住宅ローン控除はいくら戻ってくる?年収667万円以上で最大40万円減額!

住宅ローン控除はいくら戻ってくる?年収667万円以上で最大40万円減額!

住宅ローン控除を受けると、10年間で最大400万円(認定住宅で500万円)が所得税や住民税が減税されます。

しかし、最大限住宅ローン控除を受けられる方は、ほんの一部の方のみで、ほとんどの方は、最大400万円まで控除できません

今回は、「住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるのか」、最大限控除されるには、「今の年収と借入金額がいくら必要なのか」について、シミュレーションしていきます。

主な要点
  • 住宅ローン控除の最大控除額
  • 住宅ローン控除の計算方法
  • 最大控除額400万円(500万円)を全額控除できる条件
  • 借入金額別・年収別のシミュレーション

シミュレーションの結果

先にシミュレーションの結果から言えば、以下の場合に最大限控除されます。

  • 一般住宅なら、年収667万円以上、借入金額5,294万円以上
  • 長期優良住宅なら、年収735万円以上、借入金額6,676万円以上

ほとんどの方は、条件を満たすことが難しいと思いますが、住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるかシミュレーションもしていますので、根拠と併せてご確認ください。

尚、ご自身の年収や借入予定金額から、具体的にどれぐらいの割合で活用できているか知りたい方は、以下でシミュレーションできますので、ご利用ください。

住宅ローン控除シミュレーション計算ツール!長期優良住宅にも対応
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  • 長期優良住宅対応
  • 元利・元金均等返済対応
エクセルで住宅ローン控除額を計算!元利・元金均等別にシミュレーション!
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  • エクセルツールのダウンロード
  • シミュレーションツールの使い方
  • シミュレーション結果の比較
  • その他のシミュレーション方法

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度のこと

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、『マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度』のことです。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅ローン控除の最大控除額

一般住宅と認定住宅の住宅ローン控除内容の比較
一般住宅認定住宅
(長期優良住宅・低炭素住宅)
控除期間10年間10年間
控除率1%1%
控除対象借入限度額4,000万円5,000万円
各年の控除限度額40万円50万円
最大控除額400万円500万円

住宅ローン控除の控除期間は、「10年間」です。

新築住宅を購入・建築をした場合は、各年の控除限度額は「40万円」で、10年間で最大控除額「400万円」まで、所得税や住民税から減税されます。

更に、新築住宅が「認定住宅」の場合は、各年の控除限度額は「50万円」で、10年間で最大控除額「500万円」になります。

「認定住宅」とは、以下の2つの住宅のことで、それ以外は「一般住宅」となります。

  • ①認定長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用するためのにいくつかの条件を満たした住宅)
  • ②認定低炭素住宅(「都市の低炭素化の促進に関する法律(エコまち法)」の認定基準を満たした住宅)

今回は、「一般住宅」と「認定住宅」で、年収と借入予定金額から、実際にいくらぐらい戻ってくるのか、それぞれでシミュレーションしています。

新築住宅を購入・建築をした場合の、住宅ローン控除の適用条件や計算方法、申請方法については、以下で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

新築住宅を取得(一般住宅)

新築住宅を購入・建築した時の住宅ローン控除の適用条件と計算方法
新築住宅を購入・建築した時の住宅ローン控除の適用条件と計算方法
  • 住宅ローン控除(減税)とは
  • 新築住宅取得による住宅ローン控除の適用条件
  • 新築住宅取得による住宅ローン控除額の計算方法
  • 初年度の確定申告と必要書類

新築住宅を取得(長期優良住宅)

長期優良住宅で住宅ローン控除を受けるための適用条件と計算方法
長期優良住宅で住宅ローン控除を受けるための適用条件と計算方法
  • 住宅ローン控除(減税)とは
  • 長期優良住宅とは
  • 長期優良住宅取得による適用条件と計算方法
  • 住宅ローン減税と投資型減税の違い

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の基本的な控除パターン

住宅ローン控除の控除額は、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

住宅ローン控除の計算事例

たとえば、一般住宅の住宅ローン年末残高が3,200万円、所得税額が30万円の場合、住宅ローン控除額は、

3,200万円×1%=32万円

となります。

(この事例では、すでに各年の控除限度額40万円に達していないため、住宅ローン控除の恩恵を100%受けられていません。)

