中古住宅・中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法

中古住宅・中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法

住宅ローン控除は、中古一戸建て住宅や中古マンションを購入した場合でも、受けることができます。

ただし、新築物件と中古物件では、住宅ローン控除を受けられる適用条件が異なります。

更に、中古住宅の中でも、住宅ローン控除を受けるために提出する書類に違いがあります。

こちらでは、新築物件と中古物件を比較した住宅ローン控除適用条件の違いや、中古住宅で確定申告するときに必要な書類、控除額の計算方法について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 住宅ローン控除を受けるための適用条件
  • 中古住宅・中古マンションの固有条件
  • 中古住宅の住宅ローン控除額の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは 『住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るために設けられました。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅の取得以外にも、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築をした場合は、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」や「住宅特定改修特別税額控除」の減税制度もあります。

住宅ローン控除を受けるための適用条件

新築住宅と中古住宅の住宅ローン控除の適用条件

新築住宅と中古住宅の住宅ローン控除の適用条件一覧
住宅ローン控除の適用条件新築
住宅
中古
住宅
①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
②住宅ローンの返済期間が10年以上
③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑤居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと
⑥生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと
⑦建築後に使用されたものであること
⑧以下の3つの条件のうち、いずれかに該当すること
・マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
・木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
・上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

新築住宅では、①~⑥の適用条件を満たせば、住宅ローン控除受けられますが、中古一戸建て住宅や中古マンションの中古住宅では、更に⑦、⑧の適用条件を満たす必要があります

新築物件と中古物件の共通条件

新築物件と中古物件の共通する条件としては、以下の6つです。

  • ①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
  • ②住宅ローンの返済期間が10年以上
  • ③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • ④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ⑤居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと
  • ⑥生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと

①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下

まず、控除を受ける方の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、以下の所得の合計額になります。

  • 純損失、雑損失、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失、特定居住用財産の譲渡損失、上場株式等に係る譲渡損失、特定投資株式に係る譲渡損失及び先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除を適用する前の総所得金額
  • 特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額
  • 株式等に係る譲渡所得等の金額
  • 上場株式等の配当所得等(上場株式等に係る譲渡損失との損益通算後の金額)
  • 先物取引に係る雑所得等の金額
  • 山林所得金額
  • 退職所得金額

公務員や会社員の給与所得者の所得金額は、収入から給与所得控除を差し引いた所得のことで、年収3,000万円が条件ではありません

給与所得者の所得金額=収入-給与所得控除

給与所得の源泉徴収票「給与所得控除後の金額」が合計所得金額
会社からの給与しか所得がない方は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が合計所得金額となります。

確定申告書Bの所得金額の合計
自営業やフリーランスの個人事業主の場合は、確定申告書Bの「所得金額の合計」が合計所得金額となります。

住宅ローン控除の適用を受ける年分が対象

合計所得金額とは 『住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額』 です。

よって、1年目の合計所得金額が3,000万円以上で住宅ローン控除を受けられなかったとしても、2年目の所得が減って、3,000万円以下になれば、2年目から住宅ローン控除の対象となります

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

租税特別措置法第四十一条第一項

②住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れは対象になりますが、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外となりますので、注意しましょう

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

一 当該住宅の取得等に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体その他当該資金の貸付けを行う政令で定める者から借り入れた借入金(当該住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地又は当該土地の上に存する権利(以下この項において「土地等」という。)の取得に要する資金に充てるためにこれらの者から借り入れた借入金として政令で定めるものを含む。)及び当該借入金に類する債務で政令で定めるもののうち、契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

19 住宅借入金等には、当該住宅借入金等が無利息又は著しく低い金利による利息であるものとなる場合として政令で定める場合における当該住宅借入金等を含まないものとする。

(租税特別措置法第四十一条第一項の一、第十九項)

5 特別控除の対象とならない借入金等
次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
 (1) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率による借入金等
 (2) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる借入金等
 (3) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

国税庁:No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること

次に、取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

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(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること

次に、住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されることが条件です。

マンションの床面積は、階段や通路などの共有部分は含まず、「専有部分の床面積のみ」となります。

床面積は、登記簿面積で判断されますが、登記簿面積とは 『不動産登記簿に記載されている建物の床面積のことで、戸建住宅とマンションでは、計測方法が異なるため注意が必要です

一戸建て住宅は壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」が、マンションは壁の内側部分の面積「内法面積」が登記簿面積

戸建住宅では、壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」で、マンションでは壁の内側部分の面積「内法面積」で計測されます。

