リフォームで住宅ローン控除が受けられる!減税の条件を分かりやすく解説

リフォームで住宅ローン控除が受けられる!減税の条件を分かりやすく解説

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて、住宅を購入したときに利用できるものと思っている方も多いですが、リフォームでも住宅ローン控除を利用できます

ただし、住宅ローンを利用できるリフォームには条件があり、その適用条件を満たしたリフォームの場合に、住宅ローン控除を受けられます。

こちらでは、住宅ローンを借りてリフォームしたときの、住宅ローン控除の適用条件や、控除額の計算方法について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • リフォームで利用できる3つの減税制度
  • 住宅ローン控除対象のリフォームの種類
  • 住宅ローン控除額の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ
  1. リフォームで利用できる減税制度の種類と違い
    1. リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要
  2. 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは
  3. 住宅ローン控除対象のリフォームとは?
    1. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
    2. マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    3. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    4. 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    5. 一定のバリアフリー改修工事
    6. 一定の省エネ改修工事
  4. リフォームで住宅ローン控除をうける適用条件
    1. ①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
    2. ②6つのリフォーム工事のうち、いずれかに該当すること
    3. ③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
    4. ④住宅ローンの返済期間が10年以上
    5. ⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
    6. ⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
    7. ⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
    8. ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
  5. リフォームした場合の住宅ローン控除額の計算方法
    1. 住宅ローン控除の控除期間と最大控除額
  6. 住宅ローン控除の確定申告に必要な書類
    1. 住宅ローン控除の確定申告に必要な書類
  7. まとめ

リフォームで利用できる減税制度の種類と違い

住宅ローン控除は、所得税から控除できますが、リフォームで利用できる減税制度には大きく分けて、以下の3つがあります

リフォームで利用できる減税制度の種類と違い
住宅ローン控除リフォームローン控除投資型減税
正式名称住宅借入金等特別控除特定増改築等住宅借入金等特別控除住宅特定改修特別税額控除
特徴借入期間10年以上の住宅ローンを利用して、住宅の購入・建築・増改築(リフォーム)をした場合に、所得税・住民税から控除できる借入期間5年以上の住宅ローンを利用して、以下の住宅のリフォームをした場合に、所得税・住民税から控除できる

・省エネ
・バリアフリー
・同居対応
・長期優良住宅化

住宅ローンの利用にかかわらず、以下の住宅のリフォームをした場合に、所得税・住民税から控除できる

・耐震
・省エネ
・バリアフリー
・同居対応
・長期優良住宅化

リフォーム代
支払方法
ローン利用
現金利用××
各年の
控除限度額
40万円
(認定住宅は50万円)
12万5,000円25万円
(太陽光発電設備工事が含まれる場合は35万円)
最大控除額400万円
(認定住宅は500万円)
62万5,000円25万円
(太陽光発電設備工事が含まれる場合は35万円)
控除期間10年間5年間1年間

この中で、以下の①~⑤のリフォームを考えていない、一般的なリフォームをする場合は、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用することになります

  • ①耐震リフォーム
  • ②省エネリフォーム
  • ③バリアフリーリフォーム
  • ④同居対応リフォーム
  • ⑤長期優良住宅化リフォーム

リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要

リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要
住宅ローン控除
対象
・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
住宅ローン控除
適用条件
①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
②次のいずれかの工事に該当すること
増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
一定のバリアフリー改修工事
一定の省エネ改修工事
③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
④住宅ローンの返済期間が10年以上
⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
住宅ローン控除額の
計算方法
住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
各年の
控除限度額
40万円
※認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)は50万円
最大控除額400万円
※認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)は500万円
控除期間10年間

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度のこと

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、『マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度』のことです。

通称では「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれます。

住宅ローン控除対象のリフォームとは?