①所得税から控除される

住宅ローン控除は、まず所得税から減額されますので、所得税額30万円から住宅ローン控除額を差し引くと

30万円ー32万円=-2万円

で、所得税から32万円全額控除されました。(計算事例では、復興特別所得税額を考慮していません)

②所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、住民税から控除できる

控除しきれなかった2万円は、更に住民税から控除できます

例えば、住民税が38万円の場合、所得税から差し引かれなかった2万円を差し引くと

38万円ー2万円=36万円

が、住宅ローン控除後の住民税額となります。

最大控除額400万円(500万円)を全額控除できる条件

一般住宅では最大控除額400万円、認定住宅では最大控除額500万円でした。

最大控除額400万円(認定住宅は500万円)を全額控除できる条件は、以下のとおりです。

  • ①10年間、住宅ローン年末残高が4,000万円以上(認定住宅は5,000万円)あること
  • ②所得税額と住民税額の合計額が40万円以上(認定住宅は50万円)あること

①10年間、住宅ローン年末残高が4,000万円以上(認定住宅は5,000万円)あること

最大控除額400万円(認定住宅は500万円)を全額控除するには、「10年間、住宅ローン年末残高が4,000万円以上(認定住宅は5,000万円)あること」が条件です。

【一般住宅】住宅ローン年末残高4,000万円×1%×10年間=400万円
【認定住宅】住宅ローン年末残高5,000万円×1%×10年間=500万円

10年後の住宅ローン年末残高が4,000万円以上の借入金額

10年後の住宅ローン年末残高が4,000万円の借入金額シミュレーションデータ
返済期間金利元利均等返済元金均等返済
10年目(120回目)の
住宅ローン年末残高
借入金額10年目(120回目)の
住宅ローン年末残高
借入金額
35年0.40%40,004,917円5,492万円40,000,040万円5,600万円
0.50%40,006,018円5,466万円40,000,040万円5,600万円
0.60%40,004,262円5,440万円40,000,040万円5,600万円
0.70%40,006,848円5,415万円40,000,040万円5,600万円
0.80%40,006,767円5,390万円40,000,040万円5,600万円
0.90%40,003,721円5,365万円40,000,040万円5,600万円
1.00%40,005,288円5,341万円40,000,040万円5,600万円
1.10%40,004,097円5,317万円40,000,040万円5,600万円
1.20%40,007,520円5,294万円40,000,040万円5,600万円
1.30%40,000,715円5,270万円40,000,040万円5,600万円
30年0.40%40,005,627円5,884万円40,000,080万円6,000万円
0.50%40,000,429円5,855万円40,000,080万円6,000万円
0.60%40,006,254円5,828万円40,000,080万円6,000万円
0.70%40,002,712円5,800万円40,000,080万円6,000万円
0.80%40,003,517円5,773万円40,000,080万円6,000万円
0.90%40,001,722円5,746万円40,000,080万円6,000万円
1.00%40,004,405円5,720万円40,000,080万円6,000万円
1.10%40,004,563円5,694万円40,000,080万円6,000万円
1.20%40,002,126円5,668万円40,000,080万円6,000万円
1.30%40,004,468円5,643万円40,000,080万円6,000万円

こちらは、「10年後の住宅ローン年末残高が4,000万円以上の借入金額」をシミュレーションしたデータです。

金利は固定金利で、「元利均等返済」と「元金均等返済」それぞれでシミュレーションしています。

「元利均等返済」と「元金均等返済」とは「元利均等返済」と「元金均等返済」は、住宅ローンで選択できる返済方法。
「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定で、元金均等返済より元金の減り方が遅い
「元金均等返済」は、毎月の元金分が一定で、元利均等返済より元金の減り方が早い

住宅ローン返済方法のメリット・デメリット
元利均等返済方式元金均等返済方式
返済イメージ元利均等返済の返済イメージ元金均等返済の返済イメージ
メリット・毎月返済額が一定で、返済計画が立てやすい
・返済開始当初は、元金均等返済より返済額が少ない
・返済が進むにつれて、毎月返済額が少なくなる
・同条件で、元利均等返済より総返済額が少ない
デメリット・同条件で、元金均等返済より総返済額が多い
・元金の減り方が遅く、利息が高い
・返済開始当初の返済額が多い
・借入可能額が少なくなる