特にマンションの場合は、面積が小さくなるので、床面積が50㎡ぎりぎりの場合は、注意が必要です。

また、店舗兼自宅を購入した場合は、床面積の2分の1以上(50%以上)が居住用であれば、住宅ローン控除が適用されます。

例えば、住宅の床面積が160㎡で、店舗に利用する床面積が70㎡の場合、

(1-70㎡÷160㎡)×100=56.25%

で、居住部分の面積が2分の1以上(50%以上)なので、住宅ローン控除の適用条件を満たしています。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第二十六条 法第四十一条第一項に規定する住宅の用に供する家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

一 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
二 一棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの

租税特別措置法施行令第二十六条

(建物の床面積)

第百十五条 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

( 不動産登記規則第百十五条

⑤居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと

次に、居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないことが条件です。

5つの特例とは、以下になります。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

特例の関係法令については、以下のとおりです。

関係法令

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十一条の三 個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡(当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条の規定又は前条、第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の五(同条第五項を除く。)、第三十七条の六、第三十七条の八若しくは第三十七条の九の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。)には、当該譲渡による譲渡所得については、第三十一条第一項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

一 課税長期譲渡所得金額が六千万円以下である場合 当該課税長期譲渡所得金額の百分の十に相当する金額
二 課税長期譲渡所得金額が六千万円を超える場合 次に掲げる金額の合計額
イ 六百万円
ロ 当該課税長期譲渡所得金額から六千万円を控除した金額の百分の十五に相当する金額

租税特別措置法第三十一条の三

(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

第三十五条 個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額(」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円(長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。)を控除した金額(」とする。
二 第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額(」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円(短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額)を控除した金額(」とする。

租税特別措置法第三十五条

(特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の二 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの(以下この条及び次条において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の八又は第三十七条の九の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。)をした場合において、平成五年四月一日(当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日)から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの(以下この条及び次条において「買換資産」という。)の取得(建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項(同条第三項の規定により適用する場合を除く。)、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。

一 当該個人がその居住の用に供している家屋(当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。)で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの(当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)
三 前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四 当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利(当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)

租税特別措置法第三十六条の二

(特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の五 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋若しくは土地若しくは土地の上に存する権利で第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するもの(以下この条において「交換譲渡資産」という。)と当該個人の居住の用に供する家屋若しくは当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で同項に規定する買換資産に該当するもの(以下この条において「交換取得資産」という。)との交換(第三十三条の二第一項第二号に規定する交換その他政令で定める交換を除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該交換に伴い交換差金(交換により取得した資産の価額と交換により譲渡した資産の価額との差額を補うための金銭をいう。以下この条において同じ。)を取得し、又は支払つた場合を含む。)又は交換譲渡資産と交換取得資産以外の資産との交換をし、かつ、交換差金を取得した場合(第一号において「他資産との交換の場合」という。)における前三条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 当該交換譲渡資産(他資産との交換の場合にあつては、交換差金に対応するものとして政令で定める部分に限る。以下この号において同じ。)は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換譲渡資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の譲渡をしたものとみなす。
二 当該交換取得資産は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換取得資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の取得をしたものとみなす。

租税特別措置法第三十六条の五

(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例)

第三十七条の五 個人が、その有する資産で次の表の各号の上欄に掲げるもの(第一号の上欄に掲げる資産にあつては、当該個人の事業の用に供しているものを除く。以下この項及び第四項において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十四条から第三十五条の二まで、第三十六条の二若しくは第三十七条の規定の適用を受けるもの又は贈与、交換若しくは出資によるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得(建設を含むものとし、贈与、交換又は所有権移転外リース取引によるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産(以下この項、第三項及び第四項において「買換資産」という。)を、第一号の買換資産にあつては当該個人の居住の用(当該個人の親族の居住の用を含む。以下この項において同じ。)に供したとき(当該期間内に居住の用に供しなくなつたときを除く。)、若しくは第二号の買換資産にあつては当該個人の事業の用若しくは居住の用に供したとき(当該期間内にこれらの用に供しなくなつたときを除く。)、又はこれらの用に供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条又は第三十二条の規定を適用する。