住宅ローン控除対象のリフォームは、以下の①~⑤以外のリフォームなら、どれでも対象というわけではありません

  • ①耐震リフォーム
  • ②省エネリフォーム
  • ③バリアフリーリフォーム
  • ④同居対応リフォーム
  • ⑤長期優良住宅化リフォーム

住宅ローン控除の対象リフォームは、以下のいずれかのリフォームが対象となります。

  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事とは 『住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の、いずれか一つ以上について行う過半の修繕・模様替え』 のことです。

つまり、住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の「主要構造部」の修繕・模様替えをする場合に住宅ローン控除を受けられます。

ただし、建物の構造上重要でない、以下の部分の修繕・模様替えは含まれませんので、注意しましょう。

  • 間仕切壁
  • 間柱
  • 最下階の床
  • 屋外階段

過半とは

過半とは 『半分を超えた』 という意味です。

建築基準法では、「大規模な修繕」「大規模の模様替え」を以下のように定義しています。

  • 大規模な修繕・・・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕
  • 大規模の模様替え・・・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替

つまり、住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の「主要構造部」のいずれかを、半分を超えたリフォームした場合に、住宅ローン控除が適用されます。

関係法令を見る 

(用語の定義)

十四 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

建築基準法第二条第十四項、第十五項

マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事とは 『所有するマンション室内の床、階段または壁の、半分を超えた修繕・模様替え』 のことです。

所有しているマンションのリフォーム・リノベーションをする方は、こちらに該当します。

家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事とは 『建物の内部を大々的に修繕・模様替え』 のことです。

マンションなどの区分所有建物の場合は、区分所有する部分つまり、室内に限ります。

中古住宅や中古マンションを購入して、リフォーム・リノベーションをする方は、こちらに該当します。

建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事とは 『耐震改修工事』 のことです。

購入予定の中古住宅の中には、新耐震基準に満たない住宅(要耐震改修住宅)もあります。

リフォームをするにも、新耐震基準に適合させる耐震改修工事を行う必要があります。

一定のバリアフリー改修工事

一定のバリアフリー改修工事とは 『トイレや浴室に手すりをつけたり、車椅子が容易に移動できるよう通路を拡張したり、不便さを解消するための改修工事』 のことです。

バリアフリー改修工事をした場合は、リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)や投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)も受けられる可能性もあります。

その場合は、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」「リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)」「投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)」のいずれかを選択できます

一定の省エネ改修工事

一定の省エネ改修工事とは 『窓の改修工事や床・壁・天井の断熱工事など省エネ性能を向上させるための改修工事』 のことです。

省エネ改修工事をした場合も、リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)や投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)も受けられる可能性もあります。

その場合は、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」「リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)」「投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)」のいずれかを選択できます

こちらのいずれかのリフォームをした場合に、住宅ローン控除を受けられますが、それ以外にもいくつか住宅ローン控除を受けるための適用条件がありますので、次はそちらを解説していきます

リフォームで住宅ローン控除をうける適用条件

リフォームをした場合の、住宅ローン控除の適用条件は、以下の8つです。

  • ①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
  • ②次のいずれかの工事に該当すること
    • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
    • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    • 一定のバリアフリー改修工事
    • 一定の省エネ改修工事
  • ③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
  • ④住宅ローンの返済期間が10年以上
  • ⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
  • ⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • ⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

まず、リフォームで住宅ローン控除を受ける場合は、自分が所有している住宅で、かつ、自分が住んでいる住宅をリフォームすることが条件です。

親所有の住宅リフォームは注意

例えば、親が所有している住宅をリフォームする場合は、たとえ一緒に住んでいても住宅ローン控除の対象外となります

しかも、親が所有している住宅をリフォームすると、リフォーム代が贈与とみなされるため、贈与税が発生します

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

租税特別措置法第四十一条第一項

②6つのリフォーム工事のうち、いずれかに該当すること

こちらの条件は、「icon-arrow-circle-up 住宅ローン控除の対象リフォーム」で解説した、以下のリフォーム工事を行う場合に、住宅ローン控除を利用できます。

