耐震改修が必要な中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法

耐震改修が必要な中古住宅で利用できる住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の概要

経過年数基準または耐震基準に適合している中古住宅

経過年数基準または耐震基準に適合している中古住宅とは 、「経過年数基準」または「耐震基準」のいずれかに適合している住宅のことです。

経過年数基準に適合している住宅

経過年数基準に適合している住宅は、以下の2つになります。

「建築された日から取得までの経過年数が25年以下の中古マンション」や、「経過年数が20年以下の木造中古住宅」は、経過年数基準に適合している住宅となります。

耐震基準に適合している住宅

経過年数基準に適合していない住宅でも、以下の「新耐震基準に適合していることが証明された建物」は、耐震基準に適合している住宅となります。

経過年数基準または耐震基準に適合している中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除を受ける方法については【 icon-book 中古住宅・中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件と計算方法 】で詳しく解説していますので、ご確認ください。

経過年数基準や耐震基準に適合していない中古住宅

経過年数基準や耐震基準に適合していない中古住宅は、以下に該当しない住宅のことです。

つまり、新耐震基準に適合していない「経過年数が25年を超えている中古マンション」や、「経過年数が20年を越えている木造中古住宅」が、要耐震改修住宅となります。

要耐震改修住宅を購入する場合は、耐震改修で耐震基準に適合することを証明しなければ、住宅ローン控除を受けることができません。

①住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下

まず、住宅ローン控除を受ける方の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、以下の所得の合計額になります。

給与所得者の場合

公務員や会社員の給与所得者の所得金額は、収入から給与所得控除を差し引いた所得のことで、年収3,000万円が条件ではありません。

会社からの給与しか所得がない方は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が合計所得金額となります。

個人事業主の場合

自営業やフリーランスの個人事業主の場合は、確定申告書Bの「所得金額の合計」が合計所得金額となります。

住宅ローン控除の適用を受ける年分が対象

合計所得金額とは 『住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額』 です。

よって、1年目の合計所得金額が3,000万円以上で住宅ローン控除を受けられなかったとしても、2年目の所得が減って、3,000万円未満になれば、2年目から住宅ローン控除の対象となります。

②住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れは対象になりますが、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外となりますので、注意しましょう。

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます。

住宅ローン控除を受けられない借入金

土地購入のローンも借入金に含まれる

借入金には、建物の購入・新築とともに、土地を購入したローンも含めることができます。

土地を購入した後に新築する場合は、「住宅の新築の日前2年以内にその土地を取得すること」が条件です。

③取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること

次に、取得した日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

つまり、住宅ローン控除を受ける方は、取得した住宅に住むことが条件ですので、居住者以外の方は、住宅ローン控除を受けることができません。

④住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること

次に、住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されることが条件です。

床面積は、「登記簿面積」から判断されます。

登記簿面積の計測方法

マンションの床面積は、階段や通路などの共有部分は含まず、「登記簿上の専有部分の床面積のみ」となりますが、戸建住宅とマンションでは、計測方法が異なるため注意が必要です。

戸建住宅の床面積は、壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」で、マンションの床面積は、壁の内側部分の面積「内法面積」で計測されます。

特に、マンションの床面積は、小さくなるので、床面積が50㎡ぎりぎりの場合は、注意が必要です。

店舗兼住宅を購入した場合

店舗兼住宅を購入した場合は、床面積の2分の1以上（50％以上）が居住用であれば、住宅ローン控除が適用されます。

例えば、住宅の床面積が160㎡で、店舗に利用する床面積が70㎡の場合、

で、居住部分の面積が2分の1以上（50％以上）となるため、住宅ローン控除の適用条件を満たしています。

⑤生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないこと

最後は、生計を一にする親族などからの購入や贈与された住宅でないことが条件です。

「中古住宅を取得したときに生計を一緒にしており、取得した後も、引き続き生計を一緒にしている親族や、特別な関係のある者から購入」した場合や、「贈与された住宅」の場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

⑥居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

次に、居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことが条件です。

長期譲渡所得とは 『所有期間が5年を超える土地や建物の不動産を売却したときの所得』 です。

もしも、取得前後の5年間で、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けている場合は、住宅ローン控除を受けることができません。

長期譲渡所得の課税の特例には、以下のようなものがあります。

特例の内容については、以下のとおりです。

関係法令

（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）

第三十一条の三　個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条の規定又は前条、第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の五（同条第五項を除く。）、第三十七条の六、第三十七条の八若しくは第三十七条の九の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。）には、当該譲渡による譲渡所得については、第三十一条第一項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