譲渡資産買換資産
一 次に掲げる区域又は地区内にある土地若しくは土地の上に存する権利(以下この条において「土地等」という。)、建物(その附属設備を含む。以下この条において同じ。)又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数四以上の中高層の耐火建築物(以下この条において「中高層耐火建築物」という。)の建築をする政令で定める事業(以下この項において「特定民間再開発事業」という。)の用に供するために譲渡をされるもの(当該特定民間再開発事業の施行される土地の区域内にあるものに限る。)
イ 第三十七条第一項の表の第一号の上欄に規定する既成市街地等
ロ 都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区(イに掲げる区域内にある地区を除く。)
当該特定民間再開発事業の施行により当該土地等の上に建築された中高層耐火建築物若しくは当該特定民間再開発事業の施行される地区(都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区に限る。)内で行われる他の特定民間再開発事業その他の政令で定める事業の施行により当該地区内に建築された政令で定める中高層の耐火建築物(これらの建築物の敷地の用に供されている土地等を含む。)又はこれらの建築物に係る構築物
二 次に掲げる区域内にある土地等、建物又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数三以上の中高層の耐火共同住宅(主として住宅の用に供される建築物で政令で定めるものに限る。以下この項において同じ。)の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの(当該事業の施行される土地の区域内にあるものに限るものとし、前号に掲げる資産に該当するものを除く。)
イ 前号の上欄のイに規定する既成市街地等
ロ 首都圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備区域又は中部圏開発整備法(昭和四十一年法律第百二号)第二条第三項に規定する都市整備区域(第三十七条第一項の表の第一号の上欄のハに掲げる区域を除く。)のうち、イに掲げる既成市街地等に準ずる区域として政令で定める区域
ハ 中心市街地の活性化に関する法律第十二条第一項に規定する認定基本計画に基づいて行われる同法第七条第六項に規定する中心市街地共同住宅供給事業(同条第四項に規定する都市福利施設の整備を行う事業と一体的に行われるものに限る。)の区域
当該事業の施行により当該土地等の上に建築された耐火共同住宅(当該耐火共同住宅の敷地の用に供されている土地等を含む。)又は当該耐火共同住宅に係る構築物

租税特別措置法第三十七条の五

⑥生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと

最後は、生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないことが条件です。

取得時や取得後も引き続き生計を一緒にしている親族や特別な関係のある物から購入した場合や、贈与された住宅である場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

住宅ローン控除を受ける中古住宅の固有条件

新築住宅と中古住宅の住宅ローン控除の適用条件

新築住宅の場合は、現行の建築基準法に基づいて建てられているため、現行の耐震基準を満たしています。

しかし、中古住宅の場合は、建築年によって現行の耐震基準を満たしていない場合があります。

中古住宅や中古マンションで住宅ローン控除を受ける際には、現行の耐震基準を満たしていることが条件の1つでもありますので、次は、中古物件の固有条件を説明していきます。

中古物件の固有条件は、以下の2つです。

  • ⑦建築後に使用されたものであること
  • ⑧以下の3つの条件のうち、いずれかに該当すること
    • マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
    • 木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
    • 上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

⑦建築後に使用されたものであること

まず、中古住宅や中古マンションで、住宅ローン控除を受けるには、建築後に使用されたものであることが条件となります。

つまり、新築住宅ではなく、中古住宅ということになります。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

⑧3つの条件のうち、いずれかに該当すること

建築後から取得までの経過年数が25年以下のマンションなどの「耐火建築物」、20年以下の木造など「耐火建築物以外」もしくは、新耐震基準に適合していることが証明された建物が条件

新築住宅の場合は、現行の建築基準法に基づいて建築されますが、中古住宅の場合は、建築年によって、現行の建築基準法を満たしていない場合があります。

そのため、中古住宅や中古マンションの中古物件の場合は、建築物の経過年数によって、適合条件が設けられています

取得した中古物件が、以下のいずれかに該当しなければいけません。

  • マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
  • 木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
  • 上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

まず、経過年数のポイントは、購入する物件が「耐火建築物」か「耐火建築物以外」かどうかということです。

耐火建築物とは 『●床・壁・天井などの主要構造部が耐火性能を満たし、かつ、延焼の恐れのある開口部など火災を遮る設備を有する建築物』 のことです。

耐火建築物

耐火建築物とは、RC造(鉄筋コンクリート造)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の建築物のことで、具体的には、中古マンションなどが該当します。

RC造の中古マンションを購入する場合は、建築された日から取得までの経過年数が25年以下の中古マンションであれば、住宅ローン控除を受けることができます。

経過年数については、「建物の登記日(新築年月日)から引渡しまでの期間」となります。

耐火建築物以外

耐火建築物以外というのは、RC造やSRC造の建築物以外ということですので、木造住宅が該当します

木造の中古住宅を購入する場合は、建築された日から取得までの経過年数が20年以下の中古住宅であれば、住宅ローン控除を受けることができます。

経過年数が超えている場合は?