  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事
関係法令を見る 

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

一 増築改築、建築基準法第二条第十四号に規定する大規模の修繕又は同条第十五号に規定する大規模の模様替
二 一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるもののうちその者が区分所有する部分について行う次に掲げるいずれかの修繕又は模様替(前号に掲げる工事に該当するものを除く。)
イ その区分所有する部分の床(建築基準法第二条第五号に規定する主要構造部(以下この号において「主要構造部」という。)である床及び最下階の床をいう。)の過半又は主要構造部である階段の過半について行う修繕又は模様替
ロ その区分所有する部分の間仕切壁(主要構造部である間仕切壁及び建築物の構造上重要でない間仕切壁をいう。)の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(その間仕切壁の一部について位置の変更を伴うものに限る。)
ハ その区分所有する部分の主要構造部である壁の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(当該修繕又は模様替に係る壁の過半について遮音又は熱の損失の防止のための性能を向上させるものに限る。)
三 家屋(前号の家屋にあつては、その者が区分所有する部分に限る。)のうち居室、調理室、浴室、便所その他の室で国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるものの一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替(前二号に掲げる工事に該当するものを除く。)
四 家屋について行……う建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準に適合させるための修繕又は模様替(前三号に掲げる工事に該当するものを除く。)
五 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定める法第四十一条の三の二第一項に規定する高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)
六 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるエネルギーの使用の合理化に著しく資する修繕若しくは模様替又はエネルギーの使用の合理化に相当程度資する修繕若しくは模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)

租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項

③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること

次に、リフォーム工事費用が100万円を超えており、その1/2以上の金額が居住用部分の工事費用であることが条件です。

例えば、店舗兼住宅を全面リフォームする場合、リフォーム工事費用が500万円で、居住用部分の費用が260万円であれば、

500万円×1/2=250万円 < 260万円(居住用部分の費用)

で、条件をクリアしています。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

18 第一項に規定する増改築等とは、当該個人が所有している家屋につき行う増築、改築その他の政令で定める工事(当該工事と併せて行う当該家屋と一体となつて効用を果たす設備の取替え又は取付けに係る工事を含む。)で当該工事に要した費用の額(当該工事の費用に関し補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいう。以下この項において同じ。)の交付を受ける場合には、当該工事に要した費用の額から当該補助金等の額を控除した金額)が百万円を超えるものであることその他の政令で定める要件を満たすもの(第四十一条の十九の三第一項、第三項又は第五項から第八項までの規定の適用を受けるものを除く。)をいう。

(租税特別措置法第四十一条第十八項)

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

29 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める要件を満たすものは、次に掲げる要件を満たす工事とする。
一 法第四十一条第十八項に規定する工事に要した同項に規定する費用の額が百万円を超えること
二 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋の当該工事に係る部分のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住の用に供する部分に係る当該工事に要した費用の額が当該工事に要した費用の額の二分の一以上であること
三 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋が、その者のその居住の用に供される次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)のいずれかに該当するものであること。
イ 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
ロ 前項第二号の家屋につきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの
四 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋が、その者が主としてその居住の用に供すると認められるものであること。

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十九項)

④住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れは対象になりますが、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外となりますので、注意しましょう

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます。

住宅ローン控除を受けられない借入金

  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子または0.2%未満の利率による借入金
  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%未満の利率となる借入金
  • 使用者または事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金

土地購入のローンも借入金に含まれる

借入金には、建物の購入・新築とともに、土地を購入したローンも含めることができます

土地を購入した後に新築する場合は、「住宅の新築の日前2年以内にその土地を取得すること」が条件です。

借入期間が10年未満の場合でも控除を受けられる!?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けるには、住宅ローンの借入期間が10年以上でなければ、受けることができませんが、以下の2つの減税制度を利用できる可能性があります。

  • リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)
  • 投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)

もしも、借入期間を10年以内に考えている方や現金でリフォーム代を支払う予定の方は、こちら2つの減税制度を受けられるかも検討してみましょう。

詳細については、以下でまとめています。

リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)

リフォームローン控除とは?省エネ・バリアフリー・多世帯同居改修工事まとめ
リフォームローン控除とは?省エネ・バリアフリー・多世帯同居改修工事まとめ
  • リフォームローン控除(減税)とは
  • リフォームローン控除の共通条件と固有条件
  • リフォームローン控除の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ

投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)

住宅特定改修特別税額控除を受けるための適用条件と計算方法
住宅特定改修特別税額控除を受けるための適用条件と計算方法
  • 住宅特定改修特別税額控除(投資型減税)とは
  • 投資型減税の共通条件と固有条件
  • 投資型減税の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ
関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

