住宅ローン控除(減税)とは?受けるための条件をわかりやすく解説!

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、所得税や住民税から控除できる住宅ローン減税制度があります。

控除額は一律ではなく、同じ金額の住宅ローンを借りた場合でも、住宅ローンの組み方や利用者の年収、住宅の種類によって変わります。

こちらでは、住宅ローン減税制度とはどのようなものか、控除を受けるための条件について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 住宅ローン控除(減税)とは
  • いくら控除される?
  • 住宅ローン減税制度一覧
  • 控除を受けるための条件

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは 『住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るために設けられました。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅の取得以外にも、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築をした場合は、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」や「住宅特定改修特別税額控除」の減税制度もあります。

いくら控除される?

住宅ローン控除の控除額は、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

たとえば、住宅ローン年末残高が3,200万円、所得税額が35万円の場合、住宅ローン控除額は、

3,200万円×1%=32万円

となります。

所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

35万円ー32万円=3万円

で、所得税から32万円減税されます。

控除される期間は10年間で、各年の控除限度額は、一般住宅で40万円、認定住宅で50万円まで減税されます。

認定住宅とは、以下の2つの住宅のことです。

  • ①認定長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用するためのにいくつかの条件を満たした住宅)
  • ②認定低炭素住宅(「都市の低炭素化の促進に関する法律(エコまち法)」の認定基準を満たした住宅)

例えば、住宅ローン年末残高が4,700万円、所得税が35万円の場合は、

4,700万円×1%=47万円

となりますが、控除限度額40万円を超えているため、住宅ローン控除額は40万円となります。

更に所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

32万円ー40万円=-8万円

と、住宅ローン控除額が所得税を上回っていますので、控除しきれません。

住宅ローン控除は、原則所得税から減税されますが、控除しきれなかった8万円は、翌年の住民税から控除できる制度を利用できます。

こちらは、特別な手続きは不要で、所得税から控除しきれなかった金額があれば、自動的に住民税から減税されます。

土地のローンも対象

住宅ローン控除は、住宅を取得するために購入した土地のローンも含まれます

建売住宅やマンションの場合は、同時期に土地・建物を取得するので、土地建物を含めた住宅ローンは、住宅ローン控除の対象です。

注文住宅の場合は、一般的に土地を購入してから住宅を建てるため、タイムラグが発生します。

しかし、2年以内に住宅を新築する場合は、先に購入した土地のローンも住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除の延長

2019年10月1日から消費税10%が適用される売買については、控除期間が3年間延長されます。

11年目以降は、①または②のいずれか少ない金額が住宅ローン控除額になります。

11年目以降の住宅ローン控除額の計算式①住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
②住宅ローン控除額=住宅取得価格(税抜)×2%÷3年

延長の緩和策は、「消費税が8%から10%に増加した2%分を3年間で税額控除してくれる」もので、住宅取得価格は「税抜」で計算されます。

たとえば、住宅取得価格が2,310万円(税込)、11年目の住宅ローン年末残高2,549万円の場合、

①2,549万円×1%=25.49万円
②(2,310万円÷1.1)×2%÷3年=14万円

となります。

2つを比較すると14万円の方が金額が少ないので、住宅ローン控除額は14万円になります。

住宅取得価額にも上限が設けられており、一般住宅では4,000万円、認定住宅では5,000万円までとなります。

居住開始日と消費税率に注意

住宅ローン控除の延長は、居住開始日が2019年10月1日から2020年12月31日の方が対象のため、2021年1月1日以降の方は、10年目までしか受けることができません。

更に消費税率10%が適用される売買が対象のため、消費税率8%や、消費税がかからない個人間での中古住宅を売買する場合は、延長の適用を受けることはできませんので、注意しましょう。

住宅ローン減税制度一覧

住宅ローン減税制度をまとめたものがこちらです。

居住開始日適用される
消費税率
建物種類住宅ローン
年末残高限度額
控除
期間
控除率最大
控除額
1~10
年目
11~13
年目
2019年10月1日~
2020年12月31日
10%一般住宅4,000万円13年間1%①②のいずれか少ない方

①住宅ローン年末残高×1%
②住宅取得価格(税抜)×2%÷3年

【住宅取得価格(税抜)の上限】
一般住宅4,000万円
認定住宅5,000万円

400万円
認定住宅5,000万円500万円
8%一般住宅4,000万円10年間400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円
2021年1月1日~
12月31日
8%・10%一般住宅4,000万円400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円