中古マンションで経過年数25年超、木造の中古住宅で経過年数20年超なら、住宅ローン控除が受けられないかというとそうではありません。

もしも、規定の経過年数を超えていた場合でも、新耐震基準に適合していることが証明された建物であれば、住宅ローン控除を受けられます

新耐震基準に適合していることが証明された建物の場合は、以下が必要となります。

  • 耐震基準適合証明書の取得
  • 建設住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入
耐震基準適合証明書の取得

耐震基準適合証明書の記入例

耐震基準適合証明書とは 『建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類』 のことです。

耐震基準適合証明書は、国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士事務所登録をしている建築士や指定確認検査機関で発行してもらえます。

もしも、耐震基準に満たしていない住宅を購入した場合は、耐震改修工事を行い、耐震基準を満たすことで、「耐震基準適合証明書」が発行されます。

建設住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得

建設住宅性能評価書の見本

既存住宅性能評価書とは 『建物の安全性や住宅性能の度合いを評価した書類』 のことです。

既存住宅性能評価書は、既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたものが対象で、国土交通省の登録を受けた第三者機関が評価を行います。

既存住宅売買瑕疵保険に加入

既存住宅売買瑕疵保険とは 『住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険』 のことです。

既存住宅売買瑕疵保険の加入は、現行の耐震基準に適合していることが条件となっています。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 法第四十一条第一項に規定する地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものは、建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準とし、同項に規定する家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものは、家屋が建築された日からその取得の日(同項に規定する取得の日をいう。)までの期間が二十年(当該家屋が耐火建築物(登記簿に記録された当該家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造その他の財務省令で定めるものである建物をいう。)である場合には、二十五年以下であることとし、同項に規定する建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する家屋(その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)で、前項各号のいずれかに該当するものであること及び同条第一項に規定する耐震基準又は経過年数基準に適合するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたもののうち建築後使用されたことのあるものとし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

(租税特別措置法施行令第二十六条第二項)

中古住宅の住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額の求め方は、新築住宅でも中古住宅でも、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

たとえば、住宅ローン年末残高が2,900万円、所得税額が31万円の場合、住宅ローン控除額は、

2,900万円×1%=29万円

となります。

所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

29万円ー31万円=-2万円

で、所得税29万円がすべて減税されます。(計算事例では、復興特別所得税額を考慮していません)

控除しきれなかった2万円は更に住民税から控除できます。

例えば、住民税が42万円の場合、所得税から差し引かれなかった2万円を差し引くと

42万円ー2万円=40万円

が、住宅ローン控除後の住民税額となります。

今回の事例では問題ありませんが、控除しきれなかった分は、全て控除されるわけではなく、住民税から減税される住宅ローン控除額には、上限が設けられています

住民税の上限額の求め方についてはicon-book 住宅ローン控除で減税される住民税は上限13万6500円まで! 】で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

住宅ローン控除の最大控除額と期間

対象事例居住開始日適用される
消費税率
住宅ローン
年末残高限度額
控除率控除期間各年の控除限度額最大
控除額
不動産会社など(消費税の課税事業者)から
購入した新築住宅や中古住宅
2019年10月1日~
2021年12月31日
10%4,000万円1%10年間40万円400万円
個人から購入した中古物件非課税2,000万円1%10年間20万円200万円

住宅ローン控除の各年の控除限度額は、40万円(認定住宅は50万円)で、10年間住宅ローン控除を受けられます。

よって、最大で400万円(40万円×10年間)まで、所得税や住民税から控除されます。

しかし、多くの方は住宅ローン控除の400万円を最大限活用できていません。

住宅ローン控除は、住宅ローン年末残高が4,000万円以上あって、はじめて最大40万円となります。

どのぐらいの方が住宅ローン控除の最大控除額まで恩恵を受けられるかicon-book 長期優良住宅の住宅ローン控除は年収823万円以上で最大500万控除!で詳しくシミュレーションしていますので、ご確認ください。

個人から購入したときの最大控除額は200万円

新築住宅でも中古住宅でも適用される消費税が10%の場合は、最大400万円まで控除されますが、個人から購入したときの最大控除額は、最大200万円までとなります

個人間での売買は、基本的に消費税が非課税となるため、最大控除額が下げられていますので、注意しましょう。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 前項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、その年十二月三十一日における住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が借入限度額を超える場合には、当該借入限度額)に控除率を乗じて計算した金額(当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)とする。

 前項に規定する借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。

一 居住年が平成十二年から平成十六年までの各年、平成二十一年又は平成二十二年である場合 五千万円
二 居住年が平成十七年、平成二十三年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するものであるときに限る。) 四千万円
三 居住年が平成十八年又は平成二十四年である場合 三千万円
四 居住年が平成十九年である場合 二千五百万円
五 居住年が平成二十年又は平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 二千万円