元金均等返済は、元利均等返済より元金の減り方が早いため、住宅ローン年末残高の減り方も早くなります。

元利均等返済と元金均等返済についてはicon-book元利均等返済と元金均等返済の違いは?住宅ローン返済はどっちがお得?で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

2020年1月時点での金利は、1.2%程度なので、こちらを基準にすると、35年ローンの場合、元利均等返済で借入金額「5,294万円以上」、元金均等返済で借入金額「5,600万円以上」なければ、満額控除できません。

10年後の住宅ローン年末残高が5,000万円以上の借入金額

10年後の住宅ローン年末残高が5,000万円の借入金額シミュレーションデータ
返済期間金利元利均等返済元金均等返済
10年目(120回目)の
住宅ローン年末残高
借入金額10年目(120回目)の
住宅ローン年末残高
借入金額
35年0.40%50,006,096円6,865万円50,000,080万円7,000万円
0.50%50,003,909円6,832万円50,000,080万円7,000万円
0.60%50,005,313円6,800万円50,000,080万円7,000万円
0.70%50,003,145円6,768万円50,000,080万円7,000万円
0.80%50,004,652円6,737万円50,000,080万円7,000万円
0.90%50,002,747円6,706万円50,000,080万円7,000万円
1.00%50,004,753円6,676万円50,000,080万円7,000万円
1.10%50,003,136円6,646万円50,000,080万円7,000万円
1.20%50,005,662円6,617万円50,000,080万円7,000万円
1.30%50,004,740円6,588万円50,000,080万円7,000万円
30年0.40%50,000,246円7,354万円50,000,040万円7,500万円
0.50%50,002,289円7,319万円50,000,040万円7,500万円
0.60%50,001,052円7,284万円50,000,040万円7,500万円
0.70%50,003,466円7,250万円50,000,040万円7,500万円
0.80%50,002,644円7,216万円50,000,040万円7,500万円
0.90%50,005,567円7,183万円50,000,040万円7,500万円
1.00%50,005,430円7,150万円50,000,040万円7,500万円
1.10%50,002,164円7,117万円50,000,040万円7,500万円
1.20%50,002,761円7,085万円50,000,040万円7,500万円
1.30%50,000,162円7,053万円50,000,040万円7,500万円

こちらは、「10年後の住宅ローン年末残高が5,000万円以上の借入金額」をシミュレーションしたデータです。

認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)の場合は、更に借入金額が高く、元利均等返済で借入金額「6,617万円以上」、元金均等返済で借入金額「7,000万円以上」なければ、満額控除できません。

これだけの借入金額を借りるには、ある程度の年収がなければ、借りることができます。

年収から借りられる金額

金融機関の審査基準には、年収から借入可能額を計算する際に、「返済比率」を利用します。

返済比率とは

年収に対する年間返済額の割合のこと。
フラット35では、年収400万円未満は30%、年収400万円以上は35%以下であることを住宅ローンの利用条件としている。

例えば、借入金額5,294万円の場合、毎月返済額は154,427円で、年間返済額は、

154,427円×12ヶ月=1,853,124円

となります。

返済比率35%から年収を計算すると、

1,853,124円÷35%≒530万円

が、借入金額5,294万円を借りられる最低年収ということです

元利均等返済・元金均等返済別の借入可能な年収シミュレーションデータ
住宅の種類返済期間元利均等返済元金均等返済
借入金額毎月返済額借入可能な年収借入金額毎月返済額借入可能な年収
一般住宅35年5,294万円154,427円530万円5,600万円161,399円554万円
30年5,668万円185,862円638万円6,000万円196,749円675万円
認定住宅35年6,617万円193,019円662万円7,000万円201,749円692万円
30年7,085万円234,448円804万円7,500万円245,937円844万円
※元金均等返済の毎月返済額は、総返済額から返済回数を除した平均で算出

少なくとも、一般住宅で530万円以上、認定住宅で662万円以上の年収がある方でないと、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるのは難しいです。

更に、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるには、もう1つの条件の「所得税額と住民税額の合計額が40万円以上(認定住宅は50万円)」でなければいけません。

