住宅ローン控除シミュレーション計算ツールでは、一般住宅・認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)別に以下の情報を確認できます。
- 借入金年末残高(元利均等返済・元金均等返済別)
- 住宅ローン控除額
- 住宅ローン控除前後の所得税・住民税
- 所得税と住民税から控除できた金額・控除できなかった金額
- 住宅ローン控除額に対する活用率
シミュレーターには、「実際の源泉徴収票・住民税決定通知書から住宅ローン控除額を求める」ツールと、「年収・所得控除の項目を入力して住宅ローン控除額を求める」ツールの2つがあります。
源泉徴収票から計算するツールの特徴は、入力項目が少なく、実際の「所得」「所得控除」「住民税額」から計算するため、精度の高いシミュレーションができることです。
シミュレーションの結果は、計算するごとに記録されますので、住宅ローン控除の比較もできます。
①源泉徴収票から計算②年収から計算
借入 金額 | 返済 期間 | 返済 方法 | 金利 (年利) | 住宅の 種類 | 住宅取得価格 (税込) | 住宅ローン 控除額 | 控除できた 金額 | 控除できなかった 金額 | 住宅ローン控除 活用率 |
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表を左にフリックすると、見切れている部分を確認できます。
年数 (年目) | 借入金 年末残高 | 住宅ローン 控除額 | 控除前の 所得税 | 控除後の 所得税 | 控除前の 住民税 | 控除後の 住民税 | 控除できなった 金額 |
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表を左にフリックすると、見切れている部分を確認できます。
注意事項
- 本シュミレーションの結果は、「元利均等返済」「元金均等返済」「所得税」「住民税」の計算式に基づいて計算されたものですが、実際の結果と若干異なる場合もありますので、返済計画・資金計画の目安としてご利用ください。
計算根拠
住宅ローン控除シミュレーション計算ツールでは、以下の計算式からそれぞれの金額を算出しています。
各月の返済額と住宅ローン年末残高
元利均等返済の毎月返済額=借入金額×月利×(1+月利)n÷((1+月利)n-1)
元金均等返済のx回目返済額=(借入金額÷n)+借入金額×(1-(x-1)÷n)×月利
【月利=金利÷12】【n=返済回数(月)】【x=回目】
①住宅ローン年末残高=借入金額-各年の年末までに支払った元金(返済方法により支払った元金が違います。)
元金均等返済のx回目返済額=(借入金額÷n)+借入金額×(1-(x-1)÷n)×月利
【月利=金利÷12】【n=返済回数(月)】【x=回目】
①住宅ローン年末残高=借入金額-各年の年末までに支払った元金(返済方法により支払った元金が違います。)
住宅ローン控除額
②住宅ローン控除額=①住宅ローン年末残高×1%
③住民税から控除できる住宅ローン控除額(次のいずれか少ない金額)
・住宅ローン控除の控除可能額の内、所得税から控除しきれなかった金額
・所得税の課税総所得金額等(⑥所得税の課税所得)の額の7%(上限136,500円)
③住民税から控除できる住宅ローン控除額(次のいずれか少ない金額)
・住宅ローン控除の控除可能額の内、所得税から控除しきれなかった金額
・所得税の課税総所得金額等(⑥所得税の課税所得)の額の7%(上限136,500円)
所得税及び復興特別所得税
④給与所得=年収-給与所得控除
⑤所得税の各種所得控除=基礎控除・配偶者控除・扶養控除・社会保険料控除・その他所得控除の合計
⑥所得税の課税所得=④給与所得-⑤所得税の各種所得控除
⑦住宅ローン控除前の所得税=⑥所得税の課税所得×税率-税率に応じた控除額
⑧復興特別所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税×2.1%
⑨住宅ローン控除前の所得税及び復興特別所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税+⑧復興特別所得税
⑩住宅ローン控除後の所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税ー②住宅ローン控除額
⑪復興特別所得税=⑩住宅ローン控除後の所得税×2.1%
⑫住宅ローン控除後の所得税及び復興特別所得税=⑩住宅ローン控除後の所得税+⑪復興特別所得税
⑤所得税の各種所得控除=基礎控除・配偶者控除・扶養控除・社会保険料控除・その他所得控除の合計
⑥所得税の課税所得=④給与所得-⑤所得税の各種所得控除
⑦住宅ローン控除前の所得税=⑥所得税の課税所得×税率-税率に応じた控除額
⑧復興特別所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税×2.1%
⑨住宅ローン控除前の所得税及び復興特別所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税+⑧復興特別所得税
⑩住宅ローン控除後の所得税=⑦住宅ローン控除前の所得税ー②住宅ローン控除額