一 当該住宅の取得等に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体その他当該資金の貸付けを行う政令で定める者から借り入れた借入金当該住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地又は当該土地の上に存する権利(以下この項において「土地等」という。)の取得に要する資金に充てるためにこれらの者から借り入れた借入金として政令で定めるものを含む。)及び当該借入金に類する債務で政令で定めるもののうち、契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

19 住宅借入金等には、当該住宅借入金等が無利息又は著しく低い金利による利息であるものとなる場合として政令で定める場合における当該住宅借入金等を含まないものとする。

(租税特別措置法第四十一条第一項の一、第十九項)

3 一定の者からの借入金等であること。

一定の者からの借入金等とは、次の(1)から(3)に掲げる場合の区分に応じそれぞれに掲げるものをいいます。
(1) 住宅(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)の新築や取得をした場合(次の(2)に該当する場合を除きます。)
・・・・・・4(1)から4(3)の借入金又は4(4)から4(9)の債務
(2) 住宅の新築や取得とともにその住宅の敷地を取得した場合

イ 住宅とその住宅の敷地を一括して取得したとき・・・・・・4(1)、4(3)の借入金又は4(4)、4(6)から4(9)の債務
ロ 住宅の新築の日前2年以内にその敷地を取得したとき・・・・・・4(10)の借入金(次のハからホのいずれかに該当するものを除きます。)又は債務
ハ 住宅の新築の日前に3か月以内の建築条件付でその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(11)の借入金(ホに該当するものを除きます。)
ニ 住宅の新築の日前に一定期間内の建築条件付でその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(12)の借入金(ホに該当するものを除きます。)
ホ 住宅の新築の日前にその新築工事の着工の日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・4(13)の借入金

5 特別控除の対象とならない借入金等

次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
 (1) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率による借入金等
 (2) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる借入金等
 (3) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

国税庁:No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下

まず、住宅ローン控除を受ける方の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、以下の所得の合計額になります。

  • 純損失、雑損失、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失、特定居住用財産の譲渡損失、上場株式等に係る譲渡損失、特定投資株式に係る譲渡損失及び先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除を適用する前の総所得金額
  • 特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額
  • 株式等に係る譲渡所得等の金額
  • 上場株式等の配当所得等(上場株式等に係る譲渡損失との損益通算後の金額)
  • 先物取引に係る雑所得等の金額
  • 山林所得金額
  • 退職所得金額

給与所得者の場合

公務員や会社員の給与所得者の所得金額は、収入から給与所得控除を差し引いた所得のことで、年収3,000万円が条件ではありません

給与所得者の所得金額=収入-給与所得控除

給与所得の源泉徴収票「給与所得控除後の金額」が合計所得金額
会社からの給与しか所得がない方は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が合計所得金額となります。

個人事業主の場合

確定申告書Bの所得金額の合計
自営業やフリーランスの個人事業主の場合は、確定申告書Bの「所得金額の合計」が合計所得金額となります。

住宅ローン控除の適用を受ける年分が対象

合計所得金額とは 『住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額』 です。

よって、1年目の合計所得金額が3,000万円以上で住宅ローン控除を受けられなかったとしても、2年目の所得が減って、3,000万円未満になれば、2年目から住宅ローン控除の対象となります

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(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

租税特別措置法第四十一条第一項

⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること

次に、増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

つまり、住宅ローン控除を受ける方は、リフォームした住宅に住むことが条件ですので、居住者以外の方は、住宅ローン控除を受けることができません

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(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること

次に、住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されることが条件です。

床面積は、「登記簿面積」から判断されます。

登記簿面積とは不動産登記簿に記載されている建物や土地の面積

登記簿面積の計測方法

マンションの床面積は、階段や通路などの共有部分は含まず、「登記簿上の専有部分の床面積のみ」となりますが、戸建住宅とマンションでは、計測方法が異なるため注意が必要です

一戸建て住宅は壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」が、マンションは壁の内側部分の面積「内法面積」が登記簿面積

戸建住宅の床面積は、壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」で、マンションの床面積は、壁の内側部分の面積「内法面積」で計測されます。

