中古住宅・中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法

中古住宅・中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法

住宅ローン控除は、中古一戸建て住宅や中古マンションを購入した場合でも、受けることができます。

ただし、新築物件と中古物件では、住宅ローン控除を受けられる適用条件が異なります。

更に、中古住宅の中でも、住宅ローン控除を受けるために提出する書類に違いがあります。

こちらでは、新築物件と中古物件を比較した住宅ローン控除適用条件の違いや、中古住宅で確定申告するときに必要な書類、控除額の計算方法について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 住宅ローン控除を受けるための適用条件
  • 中古住宅・中古マンションの固有条件
  • 中古住宅の住宅ローン控除額の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度のこと

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、『マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度』のことです。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るために設けられました。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅の取得以外にも、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築をした場合は、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」や「住宅特定改修特別税額控除」の減税制度もあります。

中古住宅で利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要

中古住宅で利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要
住宅ローン控除
対象
・中古住宅・中古マンションの購入
住宅ローン控除
適用条件
①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
②住宅ローンの返済期間が10年以上
③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑤生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと
⑥居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
⑦建築後に使用されたものであること
⑧以下の3つの条件のうち、いずれかに該当すること
マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること
住宅ローン控除額の
計算方法
住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
各年の
控除限度額
40万円
※消費税が非課税の場合は20万円
最大控除額400万円
※消費税が非課税の場合は200万円
控除期間10年間

新築物件と中古物件の適用条件の比較

新築住宅と中古住宅の住宅ローン控除の適用条件

新築住宅と中古住宅の住宅ローン控除の適用条件一覧
住宅ローン控除の適用条件新築
住宅
中古
住宅
①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
②住宅ローンの返済期間が10年以上
③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑤生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと
⑥居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
⑦建築後に使用されたものであること
⑧以下の3つの条件のうち、いずれかに該当すること
・マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
・木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
・上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

新築住宅では、①~⑥の適用条件を満たせば、住宅ローン控除を受けられますが、中古一戸建て住宅や中古マンションの中古住宅では、更に⑦、⑧の適用条件を満たす必要があります

中古物件で住宅ローン控除をうける適用条件

中古一戸建て住宅や中古マンションの中古住宅を購入した場合の、住宅ローン控除の適用条件は、以下の8つです。

  • ①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
  • ②住宅ローンの返済期間が10年以上
  • ③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • ④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ⑤生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと
  • ⑥居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
  • ⑦建築後に使用されたものであること
  • ⑧以下の3つの条件のうち、いずれかに該当すること
    • マンションなどの耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以下
    • 木造など耐火建築物以外の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以下
    • 上記2つに該当しない建物の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物であること

①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下

まず、住宅ローン控除を受ける方の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、以下の所得の合計額になります。

  • 純損失、雑損失、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失、特定居住用財産の譲渡損失、上場株式等に係る譲渡損失、特定投資株式に係る譲渡損失及び先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除を適用する前の総所得金額
  • 特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額
  • 株式等に係る譲渡所得等の金額
  • 上場株式等の配当所得等(上場株式等に係る譲渡損失との損益通算後の金額)
  • 先物取引に係る雑所得等の金額
  • 山林所得金額
  • 退職所得金額

給与所得者の場合

公務員や会社員の給与所得者の所得金額は、収入から給与所得控除を差し引いた所得のことで、年収3,000万円が条件ではありません

給与所得者の所得金額=収入-給与所得控除

給与所得の源泉徴収票「給与所得控除後の金額」が合計所得金額
会社からの給与しか所得がない方は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が合計所得金額となります。

個人事業主の場合

確定申告書Bの所得金額の合計
自営業やフリーランスの個人事業主の場合は、確定申告書Bの「所得金額の合計」が合計所得金額となります。

住宅ローン控除の適用を受ける年分が対象

合計所得金額とは 『住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額』 です。

よって、1年目の合計所得金額が3,000万円以上で住宅ローン控除を受けられなかったとしても、2年目の所得が減って、3,000万円未満になれば、2年目から住宅ローン控除の対象となります

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

租税特別措置法第四十一条第一項

②住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れは対象になりますが、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外となりますので、注意しましょう

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます。

住宅ローン控除を受けられない借入金

  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子または0.2%未満の利率による借入金
  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%未満の利率となる借入金
  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金

土地購入のローンも借入金に含まれる

借入金には、建物の購入・新築とともに、土地を購入したローンも含めることができます

土地を購入した後に新築する場合は、「住宅の新築の日前2年以内にその土地を取得すること」が条件です。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

一 当該住宅の取得等に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体その他当該資金の貸付けを行う政令で定める者から借り入れた借入金当該住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地又は当該土地の上に存する権利(以下この項において「土地等」という。)の取得に要する資金に充てるためにこれらの者から借り入れた借入金として政令で定めるものを含む。)及び当該借入金に類する債務で政令で定めるもののうち、契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

19 住宅借入金等には、当該住宅借入金等が無利息又は著しく低い金利による利息であるものとなる場合として政令で定める場合における当該住宅借入金等を含まないものとする。

(租税特別措置法第四十一条第一項の一、第十九項)

3 一定の者からの借入金等であること。

一定の者からの借入金等とは、次の(1)から(3)に掲げる場合の区分に応じそれぞれに掲げるものをいいます。
(1) 住宅(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)の新築や取得をした場合(次の(2)に該当する場合を除きます。)
・・・・・・4(1)から4(3)の借入金又は4(4)から4(9)の債務
(2) 住宅の新築や取得とともにその住宅の敷地を取得した場合

イ 住宅とその住宅の敷地を一括して取得したとき・・・・・・4(1)、4(3)の借入金又は4(4)、4(6)から4(9)の債務
ロ 住宅の新築の日前2年以内にその敷地を取得したとき・・・・・・4(10)の借入金(次のハからホのいずれかに該当するものを除きます。)又は債務
ハ 住宅の新築の日前に3か月以内の建築条件付でその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(11)の借入金(ホに該当するものを除きます。)
ニ 住宅の新築の日前に一定期間内の建築条件付でその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(12)の借入金(ホに該当するものを除きます。)
ホ 住宅の新築の日前にその新築工事の着工の日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(13)の借入金

5 特別控除の対象とならない借入金等

次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
 (1) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率による借入金等
 (2) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる借入金等
 (3) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

国税庁:No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること

次に、取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

つまり、住宅ローン控除を受ける方は、取得した住宅に住むことが条件ですので、居住者以外の方は、住宅ローン控除を受けることができません

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること

次に、住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されることが条件です。

床面積は、「登記簿面積」から判断されます。

登記簿面積とは不動産登記簿に記載されている建物や土地の面積

登記簿面積の計測方法

マンションの床面積は、階段や通路などの共有部分は含まず、「登記簿上の専有部分の床面積のみ」となりますが、戸建住宅とマンションでは、計測方法が異なるため注意が必要です