住宅ローン控除はいくら戻ってくる？年収667万円以上で最大40万円減額！

住宅ローン控除の最大控除額

住宅ローン控除の控除期間は、「10年間」です。

新築住宅を購入・建築をした場合は、各年の控除限度額は「40万円」で、10年間で最大控除額「400万円」まで、所得税や住民税から減税されます。

更に、新築住宅が「認定住宅」の場合は、各年の控除限度額は「50万円」で、10年間で最大控除額「500万円」になります。

「認定住宅」とは、以下の2つの住宅のことで、それ以外は「一般住宅」となります。

今回は、「一般住宅」と「認定住宅」で、年収と借入予定金額から、実際にいくらぐらい戻ってくるのか、それぞれでシミュレーションしています。

新築住宅を購入・建築をした場合の、住宅ローン控除の適用条件や計算方法、申請方法については、以下で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

新築住宅を取得（一般住宅）

新築住宅を購入・建築した時の住宅ローン控除の適用条件と計算方法

• 住宅ローン控除（減税）とは
• 新築住宅取得による住宅ローン控除の適用条件
• 新築住宅取得による住宅ローン控除額の計算方法
• 初年度の確定申告と必要書類

新築住宅を取得（長期優良住宅）

長期優良住宅で住宅ローン控除を受けるための適用条件と計算方法

• 住宅ローン控除（減税）とは
• 長期優良住宅とは
• 長期優良住宅取得による適用条件と計算方法
• 住宅ローン減税と投資型減税の違い

住宅ローン控除の計算事例

たとえば、一般住宅の住宅ローン年末残高が3,200万円、所得税額が30万円の場合、住宅ローン控除額は、

となります。

（この事例では、すでに各年の控除限度額40万円に達していないため、住宅ローン控除の恩恵を100％受けられていません。）

①所得税から控除される

住宅ローン控除は、まず所得税から減額されますので、所得税額30万円から住宅ローン控除額を差し引くと

で、所得税から32万円全額控除されました。（計算事例では、復興特別所得税額を考慮していません）

②所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、住民税から控除できる

控除しきれなかった2万円は、更に住民税から控除できます。

例えば、住民税が38万円の場合、所得税から差し引かれなかった2万円を差し引くと

が、住宅ローン控除後の住民税額となります。

①10年間、住宅ローン年末残高が4,000万円以上（認定住宅は5,000万円）あること

最大控除額400万円（認定住宅は500万円）を全額控除するには、「10年間、住宅ローン年末残高が4,000万円以上（認定住宅は5,000万円）あること」が条件です。

10年後の住宅ローン年末残高が4,000万円以上の借入金額

こちらは、「10年後の住宅ローン年末残高が4,000万円以上の借入金額」をシミュレーションしたデータです。

金利は固定金利で、「元利均等返済」と「元金均等返済」それぞれでシミュレーションしています。

住宅ローン返済方法のメリット・デメリット

	元利均等返済方式	元金均等返済方式
返済イメージ
メリット	・毎月返済額が一定で、返済計画が立てやすい ・返済開始当初は、元金均等返済より返済額が少ない	・返済が進むにつれて、毎月返済額が少なくなる ・同条件で、元利均等返済より総返済額が少ない
デメリット	・同条件で、元金均等返済より総返済額が多い ・元金の減り方が遅く、利息が高い	・返済開始当初の返済額が多い ・借入可能額が少なくなる

元金均等返済は、元利均等返済より元金の減り方が早いため、住宅ローン年末残高の減り方も早くなります。

元利均等返済と元金均等返済については【 icon-book元利均等返済と元金均等返済の違いは？住宅ローン返済はどっちがお得？ 】で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

2020年1月時点での金利は、1.2％程度なので、こちらを基準にすると、35年ローンの場合、元利均等返済で借入金額「5,294万円以上」、元金均等返済で借入金額「5,600万円以上」なければ、満額控除できません。

10年後の住宅ローン年末残高が5,000万円以上の借入金額

こちらは、「10年後の住宅ローン年末残高が5,000万円以上の借入金額」をシミュレーションしたデータです。

認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）の場合は、更に借入金額が高く、元利均等返済で借入金額「6,617万円以上」、元金均等返済で借入金額「7,000万円以上」なければ、満額控除できません。

これだけの借入金額を借りるには、ある程度の年収がなければ、借りることができます。

年収から借りられる金額

金融機関の審査基準には、年収から借入可能額を計算する際に、「返済比率」を利用します。

例えば、借入金額5,294万円の場合、毎月返済額は154,427円で、年間返済額は、

となります。

返済比率35％から年収を計算すると、

が、借入金額5,294万円を借りられる最低年収ということです。

少なくとも、一般住宅で530万円以上、認定住宅で662万円以上の年収がある方でないと、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるのは難しいです。

更に、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるには、もう1つの条件の「所得税額と住民税額の合計額が40万円以上（認定住宅は50万円）」でなければいけません。

②所得税額と住民税額の合計額が40万円以上（認定住宅は50万円）あること

所得税を計算する場合は、以下の3つのステップで求めていきます。

所得控除

所得控除とは 『総所得金額から一定の金額を差し引く制度』 のことです。

所得控除には、以下のような種類があります。

所得控除は、人によって控除できるものが違いため、同じ年収でも所得税が違うことがあります。

今回のシミュレーションでは、「独身」の方と、「夫婦」で一方が扶養に入ってる方を分けて、それぞれ以下の控除で所得税や住民税を計算します。

16歳未満のお子さんがいる場合は、所得控除がありませんので、「夫婦」の項目を参考にしてください。

社会保険料

社会保険料（厚生年金+健康保険+雇用保険）は、月収（標準報酬月額）の約15％ですが、厚生年金は上限がありますので、上限を考慮して算出しています。

住民税

所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除されますが、控除額には上限が設けられています。

住民税から控除できる住宅ローン控除額は、次のいずれか少ない金額となります。

例えば、年収500万円の独身の方は、所得税の課税所得が2,371,000円、所得税が139,600円、住民税が247,100円です。

②の「所得税の課税総所得金額等の額の7％」を計算すると、

で、上限の136,500円を超えているため、住民税から控除できる金額は136,500円となります。

住民税の上限を考慮すると、以下のような結果になりました。

独身の場合は、年収667万円以上の場合、住宅ローン控除の各年の上限額40万円を満額控除できますが、①の条件では、一般住宅で530万円以上、認定住宅で662万円以上の年収がある方でないと、住宅ローン年末残高が4,000万円以上（認定住宅は5,000万円）になりません。

よって、住宅ローン控除の恩恵を100％受けられる方は、以下の条件を満たしている方になります。

所得控除では、最低限の控除しかしていないため、他に控除がある場合は、比例して所得税が減少しますので、年収はシミュレーションの結果以上必要になることもあります。

しかし、年収667万円で5,294万円を借りるのは、現実的ではありません。