特に、マンションの床面積は、小さくなるので、床面積が50㎡ぎりぎりの場合は、注意が必要です。

店舗兼住宅を購入した場合

店舗兼住宅を購入した場合は、床面積の2分の1以上(50%以上)が居住用であれば、住宅ローン控除が適用されます

例えば、住宅の床面積が160㎡で、店舗に利用する床面積が70㎡の場合、

(1-70㎡÷160㎡)×100=56.25%

で、居住部分の面積が2分の1以上(50%以上)となるため、住宅ローン控除の適用条件を満たしています。

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(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

29 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める要件を満たすものは、次に掲げる要件を満たす工事とする。
一 法第四十一条第十八項に規定する工事に要した同項に規定する費用の額が百万円を超えること。
二 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋の当該工事に係る部分のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住の用に供する部分に係る当該工事に要した費用の額が当該工事に要した費用の額の二分の一以上であること。
三 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋が、その者のその居住の用に供される次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)のいずれかに該当するものであること。
イ 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
ロ 前項第二号の家屋につきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの
四 法第四十一条第十八項に規定する工事をした家屋が、その者が主としてその居住の用に供すると認められるものであること。

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十九項)

(建物の床面積)

第百十五条 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

( 不動産登記規則第百十五条

(床面積の判定)

住宅借入金等特別控除の対象となる家屋の床面積は、①1棟の家屋については、その家屋の床面積が、②1棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつき、その各部分を区分所有する場合は、その区分所有する部分の床面積が、50平方メートル以上であることが必要とされています(租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法施行令第26条第1項)。

床面積がこの要件に該当するかどうかは、上の1の家屋については、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(登記簿上、表示される床面積。以下同じ。)によって判定することとされています(租税特別措置法関係通達41-10)。

また、上の2の区分所有する部分の床面積については、階段や廊下などの共用部分を除いた専有部分について、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によって判定することとされています(租税特別措置法関係通達41-11)。

( 国税庁:床面積の判定

⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

次に、居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことが条件です。

長期譲渡所得とは 『所有期間が5年を超える土地や建物の不動産を売却したときの所得』 です。

もしも、取得前後の5年間で、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けている場合は、住宅ローン控除を受けることができません

長期譲渡所得の課税の特例には、以下のようなものがあります。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

特例の内容については、以下のとおりです。

関係法令

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十一条の三 個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡(当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条の規定又は前条、第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の五(同条第五項を除く。)、第三十七条の六、第三十七条の八若しくは第三十七条の九の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。)には、当該譲渡による譲渡所得については、第三十一条第一項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

一 課税長期譲渡所得金額が六千万円以下である場合 当該課税長期譲渡所得金額の百分の十に相当する金額
二 課税長期譲渡所得金額が六千万円を超える場合 次に掲げる金額の合計額
イ 六百万円
ロ 当該課税長期譲渡所得金額から六千万円を控除した金額の百分の十五に相当する金額

租税特別措置法第三十一条の三

(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

第三十五条 個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額(」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円(長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。)を控除した金額(」とする。
二 第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額(」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円(短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額)を控除した金額(」とする。

租税特別措置法第三十五条

(特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の二 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの(以下この条及び次条において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の八又は第三十七条の九の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。)をした場合において、平成五年四月一日(当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日)から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの(以下この条及び次条において「買換資産」という。)の取得(建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項(同条第三項の規定により適用する場合を除く。)、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。

一 当該個人がその居住の用に供している家屋(当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。)で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの(当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)
三 前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四 当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利(当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)

租税特別措置法第三十六条の二

(特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の五 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋若しくは土地若しくは土地の上に存する権利で第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するもの(以下この条において「交換譲渡資産」という。)と当該個人の居住の用に供する家屋若しくは当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で同項に規定する買換資産に該当するもの(以下この条において「交換取得資産」という。)との交換(第三十三条の二第一項第二号に規定する交換その他政令で定める交換を除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該交換に伴い交換差金(交換により取得した資産の価額と交換により譲渡した資産の価額との差額を補うための金銭をいう。以下この条において同じ。)を取得し、又は支払つた場合を含む。)又は交換譲渡資産と交換取得資産以外の資産との交換をし、かつ、交換差金を取得した場合(第一号において「他資産との交換の場合」という。)における前三条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 当該交換譲渡資産(他資産との交換の場合にあつては、交換差金に対応するものとして政令で定める部分に限る。以下この号において同じ。)は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換譲渡資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の譲渡をしたものとみなす。
二 当該交換取得資産は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換取得資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の取得をしたものとみなす。