最大控除額は、全ての控除期間を合わせた合計控除額になります。

例えば、一般住宅では、毎年40万円が上限控除額のため、10年間住宅ローン控除を受ける場合は、

40万円×10年間=400万円

が最大控除額となります。

サイトによっては、限度額が40万円や400万で紹介されているケースがありますが、文脈や単位を確認しましょう。

限度額40万円と紹介している場合は、各年の限度額が40万円という意味で、限度額400万円と紹介している場合は、10年間控除を受けると

40万円×10年間=400万円

が最大控除されるというものです。

また、居住開始日と消費税率によって、適用内容が異なりますので、注意しましょう。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 前項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、その年十二月三十一日における住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が借入限度額を超える場合には、当該借入限度額)に控除率を乗じて計算した金額(当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)とする。

 前項に規定する借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。

一 居住年が平成十二年から平成十六年までの各年、平成二十一年又は平成二十二年である場合 五千万円
二 居住年が平成十七年、平成二十三年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するものであるときに限る。) 四千万円
三 居住年が平成十八年又は平成二十四年である場合 三千万円
四 居住年が平成十九年である場合 二千五百万円
五 居住年が平成二十年又は平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 二千万円

 第二項に規定する控除率は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める割合とする。

一 居住年が平成十二年又は平成十三年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年前期内の日である場合に限る。) 次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める割合
イ 適用年が居住年又は居住年の翌年以後五年以内の各年である場合 一パーセント
ロ 適用年が居住年から六年目に該当する年以後居住年から十年目に該当する年までの各年である場合 〇・七五パーセント
ハ 適用年が居住年から十一年目に該当する年以後の各年である場合 〇・五パーセント
二 居住年が平成十三年から平成十六年までの各年又は平成二十一年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年七月一日から同年十二月三十一日までの期間(次条第三項第一号において「平成十三年後期」という。)内の日である場合に限る。) 一パーセント

10 個人が、国内において、認定長期優良住宅(住宅の用に供する長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成二十年法律第八十七号)第十条第二号に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で政令で定めるものをいう。)若しくは認定低炭素住宅(住宅の用に供する都市の低炭素化の促進に関する法律第二条第三項に規定する低炭素建築物に該当する家屋で政令で定めるもの又は同法第十六条の規定により低炭素建築物とみなされる同法第九条第一項に規定する特定建築物に該当する家屋で政令で定めるものをいう。以下この項において同じ。)(以下この項、第二十項から第二十三項まで及び第二十九項において「認定住宅」と総称する。)の新築又は認定住宅で建築後使用されたことのないものの取得(以下この項、第十六項、第十七項及び第二十六項において「認定住宅の新築等」という。)をして、当該認定住宅を平成二十一年六月四日から平成三十三年十二月三十一日までの間(認定低炭素住宅にあつては、同法の施行の日から同月三十一日までの間)に第一項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合において、当該居住の用に供した日の属する年(次項及び第十二項において「居住年」という。)以後十年間の各年(同日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「認定住宅特例適用年」という。)において当該認定住宅の新築等に係る住宅借入金等(以下この項において「認定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、その者の選択により、当該認定住宅特例適用年における第一項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、第二項の規定にかかわらず、その年十二月三十一日における認定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が認定住宅借入限度額を超える場合には、当該認定住宅借入限度額)に認定住宅控除率を乗じて計算した金額(当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。

11 前項に規定する認定住宅借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。
一 居住年が平成二十一年から平成二十三年までの各年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得(第五項に規定する特定取得をいう。第三号において同じ。)に該当するものであるときに限る。) 五千万円
二 居住年が平成二十四年である場合 四千万円
三 居住年が平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 三千万円

12 第十項に規定する認定住宅控除率は、居住年が平成二十一年から平成二十三年までの各年である場合には一・二パーセントとし、居住年が平成二十四年から平成三十三年までの各年である場合には一パーセントとする。