一　課税長期譲渡所得金額が六千万円以下である場合　当該課税長期譲渡所得金額の百分の十に相当する金額
二　課税長期譲渡所得金額が六千万円を超える場合　次に掲げる金額の合計額
イ　六百万円
ロ　当該課税長期譲渡所得金額から六千万円を控除した金額の百分の十五に相当する金額

（ 租税特別措置法第三十一条の三）

（居住用財産の譲渡所得の特別控除）

第三十五条　個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一　第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額（」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円（長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。）を控除した金額（」とする。
二　第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額（」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円（短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額）を控除した金額（」とする。

（ 租税特別措置法第三十五条）

（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）

第三十六条の二　個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの（以下この条及び次条において「譲渡資産」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の八又は第三十七条の九の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。）をした場合において、平成五年四月一日（当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日）から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの（以下この条及び次条において「買換資産」という。）の取得（建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。）をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。）、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。

一　当該個人がその居住の用に供している家屋（当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。）で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二　前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
三　前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四　当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利（当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）

（ 租税特別措置法第三十六条の二）

（特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例）

第三十六条の五　個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋若しくは土地若しくは土地の上に存する権利で第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するもの（以下この条において「交換譲渡資産」という。）と当該個人の居住の用に供する家屋若しくは当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で同項に規定する買換資産に該当するもの（以下この条において「交換取得資産」という。）との交換（第三十三条の二第一項第二号に規定する交換その他政令で定める交換を除く。以下この条において同じ。）をした場合（当該交換に伴い交換差金（交換により取得した資産の価額と交換により譲渡した資産の価額との差額を補うための金銭をいう。以下この条において同じ。）を取得し、又は支払つた場合を含む。）又は交換譲渡資産と交換取得資産以外の資産との交換をし、かつ、交換差金を取得した場合（第一号において「他資産との交換の場合」という。）における前三条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一　当該交換譲渡資産（他資産との交換の場合にあつては、交換差金に対応するものとして政令で定める部分に限る。以下この号において同じ。）は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換譲渡資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の譲渡をしたものとみなす。
二　当該交換取得資産は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換取得資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の取得をしたものとみなす。

（ 租税特別措置法第三十六条の五）

（既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例）

第三十七条の五　個人が、その有する資産で次の表の各号の上欄に掲げるもの（第一号の上欄に掲げる資産にあつては、当該個人の事業の用に供しているものを除く。以下この項及び第四項において「譲渡資産」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十四条から第三十五条の二まで、第三十六条の二若しくは第三十七条の規定の適用を受けるもの又は贈与、交換若しくは出資によるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得（建設を含むものとし、贈与、交換又は所有権移転外リース取引によるものを除く。以下この条において同じ。）をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産（以下この項、第三項及び第四項において「買換資産」という。）を、第一号の買換資産にあつては当該個人の居住の用（当該個人の親族の居住の用を含む。以下この項において同じ。）に供したとき（当該期間内に居住の用に供しなくなつたときを除く。）、若しくは第二号の買換資産にあつては当該個人の事業の用若しくは居住の用に供したとき（当該期間内にこれらの用に供しなくなつたときを除く。）、又はこれらの用に供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条又は第三十二条の規定を適用する。

譲渡資産	買換資産
一　次に掲げる区域又は地区内にある土地若しくは土地の上に存する権利（以下この条において「土地等」という。）、建物（その附属設備を含む。以下この条において同じ。）又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数四以上の中高層の耐火建築物（以下この条において「中高層耐火建築物」という。）の建築をする政令で定める事業（以下この項において「特定民間再開発事業」という。）の用に供するために譲渡をされるもの（当該特定民間再開発事業の施行される土地の区域内にあるものに限る。） イ　第三十七条第一項の表の第一号の上欄に規定する既成市街地等 ロ　都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区（イに掲げる区域内にある地区を除く。）	当該特定民間再開発事業の施行により当該土地等の上に建築された中高層耐火建築物若しくは当該特定民間再開発事業の施行される地区（都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区に限る。）内で行われる他の特定民間再開発事業その他の政令で定める事業の施行により当該地区内に建築された政令で定める中高層の耐火建築物（これらの建築物の敷地の用に供されている土地等を含む。）又はこれらの建築物に係る構築物
二　次に掲げる区域内にある土地等、建物又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数三以上の中高層の耐火共同住宅（主として住宅の用に供される建築物で政令で定めるものに限る。以下この項において同じ。）の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの（当該事業の施行される土地の区域内にあるものに限るものとし、前号に掲げる資産に該当するものを除く。） イ　前号の上欄のイに規定する既成市街地等 ロ　首都圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備区域又は中部圏開発整備法（昭和四十一年法律第百二号）第二条第三項に規定する都市整備区域（第三十七条第一項の表の第一号の上欄のハに掲げる区域を除く。）のうち、イに掲げる既成市街地等に準ずる区域として政令で定める区域 ハ　中心市街地の活性化に関する法律第十二条第一項に規定する認定基本計画に基づいて行われる同法第七条第六項に規定する中心市街地共同住宅供給事業（同条第四項に規定する都市福利施設の整備を行う事業と一体的に行われるものに限る。）の区域	当該事業の施行により当該土地等の上に建築された耐火共同住宅（当該耐火共同住宅の敷地の用に供されている土地等を含む。）又は当該耐火共同住宅に係る構築物