租税特別措置法第三十六条の五

(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例)

第三十七条の五 個人が、その有する資産で次の表の各号の上欄に掲げるもの(第一号の上欄に掲げる資産にあつては、当該個人の事業の用に供しているものを除く。以下この項及び第四項において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十四条から第三十五条の二まで、第三十六条の二若しくは第三十七条の規定の適用を受けるもの又は贈与、交換若しくは出資によるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得(建設を含むものとし、贈与、交換又は所有権移転外リース取引によるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産(以下この項、第三項及び第四項において「買換資産」という。)を、第一号の買換資産にあつては当該個人の居住の用(当該個人の親族の居住の用を含む。以下この項において同じ。)に供したとき(当該期間内に居住の用に供しなくなつたときを除く。)、若しくは第二号の買換資産にあつては当該個人の事業の用若しくは居住の用に供したとき(当該期間内にこれらの用に供しなくなつたときを除く。)、又はこれらの用に供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条又は第三十二条の規定を適用する。

譲渡資産買換資産
一 次に掲げる区域又は地区内にある土地若しくは土地の上に存する権利(以下この条において「土地等」という。)、建物(その附属設備を含む。以下この条において同じ。)又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数四以上の中高層の耐火建築物(以下この条において「中高層耐火建築物」という。)の建築をする政令で定める事業(以下この項において「特定民間再開発事業」という。)の用に供するために譲渡をされるもの(当該特定民間再開発事業の施行される土地の区域内にあるものに限る。)
イ 第三十七条第一項の表の第一号の上欄に規定する既成市街地等
ロ 都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区(イに掲げる区域内にある地区を除く。)
当該特定民間再開発事業の施行により当該土地等の上に建築された中高層耐火建築物若しくは当該特定民間再開発事業の施行される地区(都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区に限る。)内で行われる他の特定民間再開発事業その他の政令で定める事業の施行により当該地区内に建築された政令で定める中高層の耐火建築物(これらの建築物の敷地の用に供されている土地等を含む。)又はこれらの建築物に係る構築物
二 次に掲げる区域内にある土地等、建物又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数三以上の中高層の耐火共同住宅(主として住宅の用に供される建築物で政令で定めるものに限る。以下この項において同じ。)の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの(当該事業の施行される土地の区域内にあるものに限るものとし、前号に掲げる資産に該当するものを除く。)
イ 前号の上欄のイに規定する既成市街地等
ロ 首都圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備区域又は中部圏開発整備法(昭和四十一年法律第百二号)第二条第三項に規定する都市整備区域(第三十七条第一項の表の第一号の上欄のハに掲げる区域を除く。)のうち、イに掲げる既成市街地等に準ずる区域として政令で定める区域
ハ 中心市街地の活性化に関する法律第十二条第一項に規定する認定基本計画に基づいて行われる同法第七条第六項に規定する中心市街地共同住宅供給事業(同条第四項に規定する都市福利施設の整備を行う事業と一体的に行われるものに限る。)の区域
当該事業の施行により当該土地等の上に建築された耐火共同住宅(当該耐火共同住宅の敷地の用に供されている土地等を含む。)又は当該耐火共同住宅に係る構築物

租税特別措置法第三十七条の五

リフォームした場合の住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除の基本的な控除パターン

リフォームをした場合の住宅ローン控除額の求め方は、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

たとえば、住宅ローン年末残高が2,900万円、所得税額が31万円の場合、住宅ローン控除額は、

2,900万円×1%=29万円

となります。

所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

29万円ー31万円=-2万円

で、所得税29万円がすべて減額されました。(計算事例では、復興特別所得税額を考慮していません)