⑪復興特別所得税=⑩住宅ローン控除後の所得税×2.1%
⑫住宅ローン控除後の所得税及び復興特別所得税=⑩住宅ローン控除後の所得税+⑪復興特別所得税
給与収入 | 給与所得控除額 |
---|---|
1,625,000円以下 | 550,000円 |
1,625,000円超~1,800,000円以下 | 収入金額×40%ー100,000円 |
1,800,000円超~3,600,000円以下 | 収入金額×30%+80,000円 |
3,600,000円超~6,600,000円以下 | 収入金額×20%+440,000円 |
6,600,000円超~8,500,000円以下 | 収入金額×10%+1,100,000円 |
8,500,000円超~ | 1,950,000円(上限額) |
③所得税の課税所得 | 税率 | 税率に応じた控除額 |
---|---|---|
1,950,000円以下 | 5% | 0円 |
1,950,000円超~3,300,000円以下 | 10% | 97,500円 |
3,300,000円超~6,950,000円以下 | 20% | 427,500円 |
6,950,000円超~9,000,000円以下 | 23% | 636,000円 |
9,000,000円超~18,000,000円以下 | 33% | 1,536,000円 |
18,000,000円超~40,000,000円以下 | 40% | 2,796,000円 |
40,000,000円超 | 45% | 4,796,000円 |
住民税
⑬住宅ローン控除前の住民税=⑭所得割額+⑮均等割額
⑮均等割額=5,000円(市区町村によって金額が異なりますが、シミュレーターでは5,000で計算しています)
⑯住民税の各種所得控除=基礎控除・配偶者控除・扶養控除・社会保険料控除・その他所得控除の合計
⑰住民税の課税所得=④給与所得-⑯住民税の各種所得控除
⑱所得割=⑰住民税の課税所得×10%
⑭所得割額=⑱所得割-調整控除
※⑰住民税の課税所得が200万円以下・・・調整控除=⑰住民税の課税所得と「人的控除の差額」のいずれか小さい金額×5%
※⑰住民税の課税所得が200万円超・・・調整控除=(「人的控除の差額」-(⑰住民税の課税所得-200万円))×5%
⑲住宅ローン控除後の住民税=⑬住宅ローン控除前の住民税-③住民税から控除できる住宅ローン控除額
⑳住宅ローン控除活用率=((⑨住宅ローン控除前の所得税及び復興特別所得税-⑫住宅ローン控除後の所得税及び復興特別所得税)+(⑬住宅ローン控除前の住民税-⑱住宅ローン控除後の住民税))÷②住宅ローン控除額×100
⑮均等割額=5,000円(市区町村によって金額が異なりますが、シミュレーターでは5,000で計算しています)
⑯住民税の各種所得控除=基礎控除・配偶者控除・扶養控除・社会保険料控除・その他所得控除の合計
⑰住民税の課税所得=④給与所得-⑯住民税の各種所得控除
⑱所得割=⑰住民税の課税所得×10%
⑭所得割額=⑱所得割-調整控除
※⑰住民税の課税所得が200万円以下・・・調整控除=⑰住民税の課税所得と「人的控除の差額」のいずれか小さい金額×5%
※⑰住民税の課税所得が200万円超・・・調整控除=(「人的控除の差額」-(⑰住民税の課税所得-200万円))×5%
⑲住宅ローン控除後の住民税=⑬住宅ローン控除前の住民税-③住民税から控除できる住宅ローン控除額
⑳住宅ローン控除活用率=((⑨住宅ローン控除前の所得税及び復興特別所得税-⑫住宅ローン控除後の所得税及び復興特別所得税)+(⑬住宅ローン控除前の住民税-⑱住宅ローン控除後の住民税))÷②住宅ローン控除額×100
住宅ローン控除の計算方法
居住開始日 | 適用される 消費税率 | 建物の 種類 | 各年の 控除限度額 | 控除 期間 | 控除率 | 最大 控除額 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1~10 年目 | 11~13 年目 | ||||||
2019年10月1日~ 2020年12月31日 | 10% | 一般住宅 | 40万円 | 13年間 | 1% | 【住宅の取得が特別特定取得に該当する場合】 ①②のいずれか少ない方 ①住宅ローン年末残高×1% 【住宅取得価格(税抜)の上限】 | 400万円+80万円(延長分) |
認定住宅 | 50万円 | 500万円+100万円(延長分) | |||||
2021年1月1日~ 12月31日 | 一般住宅 | 40万円 | 10年間 | – | 400万円 | ||
認定住宅 | 50万円 | 500万円 |
住宅ローン控除額の求め方は、以下の計算式から求められます。
住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
たとえば、住宅ローン年末残高が2,900万円、所得税額が31万円の場合、住宅ローン控除額は、
2,900万円×1%=29万円
となります。
所得税から住宅ローン控除額を差し引くと
29万円ー31万円=-2万円
で、所得税29万円がすべて減額されました。(計算事例では、復興特別所得税額を考慮していません)
控除しきれなかった2万円は、更に住民税から控除できます。