13 個人が、住宅の取得等で特別特定取得に該当するものをし、かつ、当該住宅の取得等をした居住用家屋若しくは既存住宅又は第一項の増改築等をした家屋(当該増改築等に係る部分に限る。)を平成三十一年十月一日から平成三十二年十二月三十一日までの間に同項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合(当該増改築等に係る第四十一条の三の二第一項に規定する増改築等住宅借入金等の金額、同条第五項に規定する断熱改修住宅借入金等の金額又は同条第八項に規定する多世帯同居改修住宅借入金等の金額につき、同条第一項、第五項又は第八項の規定によりこの条の規定の適用を受けた場合を除く。)において、当該居住の用に供した日の属する年(以下この項及び第十六項において「居住年」という。)から十年目に該当する年以後居住年から十二年目に該当する年までの各年(同日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「特別特定適用年」という。)において当該住宅の取得等に係る住宅借入金等(以下この項において「特別特定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該特別特定適用年を第一項に規定する適用年とし、その年十二月三十一日における特別特定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が四千万円を超える場合には、四千万円)に一パーセントを乗じて計算した金額(当該金額が控除限度額を超える場合には控除限度額とし、当該金額に百円未満の端数があるときはこれを切り捨てる。)を当該特別特定適用年における同項に規定する住宅借入金等特別税額控除額として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。この場合において、同項中「十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日」とあるのは「十三年間の各年(同日」と、第二十項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、第二十一項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、「同項」とあるのは「第一項」と、第二十二項中「第一項に規定する十年間」とあり、並びに第二十三項、第二十六項及び第二十九項中「十年間(同項に規定する十年間をいう。)」とあるのは「十三年間」とする。

14 前項に規定する特別特定取得とは、個人の住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額が、当該住宅の取得等に係る課税資産の譲渡等につき社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律(平成二十四年法律第六十八号)第三条の規定による改正後の消費税法第二十九条に規定する税率により課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額の合計額に相当する額である場合における当該住宅の取得等をいう。

15 第十三項の控除限度額は、当該住宅の取得等で特別特定取得(前項に規定する特別特定取得をいう。次項及び第十七項において同じ。)に該当するものに係る対価の額又は費用の額から当該住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を控除した残額として政令で定める金額(当該金額が四千万円を超える場合には、四千万円)に二パーセントを乗じて計算した金額を三で除して計算した金額とする。

16 個人が、認定住宅の新築等で特別特定取得に該当するものをし、かつ、当該認定住宅の新築等をした家屋を平成三十一年十月一日から平成三十二年十二月三十一日までの間に第一項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合(居住年から九年目に該当する年において当該認定住宅の新築等に係る第十項に規定する認定住宅借入金等の金額につき、同項の規定によりこの条、次条又は第四十一条の二の二の規定の適用を受けている場合その他の政令で定める場合に限る。)において、居住年から十年目に該当する年以後居住年から十二年目に該当する年までの各年(当該居住の用に供した日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「認定住宅特別特定適用年」という。)において当該認定住宅の新築等に係る住宅借入金等(以下この項において「認定特別特定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、第十三項の規定にかかわらず、当該認定住宅特別特定適用年を第一項に規定する適用年とし、その年十二月三十一日における認定特別特定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が五千万円を超える場合には、五千万円)に一パーセントを乗じて計算した金額(当該金額が認定住宅控除限度額を超える場合には認定住宅控除限度額とし、当該金額に百円未満の端数があるときはこれを切り捨てる。)を当該認定住宅特別特定適用年における同項に規定する住宅借入金等特別税額控除額として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。この場合において、同項中「十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日」とあるのは「十三年間の各年(同日」と、第二十項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、第二十一項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、「同項」とあるのは「第一項」と、第二十二項中「第一項に規定する十年間」とあり、並びに第二十三項、第二十六項及び第二十九項中「十年間(同項に規定する十年間をいう。)」とあるのは「十三年間」とする。

17 前項の認定住宅控除限度額は、当該認定住宅の新築等で特別特定取得に該当するものに係る対価の額から当該認定住宅の新築等に係る対価の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を控除した残額として政令で定める金額(当該金額が五千万円を超える場合には、五千万円)に二パーセントを乗じて計算した金額を三で除して計算した金額とする。

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条

控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるための条件は、取得する住宅の種類によって一部異なります。

共通する条件としては、以下の3つです。

  • ①合計所得金額が3,000万円以下
    ②住宅ローンの返済期間が10年以上
    ③取得又は増改築をした日から6か月以内に入居

①合計所得金額が3,000万円以下

まず、控除を受ける人の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、収入から必要経費や給与所得控除などを差し引いた所得の合計額のことで、年収3,000万円が条件ではありません。

  • 会社員の場合:収入ー給与所得控除=所得
  • 個人事業主の場合:収入ー必要経費=所得

住宅ローン控除の控除期間中で、合計所得金額が3,000万円以下の年が対象になりますので、1年目3,000万円以上で受けられなかったとしても、2年目の年収が減少し、3,000万円以下であれば、2年目は住宅ローン控除の対象となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条第一項