控除しきれなかった2万円は、更に住民税から控除できます

例えば、住民税が42万円の場合、所得税から差し引かれなかった2万円を差し引くと

42万円ー2万円=40万円

が、住宅ローン控除後の住民税額となります。

今回の事例では問題ありませんが、所得税から控除できなかった分が全て、住民税から控除できるわけではありません

住民税から減税される住宅ローン控除額の上限

住民税から減税される住宅ローン控除額には、上限が設けられています

上限額の求め方についてはicon-book 住宅ローン控除で減税される住民税は上限13万6500円まで! 】で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

住宅ローン控除の控除期間と最大控除額

こちらは、リフォームした場合の、住宅ローン控除の「控除期間」と「最大控除額」をまとめたものです。

リフォームした場合の住宅ローン控除の控除期間と最大控除額
居住開始日適用される
消費税率
住宅ローン
年末残高限度額
控除率控除期間各年の控除限度額最大
控除額
2019年10月1日~
2021年12月31日
10%4,000万円1%10年間40万円400万円
非課税2,000万円1%10年間20万円200万円

リフォームをした場合の、住宅ローン控除の最大控除額は、「適用される消費税率」で異なります。

控除期間

住宅ローン控除の控除期間は、「10年間」です。

住宅ローン減税の控除期間が10年+3年で13年間

ただし、「2019年10月1日~2020年12月31日まで」に、消費税10%で取得した住宅に入居した場合は、3年間延長されます。(控除期間は13年間)

10年間+延長3年間=13年間

これは、2019年10月1日からの消費税10%の増税に伴い、消費税2%分を3年間還元するものです。

例えば、中古住宅を購入してリフォームする場合、消費税が非課税で購入した中古住宅は、延長されませんので注意しましょう

住宅ローン控除の延長ついてはicon-book 住宅ローン減税の控除期間が3年延長!対象者は13年間控除される! 】で詳しく解説していますので、ご確認ください。

最大控除額

住宅ローン控除の各年の控除限度額は、40万円で、10年間住宅ローン控除を受けられます。

よって、最大で400万円(40万円×10年間)まで、所得税や住民税から控除されます。

しかし、多くの方は住宅ローン控除の400万円を最大限活用できていません。

住宅ローン控除は、住宅ローン年末残高が4,000万円以上あって、はじめて最大40万円となります。

どのぐらいの方が、住宅ローン控除の最大控除額まで恩恵を受けられるかicon-book 住宅ローン控除はいくら戻ってくる?年収667万円以上で最大40万円減額! 】で詳しくシミュレーションしていますので、ご確認ください。

個人から購入したときの最大控除額は200万円

新築住宅でも中古住宅でも適用される消費税が10%の場合は、最大400万円まで控除されますが、個人から購入したときの最大控除額は、最大200万円までとなります

中古住宅を購入する場合は、売主は個人が多いので、ほとんどの物件は、最大200万円までとなります。

不動産業者は、あくまで仲介するだけですので、実質は消費税が非課税となる個人間での売買がほとんどです。

最大400万円まで受けられると勘違いする方も多いので、注意しましょう。

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 前項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、その年十二月三十一日における住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が借入限度額を超える場合には、当該借入限度額)に控除率を乗じて計算した金額(当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)とする。

 前項に規定する借入限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。

一 居住年が平成十二年から平成十六年までの各年、平成二十一年又は平成二十二年である場合 五千万円
二 居住年が平成十七年、平成二十三年又は平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するものであるときに限る。) 四千万円
三 居住年が平成十八年又は平成二十四年である場合 三千万円
四 居住年が平成十九年である場合 二千五百万円
五 居住年が平成二十年又は平成二十五年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成二十六年から平成三十三年までの各年である場合には、その居住に係る住宅の取得等が特定取得に該当するもの以外のものであるときに限る。) 二千万円

 第二項に規定する控除率は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める割合とする。

一 居住年が平成十二年又は平成十三年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年前期内の日である場合に限る。) 次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める割合
イ 適用年が居住年又は居住年の翌年以後五年以内の各年である場合 一パーセント
ロ 適用年が居住年から六年目に該当する年以後居住年から十年目に該当する年までの各年である場合 〇・七五パーセント
ハ 適用年が居住年から十一年目に該当する年以後の各年である場合 〇・五パーセント
二 居住年が平成十三年から平成十六年までの各年又は平成二十一年から平成三十三年までの各年である場合(居住年が平成十三年である場合には、その居住日が平成十三年七月一日から同年十二月三十一日までの期間(次条第三項第一号において「平成十三年後期」という。)内の日である場合に限る。) 一パーセント