②所得税額と住民税額の合計額が40万円以上(認定住宅は50万円)あること

所得税を計算する場合は、以下の3つのステップで求めていきます。

  • ①年収-給与所得控除=給与所得
  • ②給与所得-所得控除=課税所得
  • ③課税所得×所得税額=所得税

所得控除

所得控除とは 『総所得金額から一定の金額を差し引く制度』 のことです。

所得控除には、以下のような種類があります。

  • 基礎控除
  • 社会保険料控除
  • 扶養控除
  • 配偶者控除
  • 配偶者特別控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除
  • 医療費控除
  • 寄付金控除
  • 小規模企業共済等掛金控除
  • 雑損控除
  • 障害者控除
  • 寡婦(寡夫)控除
  • 勤労学生控除

所得控除は、人によって控除できるものが違いため、同じ年収でも所得税が違うことがあります。

今回のシミュレーションでは、「独身」の方と、「夫婦」で一方が扶養に入ってる方を分けて、それぞれ以下の控除で所得税や住民税を計算します。

所得控除一覧
所得控除の種類独身夫婦
基礎控除48万円(43万円)48万円(43万円)
社会保険料控除
扶養控除
配偶者控除38万円(33万円)
配偶者特別控除
生命保険料控除
地震保険料控除
医療費控除
寄付金控除
小規模共済等掛金控除
雑損控除
障害者控除
寡婦(寡夫)控除
勤労学生控除

16歳未満のお子さんがいる場合は、所得控除がありませんので、「夫婦」の項目を参考にしてください。

社会保険料

社会保険料(厚生年金+健康保険+雇用保険)は、月収(標準報酬月額)の約15%ですが、厚生年金は上限がありますので、上限を考慮して算出しています。

住民税

所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除されますが、控除額には上限が設けられています

住民税から控除できる住宅ローン控除額は、次のいずれか少ない金額となります。

  • ①住宅ローン控除の控除可能額の内、所得税から控除しきれなかった金額
  • ②所得税の課税総所得金額等の額の7%(上限136,500円)

例えば、年収500万円の独身の方は、所得税の課税所得が2,371,000円、所得税が139,600円、住民税が247,100円です。

②の「所得税の課税総所得金額等の額の7%」を計算すると、

2,371,000円×7%=165,970円

で、上限の136,500円を超えているため、住民税から控除できる金額は136,500円となります

住民税の上限を考慮すると、以下のような結果になりました。

独身・夫婦別の所得税と住民税の合計シミュレーションデータ
年収独身夫婦(16歳未満の子持ち)
①所得税から
控除できる金額
②住民税から
控除できる金額
合計
(①+②)
①所得税から
控除できる金額
②住民税から
控除できる金額
合計
(①+②)
500万円139,600円136,500円276,100円101,600円136,500円238,100円
550万円169,300円136,500円305,800円131,300円136,500円267,800円
600万円204,100円136,500円340,600円166,100円136,500円302,600円
650万円245,100円136,500円381,600円200,800円136,500円337,300円
667万円263,500円136,500円400,000円210,000円136,500円346,500円
700万円312,500円136,500円449,000円236,500円136,500円373,000円
715万円339,500円136,500円496,000円263,500円136,500円400,000円
734万円363,300円136,500円499,800円287,300円136,500円423,800円
735万円365,100円134,900円500,000円289,100円136,500円425,600円
750万円392,100円107,900円500,000円316,100円136,500円452,600円
778万円438,700円61,300円500,000円362,700円136,500円499,200円
779万円440,500円59,500円500,000円364,500円135,500円500,000円
800万円474,700円25,300円500,000円398,700円101300円500,000円
850万円500,000円0円500,000円484,900円15100円500,000円
900万円500,000円0円500,000円500,000円0円500,000円

独身の場合は、年収667万円以上の場合、住宅ローン控除の各年の上限額40万円を満額控除できますが、①の条件では、一般住宅で530万円以上、認定住宅で662万円以上の年収がある方でないと、住宅ローン年末残高が4,000万円以上(認定住宅は5,000万円)になりません。

よって、住宅ローン控除の恩恵を100%受けられる方は、以下の条件を満たしている方になります。

35年ローンで住宅ローン控除の恩恵を100%受けられる条件
条件独身夫婦(16歳未満の子持ち)
一般住宅年収667万円以上715万円以上
借入金額元利均等返済5,294万円以上
元金均等返済5,600万円以上
認定住宅年収735万円以上779万円以上
借入金額元利均等返済6,617万円以上
元金均等返済7,000万円以上

所得控除では、最低限の控除しかしていないため、他に控除がある場合は、比例して所得税が減少しますので、年収はシミュレーションの結果以上必要になることもあります

しかし、年収667万円で5,294万円を借りるのは、現実的ではありません。

住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくる?

