リフォームで住宅ローン控除が受けられる!減税の条件を分かりやすく解説

リフォームで住宅ローン控除が受けられる!減税の条件を分かりやすく解説

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて、住宅を購入したときに利用できるものと思っている方も多いですが、リフォームでも住宅ローン控除を利用できます

ただし、住宅ローンを利用できるリフォームには条件があり、その適用条件を満たしたリフォームの場合に、住宅ローン控除を受けられます。

こちらでは、住宅ローンを借りてリフォームしたときの、住宅ローン控除の適用条件や、控除額の計算方法について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • リフォームで利用できる3つの減税制度
  • 住宅ローン控除対象のリフォームの種類
  • 住宅ローン控除額の計算方法
  • 確定申告に必要な書類まとめ
  1. リフォームで利用できる減税制度の種類と違い
    1. リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要
  2. 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは
  3. 住宅ローン控除対象のリフォームとは?
    1. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
    2. マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    3. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    4. 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    5. 一定のバリアフリー改修工事
    6. 一定の省エネ改修工事
  4. リフォームで住宅ローン控除をうける適用条件
    1. ①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
    2. ②6つのリフォーム工事のうち、いずれかに該当すること
    3. ③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
    4. ④住宅ローンの返済期間が10年以上
    5. ⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
    6. ⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
    7. ⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
    8. ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
  5. リフォームした場合の住宅ローン控除額の計算方法
    1. 住宅ローン控除の控除期間と最大控除額
  6. 住宅ローン控除の確定申告に必要な書類
    1. 住宅ローン控除の確定申告に必要な書類
  7. まとめ

リフォームで利用できる減税制度の種類と違い

住宅ローン控除は、所得税から控除できますが、リフォームで利用できる減税制度には大きく分けて、以下の3つがあります

リフォームで利用できる減税制度の種類と違い
住宅ローン控除リフォームローン控除投資型減税
正式名称住宅借入金等特別控除特定増改築等住宅借入金等特別控除住宅特定改修特別税額控除
特徴借入期間10年以上の住宅ローンを利用して、住宅の購入・建築・増改築(リフォーム)をした場合に、所得税・住民税から控除できる借入期間5年以上の住宅ローンを利用して、以下の住宅のリフォームをした場合に、所得税・住民税から控除できる

・省エネ
・バリアフリー
・同居対応
・長期優良住宅化

住宅ローンの利用にかかわらず、以下の住宅のリフォームをした場合に、所得税・住民税から控除できる

・耐震
・省エネ
・バリアフリー
・同居対応
・長期優良住宅化

リフォーム代
支払方法
ローン利用
現金利用××
各年の
控除限度額
40万円
(認定住宅は50万円)
12万5,000円25万円
(太陽光発電設備工事が含まれる場合は35万円)
最大控除額400万円
(認定住宅は500万円)
62万5,000円25万円
(太陽光発電設備工事が含まれる場合は35万円)
控除期間10年間5年間1年間

この中で、以下の①~⑤のリフォームを考えていない、一般的なリフォームをする場合は、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用することになります

  • ①耐震リフォーム
  • ②省エネリフォーム
  • ③バリアフリーリフォーム
  • ④同居対応リフォーム
  • ⑤長期優良住宅化リフォーム

リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要

リフォームで利用できる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の概要
住宅ローン控除
対象
・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
住宅ローン控除
適用条件
①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
②次のいずれかの工事に該当すること
増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
一定のバリアフリー改修工事
一定の省エネ改修工事
③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
④住宅ローンの返済期間が10年以上
⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
住宅ローン控除額の
計算方法
住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%
各年の
控除限度額
40万円
※認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)は50万円
最大控除額400万円
※認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)は500万円
控除期間10年間

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)とは

住宅ローン控除(減税)とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度のこと

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築・購入・増改築等をしたときに、『マイホームにかかった住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、所得税や住民税から控除できる制度』のことです。

通称では「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれます。

住宅ローン控除対象のリフォームとは?

住宅ローン控除対象のリフォームは、以下の①~⑤以外のリフォームなら、どれでも対象というわけではありません

  • ①耐震リフォーム
  • ②省エネリフォーム
  • ③バリアフリーリフォーム
  • ④同居対応リフォーム
  • ⑤長期優良住宅化リフォーム

住宅ローン控除の対象リフォームは、以下のいずれかのリフォームが対象となります。

  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事

増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事とは 『住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の、いずれか一つ以上について行う過半の修繕・模様替え』 のことです。

つまり、住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の「主要構造部」の修繕・模様替えをする場合に住宅ローン控除を受けられます。

ただし、建物の構造上重要でない、以下の部分の修繕・模様替えは含まれませんので、注意しましょう。

  • 間仕切壁
  • 間柱
  • 最下階の床
  • 屋外階段

過半とは

過半とは 『半分を超えた』 という意味です。

建築基準法では、「大規模な修繕」「大規模の模様替え」を以下のように定義しています。

  • 大規模な修繕・・・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕
  • 大規模の模様替え・・・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替

