住宅ローン減税の控除期間が3年延長!対象者は13年間控除される!

住宅ローン控除は、10年間にわたり所得税や住民税から減税されますが、消費税10%の増税に伴い、2019年10月から控除期間が3年間延長されます。

ただし、住宅ローン控除の延長は、誰もが受けられるわけではなく、ある条件の対象者のみが適用されます。

こちらでは、住宅ローン控除の延長とはどのようなものか、対象者の条件について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 住宅ローン控除(減税)とは
  • いくら控除される?
  • 住宅ローン減税制度一覧
  • 控除を受けるための条件

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは 『住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るために設けられました。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅ローン控除の計算式

住宅ローン控除の控除額は、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

たとえば、住宅ローン年末残高が3,400万円、所得税額が35万円の場合、住宅ローン控除額は、

3,400万円×1%=34万円

となります。

所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

35万円ー34万円=1万円

で、所得税から31万円減税されます。

控除される期間は10年間で、各年の控除限度額は、一般住宅で40万円、認定住宅で50万円まで減税されます。

住宅ローン控除は、原則所得税から減税されますが、控除しきれなかった場合は、翌年の住民税から控除できる制度も利用できます。

住宅ローン控除の延長とは

2019年10月1日からの消費税10%の増税に伴い、住宅取得者の負担を軽減するために、控除期間が3年間延長され、13年間控除を受けられるようになりました。

住宅ローン控除の延長は、増税前の駆け込み需要と、その反動減を可能な限り減らす狙いもあります。

住宅ローン控除の延長のポイントは、以下の2つです。

  • ①控除期間が10年+3年で13年間になる
  • ② 延長3年間の計算方法が変わる

①控除期間が10年+3年で13年間になる

延長される3年間も、これまでと同様に所得税や住民税から減税されますが、延長のきっかけは、消費税10%の増税です。

消費税8%から10%になると2%が増税の負担分となるため、建物購入価格の消費税2%分を3年間で減税しようということで、3年間延長されています。

3年間延長されるといっても、通常の控除期間10年は消費税を考慮した減税ではなく、

10年+3年=13年

と、合わせて13年間という意味合いで、考え方が異なります。

具体的に何が違うのかというと、延長の3年間については、計算方法が変わります

② 延長3年間の計算方法が変わる

延長3年間は、あくまで消費税増税分の範囲で税額控除しようと言う考えなので、消費税2%分を超えることがありません。

そのため、住宅ローン控除額の計算でも増税分の金額を用いて計算されます。

延長となる11年目以降では、以下の①または②の計算式で求めた金額を比較して、いずれか少ない金額が住宅ローン控除額になります。

11年目以降の住宅ローン控除額の計算式①住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
②住宅ローン控除額=住宅取得価格(税抜)×2%÷3年

ここで、注意しなければいけないのが、住宅取得価格です。

延長の緩和策は、あくまで「消費税が8%から10%に増加した2%分を3年間で税額控除してくれる」ものなので、住宅取得価格は「税抜」で計算されます。

たとえば、住宅取得価格が2,310万円(税込)、11年目の住宅ローン年末残高2,549万円の場合、

①2,549万円×1%=25.49万円
②(2,310万円÷1.1)×2%÷3年=14万円

となります。

2つを比較すると14万円の方が金額が少ないので、住宅ローン控除額は14万円になります。

もう1つ注意点として、住宅取得価額には上限が設けられています。

一般住宅では4,000万円、認定住宅では5,000万円までとなります。

認定住宅とは、以下の2つの住宅のことです。

  • ①認定長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用するためのにいくつかの条件を満たした住宅)
  • ②認定低炭素住宅(「都市の低炭素化の促進に関する法律(エコまち法)」の認定基準を満たした住宅)

たとえば、一般住宅の住宅取得価格が4,510万円(税込)であれば

4,510万円÷1.1=4,100万円

で、上限の4,000万円を超えているため、計算するときは4,000万円で計算されます。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 前項に規定する借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。

一 居住年が平成十二年から平成十六年までの各年、平成二十一年又は平成二十二年である場合 五千万円
二 居住年が平成十七年、平成二十三年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するものであるときに限る。) 四千万円
三 居住年が平成十八年又は平成二十四年である場合 三千万円
四 居住年が平成十九年である場合 二千五百万円
五 居住年が平成二十年又は平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 二千万円

 第二項に規定する控除率は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める割合とする。

一 居住年が平成十二年又は平成十三年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年前期内の日である場合に限る。) 次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める割合
イ 適用年が居住年又は居住年の翌年以後五年以内の各年である場合 一パーセント
ロ 適用年が居住年から六年目に該当する年以後居住年から十年目に該当する年までの各年である場合 〇・七五パーセント
ハ 適用年が居住年から十一年目に該当する年以後の各年である場合 〇・五パーセント
二 居住年が平成十三年から平成十六年までの各年又は平成二十一年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年七月一日から同年十二月三十一日までの期間(次条第三項第一号において「平成十三年後期」という。)内の日である場合に限る。) 一パーセント