シミューレションしたデータは、あくまで「借りられる額」であって、実際に「返せる額」ではありません。

そう考えると、本当に住宅ローン控除を100%活用できるのは、ほんの一部の方だけです。

では実際に、現在の年収からいくらぐらいの金額が控除できるのか、年収別に所得税と住民税のシミュレーションをしていきます。

これから住宅を購入・建築を考えている方は、資金計画の参考にしてください。

年収別の所得税と住民税の合計
年収独身夫婦(16歳未満の子持ち)
①所得税②住民税合計
(①+②)
①所得税②住民税合計
(①+②)
200万円27,300円64,600円91900円8,300円31,600円39,900円
220万円33,400円76,800円110200円14,400円43,800円58,200円
240万円38,700円87,400円126100円19,700円54,400円74,100円
260万円43,900円97,900円141800円24,900円64,900円89,800円
280万円49,200円108,500円157700円30,200円75,500円105,700円
300万円54,500円119,100円173600円35,500円86,100円121,600円
320万円61,500円133,000円194500円42,500円100,000円142,500円
340万円66,800円143,600円210400円47,800円110,600円158,400円
360万円72,000円154,100円226100円53,000円121,100円174,100円
380万円78,300円166,700円245000円59,300円133,700円193,000円
400万円84,600円179,200円263800円65,600円146,200円211,800円
420万円90,900円191,800円262700円71,900円158,800円230,700円
440万円100,200円207,700円307900円79,800円174,700円254,500円
460万円112,800円220,300円333100円86,100円187,300円273,400円
480万円123,600円231,100円354700円91,500円198,100円289,600円
500万円139,600円247,100円386700円101,600円214,100円315,700円
520万円150,400円257,900円408300円112,400円224,900円337,300円
540万円166,400円273,900円440,300円128,400円240,900円369,300円
560万円177,200円284,700円461,900円139,200円251,700円390,900円
580万円193,200円300,700円493,900円155,200円267,700円422,900円
600万円204,100円311,600円515,700円166,100円278,600円444,700円
620万円214,900円322,400円537,300円176,900円289,400円466,300円
640万円230,900円338,400円569,300円192,900円305,400円498,300円
660万円250,900円349,200円600,100円203,700円316,200円519,900円
680万円286,900円367,200円654,100円221,700円334,200円555,900円
700万円312,500円380,000円692,500円236,500円347,000円583,500円
720万円348,500円398,000円746,500円272,500円365,000円637,500円
740万円374,100円410,800円784,900円298,100円377,800円675,900円
760万円410,100円428,800円838,900円334,100円395,800円729,900円
780万円442,300円444,900円887,200円366,300円411,900円778,200円
800万円474,700円461,100円935,800円398,700円428,100円826,800円

住民税の上限136,500円を超える年収は、独身で440万円以上、夫婦で500万円以上が目安です

例えば、年収440万円の独身の場合、

所得税100,200円+住民税136,500円(上限)=236,700円

が、住宅ローン控除から控除できる金額になります

住宅ローン控除額は、住宅ローン年末残高の1%ですので、

236,700万円÷1%=2,3670,000円

の、住宅ローン年末残高があれば、所得税と住民税が全額減税されます。

住宅ローン控除の各年の上限額は40万円ですので、住宅ローン控除の活用率は、

236,700円÷400,000円×100≒59.2%

ということになります。

まとめ

ここまで、「住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるのか」、最大限控除されるには、「今の年収と借入金額がいくら必要なのか」について、シミュレーションしてきました。

住宅ローン控除の恩恵を100%受けられる方は、ほんの一部の方だけです。

ただし、重要なのか、住宅ローン控除の恩恵を受けられるかどうかではなく、無理のない返済ができるかどうかです。

無理のない返済で、所得税と住民税からどれぐらい減額されるのか、チェックましょう。

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