②住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

注意しなければいけないのは、金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れが対象で、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外であることです。

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

一 当該住宅の取得等に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体その他当該資金の貸付けを行う政令で定める者から借り入れた借入金(当該住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地又は当該土地の上に存する権利(以下この項において「土地等」という。)の取得に要する資金に充てるためにこれらの者から借り入れた借入金として政令で定めるものを含む。)及び当該借入金に類する債務で政令で定めるもののうち、契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

19 住宅借入金等には、当該住宅借入金等が無利息又は著しく低い金利による利息であるものとなる場合として政令で定める場合における当該住宅借入金等を含まないものとする。

(租税特別措置法第四十一条第一項の一、第十九項)

5 特別控除の対象とならない借入金等
次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
 (1) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率による借入金等
 (2) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる借入金等
 (3) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

icon-external-link 国税庁:No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

③取得又は増改築をした日から6か月以内に入居

次に、取得又は増改築をした日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

取得又は増改築をした日は、以下の通りです。

  • 新築住宅・・・引渡し日
  • 中古住宅・・・売買契約もしくは所有権移転登記日
関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

住宅の種類

住宅ローン控除を受けるための条件は、取得する住宅の種類によって一部異なりますが、対象となる住宅の種類は以下の3つです。

  • 1.新築住宅
  • 2.中古住宅
  • 3.リフォーム

1.新築住宅

新築住宅を購入・新築した場合の、住宅ローン控除の条件は以下の通りです。

  • ①住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ②居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、以下の特例の適用を受けていないこと
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
    • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

①の床面積は、登記簿面積で判断されますが、マンションの場合は、階段や通路などの共有部分は床面積に含まず、専有部分の床面積のみとなります。

登記簿面積とは 『不動産登記簿に記載されている建物の床面積』のことで、戸建住宅とマンションでは計測方法が異なるため注意が必要です。

一戸建て住宅は壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」が、マンションは壁の内側部分の面積「内法面積」が登記簿面積

戸建住宅では、壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」で、マンションでは壁の内側部分の面積「内法面積」で計測されます。

また、店舗兼自宅を購入した場合は、床面積の2分の1以上が居住用であれば、住宅ローン控除が適用されます。

①の関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第二十六条 法第四十一条第一項に規定する住宅の用に供する家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

一 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
二 一棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの

icon-external-link 租税特別措置法施行令第二十六条

建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

( icon-external-link 不動産登記規則第百十五条

②の特例の関係法令については、以下のとおりです。

居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、こちらの5つの特例を受けていないことが条件となります。

②の関係法令

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十一条の三 個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡(当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条の規定又は前条、第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の五(同条第五項を除く。)、第三十七条の六、第三十七条の八若しくは第三十七条の九の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。)には、当該譲渡による譲渡所得については、第三十一条第一項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

一 課税長期譲渡所得金額が六千万円以下である場合 当該課税長期譲渡所得金額の百分の十に相当する金額
二 課税長期譲渡所得金額が六千万円を超える場合 次に掲げる金額の合計額
イ 六百万円
ロ 当該課税長期譲渡所得金額から六千万円を控除した金額の百分の十五に相当する金額

icon-external-link 租税特別措置法第三十一条の三

(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

第三十五条 個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額(」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円(長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。)を控除した金額(」とする。
二 第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額(」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円(短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額)を控除した金額(」とする。

icon-external-link 租税特別措置法第三十五条

(特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の二 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの(以下この条及び次条において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の八又は第三十七条の九の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。)をした場合において、平成五年四月一日(当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日)から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの(以下この条及び次条において「買換資産」という。)の取得(建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項(同条第三項の規定により適用する場合を除く。)、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。

一 当該個人がその居住の用に供している家屋(当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。)で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの(当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)
三 前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四 当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利(当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)

icon-external-link 租税特別措置法第三十六条の二

(特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の五 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋若しくは土地若しくは土地の上に存する権利で第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するもの(以下この条において「交換譲渡資産」という。)と当該個人の居住の用に供する家屋若しくは当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で同項に規定する買換資産に該当するもの(以下この条において「交換取得資産」という。)との交換(第三十三条の二第一項第二号に規定する交換その他政令で定める交換を除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該交換に伴い交換差金(交換により取得した資産の価額と交換により譲渡した資産の価額との差額を補うための金銭をいう。以下この条において同じ。)を取得し、又は支払つた場合を含む。)又は交換譲渡資産と交換取得資産以外の資産との交換をし、かつ、交換差金を取得した場合(第一号において「他資産との交換の場合」という。)における前三条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 当該交換譲渡資産(他資産との交換の場合にあつては、交換差金に対応するものとして政令で定める部分に限る。以下この号において同じ。)は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換譲渡資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の譲渡をしたものとみなす。
二 当該交換取得資産は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換取得資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の取得をしたものとみなす。

icon-external-link 租税特別措置法第三十六条の五

(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例)