（ 租税特別措置法第三十七条の五）

⑦建築後に使用されたものであること

次に、建築後に使用されたものであることが条件です。

つまり、新築住宅ではなく、中古住宅ということになります。

⑧3つの条件のうち、いずれにも該当しないこと

「3つの条件のうち、いずれにも該当しないこと」というのは、つまり要耐震改修住宅であることが条件です。

「icon-arrow-circle-up 要耐震改修住宅とは」で、説明したように、 『中古住宅で耐震基準や経過年数基準に適合していない住宅』 であれば、更に以下の条件を満たす必要があります。

⑨要耐震改修住宅の取得日までに、耐震基準に適合するための耐震改修を行うことにつき、一定の申請手続きをしていること

こちらは、要耐震改修住宅の取得日までに、耐震改修を行う申請書を提出することが条件です。

申請書については、以下のいずれかを提出することになります。

耐震基準適合証明申請書・仮申請書は、国税庁のサイトからダウンロードできます。

申請手続き後は、要耐震改修住宅の引渡し後に、耐震基準に適合する耐震改修工事を行います。

⑩要耐震改修住宅の居住日までに、耐震基準に適合した一定の証明がされていること

最後に、耐震基準に適合することを証明するための証明書などで一定の証明がされていることが条件です。

耐震基準に適合することを証明するための証明書については、以下のいずれかが必要となります。

耐震基準適合証明書の取得

耐震基準適合証明書とは 『建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類』 のことです。

耐震基準適合証明書は、国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士事務所登録をしている建築士や指定確認検査機関で発行してもらえます。

建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）の取得

既存住宅性能評価書とは 『建物の安全性や住宅性能の度合いを評価した書類』 のことです。

既存住宅性能評価書は、既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたものが対象で、国土交通省の登録を受けた第三者機関が評価を行います。

既存住宅売買瑕疵保険に加入

既存住宅売買瑕疵保険とは 『住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険』 のことです。

既存住宅売買瑕疵保険の加入は、現行の耐震基準に適合していることが条件となっています。

住宅ローン控除の控除期間と最大控除額

こちらは、要耐震改修住宅を取得した場合の、住宅ローン控除の「控除期間」と「最大控除額」をまとめたものです。

中古住宅を取得した場合の、住宅ローン控除の最大控除額は、「適用される消費税率」で異なります。

控除期間

住宅ローン控除の控除期間は、「10年間」です。

ただし、「2019年10月1日～2020年12月31日まで」に、消費税10％で取得した住宅に入居した場合は、3年間延長されます。（控除期間は13年間）

これは、2019年10月1日からの消費税10%の増税に伴い、消費税2％分を3年間還元するものです。

よって、消費税が非課税で購入した中古住宅は、延長されませんので注意しましょう。

住宅ローン控除の延長ついては【 icon-book 住宅ローン減税の控除期間が3年延長！対象者は13年間控除される！ 】で詳しく解説していますので、ご確認ください。

最大控除額

住宅ローン控除の各年の控除限度額は、40万円で、10年間住宅ローン控除を受けられます。

よって、最大で400万円（40万円×10年間）まで、所得税や住民税から控除されます。

しかし、多くの方は住宅ローン控除の400万円を最大限活用できていません。

住宅ローン控除は、住宅ローン年末残高が4,000万円以上あって、はじめて最大40万円となります。

どのぐらいの方が、住宅ローン控除の最大控除額まで恩恵を受けられるか【 icon-book 住宅ローン控除はいくら戻ってくる？年収667万円以上で最大40万円減額！ 】で詳しくシミュレーションしていますので、ご確認ください。

個人から購入したときの最大控除額は200万円

新築住宅でも中古住宅でも適用される消費税が10％の場合は、最大400万円まで控除されますが、個人から購入したときの最大控除額は、最大200万円までとなります。

中古住宅を購入する場合は、売主は個人が多いので、ほとんどの物件は、最大200万円までとなります。

不動産業者は、あくまで仲介するだけですので、実質は消費税が非課税となる個人間での売買がほとんどです。

最大400万円まで受けられると勘違いする方も多いので、注意しましょう。