10 個人が、国内において、認定長期優良住宅(住宅の用に供する長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成二十年法律第八十七号)第十条第二号に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で政令で定めるものをいう。)若しくは認定低炭素住宅(住宅の用に供する都市の低炭素化の促進に関する法律第二条第三項に規定する低炭素建築物に該当する家屋で政令で定めるもの又は同法第十六条の規定により低炭素建築物とみなされる同法第九条第一項に規定する特定建築物に該当する家屋で政令で定めるものをいう。以下この項において同じ。)(以下この項、第二十項から第二十三項まで及び第二十九項において「認定住宅」と総称する。)の新築又は認定住宅で建築後使用されたことのないものの取得(以下この項、第十六項、第十七項及び第二十六項において「認定住宅の新築等」という。)をして、当該認定住宅を平成二十一年六月四日から平成三十三年十二月三十一日までの間(認定低炭素住宅にあつては、同法の施行の日から同月三十一日までの間)に第一項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合において、当該居住の用に供した日の属する年(次項及び第十二項において「居住年」という。)以後十年間の各年(同日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「認定住宅特例適用年」という。)において当該認定住宅の新築等に係る住宅借入金等(以下この項において「認定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、その者の選択により、当該認定住宅特例適用年における第一項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、第二項の規定にかかわらず、その年十二月三十一日における認定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が認定住宅借入限度額を超える場合には、当該認定住宅借入限度額)に認定住宅控除率を乗じて計算した金額(当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。

11 前項に規定する認定住宅借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。
一 居住年が平成二十一年から平成二十三年までの各年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得(第五項に規定する特定取得をいう。第三号において同じ。)に該当するものであるときに限る。) 五千万円
二 居住年が平成二十四年である場合 四千万円
三 居住年が平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 三千万円

12 第十項に規定する認定住宅控除率は、居住年が平成二十一年から平成二十三年までの各年である場合には一・二パーセントとし、居住年が平成二十四年から平成三十三年までの各年である場合には一パーセントとする。

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条

住宅ローン控除延長の対象者

住宅ローンの延長は、あくまで消費税増税による一時的な特例のため、対象者も限られてきます。

特例期間が終了すれば、現行の住宅ローン控除に戻りますので、住宅を購入あるいは建築予定の方は、対象者に該当するか確認しましょう。

住宅ローン控除の延長を受けるには、以下の条件を満たした方が対象者となります。

  • ①2019年10月1日から2020年12月31日までに入居
    ②消費税10%で住宅を取得

①2019年10月1日から2020年12月31日までに入居

まず、住宅ローン控除延長の条件は「居住開始日」で、2019年10月1日から2020年12月31日まで入居した方が対象者です。

つまり、2021年1月1日以降に入居した場合は、住宅ローン控除延長の対象外になりますので、注文住宅を建てる方は、契約してからどれぐらいで入居できるかを確認しましょう。

 

②消費税10%で住宅を取得

次に、住宅ローン控除延長の条件は「消費税率」です。

消費税8%から10%の増税分2%相当を3年間で減税するための特例ですので、消費税10%が適用される住宅を取得した方が対象です。

例えば、住宅の引渡し日が同じであっても、消費税8%で契約していた場合は、対象外となります。

また、中古住宅を個人間で売買した場合は、消費税は非課税扱いになるため、こちらも対象外となります。

ただし、中古住宅を購入して、住宅ローン控除が受けられるリフォームをした場合は、延長の対象者となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

13 個人が、住宅の取得等で特別特定取得に該当するものをし、かつ、当該住宅の取得等をした居住用家屋若しくは既存住宅又は第一項の増改築等をした家屋(当該増改築等に係る部分に限る。)を平成三十一年十月一日から平成三十二年十二月三十一日までの間に同項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合(当該増改築等に係る第四十一条の三の二第一項に規定する増改築等住宅借入金等の金額、同条第五項に規定する断熱改修住宅借入金等の金額又は同条第八項に規定する多世帯同居改修住宅借入金等の金額につき、同条第一項、第五項又は第八項の規定によりこの条の規定の適用を受けた場合を除く。)において、当該居住の用に供した日の属する年(以下この項及び第十六項において「居住年」という。)から十年目に該当する年以後居住年から十二年目に該当する年までの各年(同日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「特別特定適用年」という。)において当該住宅の取得等に係る住宅借入金等(以下この項において「特別特定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該特別特定適用年を第一項に規定する適用年とし、その年十二月三十一日における特別特定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が四千万円を超える場合には、四千万円)に一パーセントを乗じて計算した金額(当該金額が控除限度額を超える場合には控除限度額とし、当該金額に百円未満の端数があるときはこれを切り捨てる。)を当該特別特定適用年における同項に規定する住宅借入金等特別税額控除額として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。この場合において、同項中「十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日」とあるのは「十三年間の各年(同日」と、第二十項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、第二十一項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、「同項」とあるのは「第一項」と、第二十二項中「第一項に規定する十年間」とあり、並びに第二十三項、第二十六項及び第二十九項中「十年間(同項に規定する十年間をいう。)」とあるのは「十三年間」とする。