第三十七条の五 個人が、その有する資産で次の表の各号の上欄に掲げるもの(第一号の上欄に掲げる資産にあつては、当該個人の事業の用に供しているものを除く。以下この項及び第四項において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十四条から第三十五条の二まで、第三十六条の二若しくは第三十七条の規定の適用を受けるもの又は贈与、交換若しくは出資によるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得(建設を含むものとし、贈与、交換又は所有権移転外リース取引によるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産(以下この項、第三項及び第四項において「買換資産」という。)を、第一号の買換資産にあつては当該個人の居住の用(当該個人の親族の居住の用を含む。以下この項において同じ。)に供したとき(当該期間内に居住の用に供しなくなつたときを除く。)、若しくは第二号の買換資産にあつては当該個人の事業の用若しくは居住の用に供したとき(当該期間内にこれらの用に供しなくなつたときを除く。)、又はこれらの用に供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条又は第三十二条の規定を適用する。

譲渡資産買換資産
一 次に掲げる区域又は地区内にある土地若しくは土地の上に存する権利(以下この条において「土地等」という。)、建物(その附属設備を含む。以下この条において同じ。)又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数四以上の中高層の耐火建築物(以下この条において「中高層耐火建築物」という。)の建築をする政令で定める事業(以下この項において「特定民間再開発事業」という。)の用に供するために譲渡をされるもの(当該特定民間再開発事業の施行される土地の区域内にあるものに限る。)
イ 第三十七条第一項の表の第一号の上欄に規定する既成市街地等
ロ 都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区(イに掲げる区域内にある地区を除く。)
当該特定民間再開発事業の施行により当該土地等の上に建築された中高層耐火建築物若しくは当該特定民間再開発事業の施行される地区(都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区に限る。)内で行われる他の特定民間再開発事業その他の政令で定める事業の施行により当該地区内に建築された政令で定める中高層の耐火建築物(これらの建築物の敷地の用に供されている土地等を含む。)又はこれらの建築物に係る構築物
二 次に掲げる区域内にある土地等、建物又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数三以上の中高層の耐火共同住宅(主として住宅の用に供される建築物で政令で定めるものに限る。以下この項において同じ。)の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの(当該事業の施行される土地の区域内にあるものに限るものとし、前号に掲げる資産に該当するものを除く。)
イ 前号の上欄のイに規定する既成市街地等
ロ 首都圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備区域又は中部圏開発整備法(昭和四十一年法律第百二号)第二条第三項に規定する都市整備区域(第三十七条第一項の表の第一号の上欄のハに掲げる区域を除く。)のうち、イに掲げる既成市街地等に準ずる区域として政令で定める区域
ハ 中心市街地の活性化に関する法律第十二条第一項に規定する認定基本計画に基づいて行われる同法第七条第六項に規定する中心市街地共同住宅供給事業(同条第四項に規定する都市福利施設の整備を行う事業と一体的に行われるものに限る。)の区域
当該事業の施行により当該土地等の上に建築された耐火共同住宅(当該耐火共同住宅の敷地の用に供されている土地等を含む。)又は当該耐火共同住宅に係る構築物

icon-external-link 租税特別措置法第三十七条の五

2.中古住宅

中古住宅を購入した場合の、住宅ローン控除の条件は以下の通りです。

  • ①住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ②居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、以下の特例の適用を受けていないこと
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
    • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
  • ③建築後に使用されたものであること
  • ④生計を一にする親族などからの購入ではないこと
  • ⑤贈与された住宅でないこと
  • ⑥次のいずれかに該当すること
    • マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
    • 木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
    • 上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物、入居までに耐震改修工事を完了している建物であること

①②は、新築住宅の条件と同様です。

④の取得時や取得後も引き続き生計を一緒にしている親族や特別な関係のある物から購入した場合や⑤の贈与された住宅である場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