 第二項に規定する控除率は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める割合とする。

一 居住年が平成十二年又は平成十三年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年前期内の日である場合に限る。) 次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める割合
イ 適用年が居住年又は居住年の翌年以後五年以内の各年である場合 一パーセント
ロ 適用年が居住年から六年目に該当する年以後居住年から十年目に該当する年までの各年である場合 〇・七五パーセント
ハ 適用年が居住年から十一年目に該当する年以後の各年である場合 〇・五パーセント
二 居住年が平成十三年から平成十六年までの各年又は平成二十一年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年七月一日から同年十二月三十一日までの期間(次条第三項第一号において「平成十三年後期」という。)内の日である場合に限る。) 一パーセント

租税特別措置法第四十一条

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類

新築住宅・中古住宅と規定の経過年数を超えた中古住宅で確定申告に必要な書類

新築住宅でも中古住宅でも、住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告をしなければいけません

住宅ローン控除の確定申告に必要書類は以下の通りです。

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類一覧
新築住宅・中古住宅で確定申告に必要な書類
書類名給与所得者個人事業主入手・依頼先
確定申告書A税務署、国税庁HP
確定申告書B税務署、国税庁HP
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書税務署、国税庁HP
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書借入先の金融機関
源泉徴収票勤務先
土地や建物の登記事項証明書法務局
土地や建物の売買契約書または建築請負契約書【写し】本人
本人確認書類【写し】本人
※本人確認書類・・・「マイナンバーカード」または「番号確認書類と身元確認書類の2つの書類」
規定の経過年数を超えた中古住宅を購入したときに必要な書類
書類名給与所得者個人事業主入手・依頼先
※以下のいずれかの書類を用意する必要があります。(耐火建築物で建築後から取得までの経過年数が25年、耐火建築物以外で20年を越える中古住宅が対象
耐震基準適合証明書建築士等
既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)【写し】登録住宅性能評価機構
既存住宅売買瑕疵担保険の保険付保証明書住宅瑕疵担保責任保険法人

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類は、公務員や会社員などの「給与所得者」と自営業やフリーランスなどの「個人事業主」では若干の違いあります。

ただし、新築住宅でも中古住宅でも提出する書類に違いはありません。

規定の経過年数を超えている中古住宅の場合

中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、以下のいずれかに該当することが条件の1つでした。

  • マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
  • 木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
  • 上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

この中で、マンションで築25年、木造住宅で築20年を超える中古住宅を購入した場合は、新耐震基準に適合していることを証明する以下のいずれかの書類を確定申告の際に提出する必要があります

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)の写し
  • 既存住宅売買瑕疵担保険の保険付保証明書

確定申告に必要な書類の詳細や確定申告の方法、確定申告書の書き方については、以下で詳しく解説していますので、ご確認ください。

確定申告の流れ

住宅ローン控除の確定申告の流れ
住宅ローン控除の確定申告の時期はいつ?確定申告の流れを徹底解説!
  • 確定申告が必要な方と不要な方の違い
  • 住宅ローン控除の確定申告はいつからいつまでか
  • 住宅ローン控除の確定申告の流れ
  • 給与所得者は2年目以降確定申告不要

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるときの確定申告の必要書類と入手先まとめ
住宅ローン控除を受けるときの確定申告の必要書類と入手先まとめ
  • 新築住宅で確定申告に必要な書類
  • 規定の築年数を超える中古住宅で確定申告に必要な書類
  • 認定住宅で確定申告に必要な書類
  • 2年目以降の確定申告・年末調整に必要な書類

で、ご確認ください。

確定申告書の書き方

住宅ローン控除の確定申告書の書き方マニュアル!記入例の見本も公開
住宅ローン控除の確定申告書の書き方マニュアル!記入例の見本も公開
  • 確定申告書Aと確定申告書Bの違い
  • 確定申告書に必要な書類と入手方法
  • 確定申告書Aの書き方
  • 確定申告書Bの書き方

まとめ

ここまで、新築物件と中古物件を比較した住宅ローン控除適用条件の違いや、中古住宅で確定申告するときに必要な書類、控除額の計算方法について、わかりやすく説明してきました。

規定の経過年数を超える中古住宅を購入する場合は、新耐震基準に適合することや、確定申告のときに適合証明書を添付しなければいけません。

購入した後に住宅ローン控除を受けられない物件だったということにならないよう、しっかり適用条件を理解しましょう。

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