つまり、住宅の壁、柱、床、はり、屋根または階段の「主要構造部」のいずれかを、半分を超えたリフォームした場合に、住宅ローン控除が適用されます。

関係法令を見る 

(用語の定義)

十四 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

建築基準法第二条第十四項、第十五項

マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事とは 『所有するマンション室内の床、階段または壁の、半分を超えた修繕・模様替え』 のことです。

所有しているマンションのリフォーム・リノベーションをする方は、こちらに該当します。

家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事とは 『建物の内部を大々的に修繕・模様替え』 のことです。

マンションなどの区分所有建物の場合は、区分所有する部分つまり、室内に限ります。

中古住宅や中古マンションを購入して、リフォーム・リノベーションをする方は、こちらに該当します。

建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事とは 『耐震改修工事』 のことです。

購入予定の中古住宅の中には、新耐震基準に満たない住宅(要耐震改修住宅)もあります。

リフォームをするにも、新耐震基準に適合させる耐震改修工事を行う必要があります。

一定のバリアフリー改修工事

一定のバリアフリー改修工事とは 『トイレや浴室に手すりをつけたり、車椅子が容易に移動できるよう通路を拡張したり、不便さを解消するための改修工事』 のことです。

バリアフリー改修工事をした場合は、リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)や投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)も受けられる可能性もあります。

その場合は、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」「リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)」「投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)」のいずれかを選択できます

一定の省エネ改修工事

一定の省エネ改修工事とは 『窓の改修工事や床・壁・天井の断熱工事など省エネ性能を向上させるための改修工事』 のことです。

省エネ改修工事をした場合も、リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)や投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)も受けられる可能性もあります。

その場合は、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」「リフォームローン控除(特定増改築等住宅借入金等特別控除)」「投資型減税(住宅特定改修特別税額控除)」のいずれかを選択できます

こちらのいずれかのリフォームをした場合に、住宅ローン控除を受けられますが、それ以外にもいくつか住宅ローン控除を受けるための適用条件がありますので、次はそちらを解説していきます

リフォームで住宅ローン控除をうける適用条件

リフォームをした場合の、住宅ローン控除の適用条件は、以下の8つです。

  • ①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること
  • ②次のいずれかの工事に該当すること
    • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
    • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    • 一定のバリアフリー改修工事
    • 一定の省エネ改修工事
  • ③その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
  • ④住宅ローンの返済期間が10年以上
  • ⑤住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
  • ⑥増改築等の日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • ⑦増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
  • ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

まず、リフォームで住宅ローン控除を受ける場合は、自分が所有している住宅で、かつ、自分が住んでいる住宅をリフォームすることが条件です。

親所有の住宅リフォームは注意

例えば、親が所有している住宅をリフォームする場合は、たとえ一緒に住んでいても住宅ローン控除の対象外となります

しかも、親が所有している住宅をリフォームすると、リフォーム代が贈与とみなされるため、贈与税が発生します

関係法令を見る 

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるもの(以下第二十六項までにおいて「居住用家屋」という。)の新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋(耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第三十項において同じ。)又は経過年数基準(家屋の構造に応じた建築後の経過年数の基準として政令で定めるものをいう。同項において同じ。)に適合するものに限る。)で政令で定めるもの(以下第二十六項まで及び第三十項において「既存住宅」という。)の取得(配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。)又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等(以下この項、第三項、第五項、第六項、第九項、第十一項、第十三項から第十五項まで及び第二十六項並びに次条において「住宅の取得等」という。)をして、これらの家屋(当該増改築等をした家屋については、当該増改築等に係る部分。以下この項、第六項及び第九項において同じ。)を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務(利息に対応するものを除く。次項から第十項まで、第十三項、第十六項、第十九項及び第二十九項並びに次条において「住宅借入金等」という。)の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年(第三項及び第四項並びに次条において「居住年」という。)以後十年間(同日(以下この項及び第四項において「居住日」という。)の属する年が平成十一年若しくは平成十二年である場合又は居住日が平成十三年一月一日から同年六月三十日までの期間(同項及び次条第三項第一号において「平成十三年前期」という。)内の日である場合には、十五年間)の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

租税特別措置法第四十一条第一項

②6つのリフォーム工事のうち、いずれかに該当すること

こちらの条件は、「icon-arrow-circle-up 住宅ローン控除の対象リフォーム」で解説した、以下のリフォーム工事を行う場合に、住宅ローン控除を利用できます。

  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事
関係法令を見る 

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

一 増築改築、建築基準法第二条第十四号に規定する大規模の修繕又は同条第十五号に規定する大規模の模様替
二 一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるもののうちその者が区分所有する部分について行う次に掲げるいずれかの修繕又は模様替(前号に掲げる工事に該当するものを除く。)
イ その区分所有する部分の床(建築基準法第二条第五号に規定する主要構造部(以下この号において「主要構造部」という。)である床及び最下階の床をいう。)の過半又は主要構造部である階段の過半について行う修繕