③④⑤の関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

⑥は、建築物の経過年数が条件です。

マンションなどの耐火建築物で築25年超、木造など耐火建築物以外で築20年超の場合は、以下のいずれかにより新耐震基準に適合していることが証明された建物であれば、住宅ローン控除の対象となります。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入
⑥の関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 法第四十一条第一項に規定する地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものは、建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準とし、同項に規定する家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものは、家屋が建築された日からその取得の日(同項に規定する取得の日をいう。)までの期間が二十年(当該家屋が耐火建築物(登記簿に記録された当該家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造その他の財務省令で定めるものである建物をいう。)である場合には、二十五年以下であることとし、同項に規定する建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する家屋(その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)で、前項各号のいずれかに該当するものであること及び同条第一項に規定する耐震基準又は経過年数基準に適合するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたもののうち建築後使用されたことのあるものとし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

(租税特別措置法施行令第二十六条第二項)

3.リフォーム

リフォームする場合の、住宅ローン控除の条件は以下の通りです。

  • ①増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ②居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、以下の特例の適用を受けていないこと
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
    • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
  • ③下記のいずれかの工事に該当する増改築、リフォームであること
    • 増築、改築、大規模な修繕・模様替え工事
    • 区分所有する部分(室内)の床、階段、壁の過半について行う修繕・模様替え工事
    • 家屋の居室、調理室、浴室、便所などの一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え工事
    • 現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替え工事
    • 一定のバリアフリー改修工事
    • 一定の省エネ改修工事
  • ④工事費用が100万円を超えており、その2分の1以上が自己の居住用部分の工事費用であること

①②は、新築住宅と同じ条件ですが、床面積は増改築後の面積になりますので、ご注意ください。

③は、住宅ローン控除の対象の増改築、リフォーム工事内容です。

③の関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

一 増築改築、建築基準法第二条第十四号に規定する大規模の修繕又は同条第十五号に規定する大規模の模様替
二 一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるもののうちその者が区分所有する部分について行う次に掲げるいずれかの修繕又は模様替(前号に掲げる工事に該当するものを除く。)
イ その区分所有する部分の床(建築基準法第二条第五号に規定する主要構造部(以下この号において「主要構造部」という。)である床及び最下階の床をいう。)の過半又は主要構造部である階段の過半について行う修繕又は模様替
ロ その区分所有する部分の間仕切壁(主要構造部である間仕切壁及び建築物の構造上重要でない間仕切壁をいう。)の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(その間仕切壁の一部について位置の変更を伴うものに限る。)
ハ その区分所有する部分の主要構造部である壁の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(当該修繕又は模様替に係る壁の過半について遮音又は熱の損失の防止のための性能を向上させるものに限る。)
三 家屋(前号の家屋にあつては、その者が区分所有する部分に限る。)のうち居室、調理室、浴室、便所その他の室で国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるものの一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替(前二号に掲げる工事に該当するものを除く。)
四 家屋について行う建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準に適合させるための修繕又は模様替(前三号に掲げる工事に該当するものを除く。)
五 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定める法第四十一条の三の二第一項に規定する高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)
六 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるエネルギーの使用の合理化に著しく資する修繕若しくは模様替又はエネルギーの使用の合理化に相当程度資する修繕若しくは模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)

icon-external-link 租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項

④は、工事費用100万円を超えることが条件となります。

もしも、国や地方公共団体から補助金(給付金)を受けている場合は、工事費用から補助金(給付金)を差し引いた額が100万円を超えている場合、対象となります。

④の関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

18 第一項に規定する増改築等とは、当該個人が所有している家屋につき行う増築、改築その他の政令で定める工事(当該工事と併せて行う当該家屋と一体となつて効用を果たす設備の取替え又は取付けに係る工事を含む。)で当該工事に要した費用の額(当該工事の費用に関し補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいう。以下この項において同じ。)の交付を受ける場合には、当該工事に要した費用の額から当該補助金等の額を控除した金額)が百万円を超えるものであることその他の政令で定める要件を満たすもの(第四十一条の十九の三第一項、第三項又は第五項から第八項までの規定の適用を受けるものを除く。)をいう。

(租税特別措置法第四十一条第十八項)

まとめ

ここまで、住宅ローン減税制度とはどのようなものか、控除を受けるための条件について、わかりやすく説明してきました。

住宅ローン減税制度は、10年間減税が続くため節税効果が高い制度です。

利用する時期によって受けられる額が変わってきますので、しっかり計画しましょう。

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