14 前項に規定する特別特定取得とは、個人の住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額が、当該住宅の取得等に係る課税資産の譲渡等につき社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律(平成二十四年法律第六十八号)第三条の規定による改正後の消費税法第二十九条に規定する税率により課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額の合計額に相当する額である場合における当該住宅の取得等をいう。

15 第十三項の控除限度額は、当該住宅の取得等で特別特定取得(前項に規定する特別特定取得をいう。次項及び第十七項において同じ。)に該当するものに係る対価の額又は費用の額から当該住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を控除した残額として政令で定める金額(当該金額が四千万円を超える場合には、四千万円)に二パーセントを乗じて計算した金額を三で除して計算した金額とする。

16 個人が、認定住宅の新築等で特別特定取得に該当するものをし、かつ、当該認定住宅の新築等をした家屋を平成三十一年十月一日から平成三十二年十二月三十一日までの間に第一項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合(居住年から九年目に該当する年において当該認定住宅の新築等に係る第十項に規定する認定住宅借入金等の金額につき、同項の規定によりこの条、次条又は第四十一条の二の二の規定の適用を受けている場合その他の政令で定める場合に限る。)において、居住年から十年目に該当する年以後居住年から十二年目に該当する年までの各年(当該居住の用に供した日以後その年の十二月三十一日まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項及び次条第一項において「認定住宅特別特定適用年」という。)において当該認定住宅の新築等に係る住宅借入金等(以下この項において「認定特別特定住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、第十三項の規定にかかわらず、当該認定住宅特別特定適用年を第一項に規定する適用年とし、その年十二月三十一日における認定特別特定住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が五千万円を超える場合には、五千万円)に一パーセントを乗じて計算した金額(当該金額が認定住宅控除限度額を超える場合には認定住宅控除限度額とし、当該金額に百円未満の端数があるときはこれを切り捨てる。)を当該認定住宅特別特定適用年における同項に規定する住宅借入金等特別税額控除額として、この条、次条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。この場合において、同項中「十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日」とあるのは「十三年間の各年(同日」と、第二十項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、第二十一項中「第一項に規定する十年間」とあるのは「十三年間」と、「同項」とあるのは「第一項」と、第二十二項中「第一項に規定する十年間」とあり、並びに第二十三項、第二十六項及び第二十九項中「十年間(同項に規定する十年間をいう。)」とあるのは「十三年間」とする。

17 前項の認定住宅控除限度額は、当該認定住宅の新築等で特別特定取得に該当するものに係る対価の額から当該認定住宅の新築等に係る対価の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を控除した残額として政令で定める金額(当該金額が五千万円を超える場合には、五千万円)に二パーセントを乗じて計算した金額を三で除して計算した金額とする。

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条

住宅ローン減税制度一覧

こちらは、現在の住宅ローン減税制度をまとめたものです。

居住開始日適用される
消費税率
建物種類住宅ローン
年末残高限度額
控除
期間
控除率最大
控除額
1~10
年目
11~13
年目
2019年10月1日~
2020年12月31日
10%一般住宅4,000万円13年間1%①②のいずれか少ない方

①住宅ローン年末残高×1%
②住宅取得価格(税抜)×2%÷3年

【住宅取得価格(税抜)の上限】
一般住宅4,000万円
認定住宅5,000万円

400万円
認定住宅5,000万円500万円
8%一般住宅4,000万円10年間400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円
2021年1月1日~
12月31日
8%・10%一般住宅4,000万円400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円

最大控除額は、全ての控除期間を合わせた合計控除額になります。

例えば、一般住宅では、毎年40万円が上限控除額のため、10年間住宅ローン控除を受ける場合は、

40万円×10年間=400万円

が最大控除額となります。

居住開始日と消費税率によって、適用内容が異なりますので、注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除の延長を受けるためには、そもそも住宅ローン控除を受けるための条件を満たさなければいけません。

住宅ローン控除の条件は、取得する住宅の種類によって一部異なります。

共通する条件としては、以下の3つです。

  • ①合計所得金額が3,000万円以下
    ②住宅ローンの返済期間が10年以上
    ③取得又は増改築をした日から6か月以内に入居

住宅ローン控除を受けるための条件についてはicon-book 住宅ローン控除(減税)とは?受けるための条件をわかりやすく解説! 】で詳しく解説していますので、ご確認ください。

まとめ

ここまで、住宅ローン控除の延長とはどのようなものか、対象者の条件について、わかりやすく説明してきました。

住宅ローン減税制度は、10年間減税が続くため節税効果が高い制度です。

3年間延長される分も含めるとかなり減税しますが、利用する時期によって受けられる額が変わってきますので、しっかり計画しましょう。

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