( 租税特別措置法第四十一条)

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告をしなければいけません

確定申告とは1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、税務署へ確定申告書および必要書類を提出して、申告・納税する手続きのこと。

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類

リフォームをしたときの住宅ローン控除の確定申告に必要書類は、以下の通りです。

リフォームをしたときの住宅ローン控除の確定申告に必要な書類一覧
書類名給与所得者個人事業主入手・依頼先
確定申告書A税務署、国税庁HP
確定申告書B税務署、国税庁HP
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書税務署、国税庁HP
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書借入先の金融機関
源泉徴収票(平成31年4月1日以後の確定申告では、添付不要になりました。勤務先
建物の登記事項証明書法務局
建物の建築請負契約書【写し】本人
本人確認書類【写し】本人
※本人確認書類・・・「マイナンバーカード」または「番号確認書類と身元確認書類の2つの書類」
(A)増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事をしたときに必要な書類
建築確認済証【写し】指定確認検査機関
検査済証【写し】または増改築等工事証明書指定確認検査機関、建築士等
(A)以外の工事をしたときに必要な書類
増改築等工事証明書建築士等

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類は、公務員や会社員などの「給与所得者」と自営業やフリーランスなどの「個人事業主」では若干の違いあります。

 

必要書類以外にも、「給与所得者」と「個人事業主」では、2年目以降の住宅ローン控除の手続きに違いがるため、注意しましょう。

確定申告に必要な書類の詳細や確定申告の方法、確定申告書の書き方、2年目以降の確定申告については、以下で詳しく解説していますので、ご確認ください。

確定申告の流れ

住宅ローン控除の確定申告の流れ
住宅ローン控除の確定申告の時期はいつ?初年度確定申告の流れを徹底解説!
  • 確定申告が必要な方と不要な方の違い
  • 住宅ローン控除の確定申告はいつからいつまでか
  • 住宅ローン控除の確定申告の流れ
  • 給与所得者は2年目以降確定申告不要

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるときの確定申告の必要書類と入手先まとめ
住宅ローン控除を受けるときの確定申告の必要書類と入手先まとめ
  • 新築住宅で確定申告に必要な書類
  • 規定の築年数を超える中古住宅で確定申告に必要な書類
  • 認定住宅で確定申告に必要な書類
  • 2年目以降の確定申告・年末調整に必要な書類

で、ご確認ください。

確定申告書の書き方

住宅ローン控除の確定申告書の書き方マニュアル!記入例の見本も公開
住宅ローン控除の確定申告書の書き方マニュアル!記入例の見本も公開
  • 確定申告書Aと確定申告書Bの違い
  • 確定申告書に必要な書類と入手方法
  • 確定申告書Aの書き方
  • 確定申告書Bの書き方

2年目以降の年末調整(給与所得者)

2年目の住宅ローン控除の確定申告は?必要書類の書き方マニュアル
2年目の住宅ローン控除の確定申告は?必要書類の書き方マニュアル
  • 給与所得者の住宅ローン控除の確定申告
  • 2年目以降は確定申告不要
  • 住宅ローン控除を受けるための年末調整の流れ
  • 年末調整に必要な2つの書類

2年目以降の確定申告(個人事業主)

自営業は2年目以降も住宅ローン控除の確定申告が必要!
自営業の住宅ローン控除は2年目以降も確定申告が必要!
  • 自営業の住宅ローン控除の確定申告
  • 2年目以降も確定申告が必要
  • 2年目以降の確定申告に必要な書類
  • 2年目以降の住宅ローン控除確定申告の流れ

まとめ

ここまで、住宅ローンを借りてリフォームしたときの、住宅ローン控除の適用条件や、控除額の計算方法について、わかりやすく説明してきました。

一般的なリフォームをする場合は、こちらの適用条件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。

中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションをする方は、新耐震基準を満たしている住宅かどうかをチェックしましょう。

満たしていない場合は、耐震改修工事をする必要がありますので、余分な費用がかかってしまいます。

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