中古住宅や中古マンションのリフォームも住宅ローン控除が受けられる!

住宅ローン控除は、中古住宅や中古マンションを購入してリフォームをした場合でも適用されます。

しかも、リフォームの場合は、所得税額から控除できる3つの減税制度が設けられています。

こちらでは、3つの減税制度とはどのようなものか、リフォームで住宅ローン控除を受けられる条件について、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • リフォームの減税制度とは
  • いくら控除される?
  • 住宅ローン減税制度一覧
  • 控除を受けるための条件

リフォームには3つの減税制度がある

リフォームには、所得税額から控除できる以下の3つの減税制度が設けられています。

  • ①住宅借入金等特別控除
  • ②特定増改築等住宅借入金等特別控除
  • ③住宅特定改修特別税額控除

バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築等をした際に、「②特定増改築等住宅借入金等特別控除」「③住宅特定改修特別税額控除」の条件に該当する場合は、これらの控除の中からいずれか一つを選択して適用することができます。

①住宅借入金等特別控除

住宅借入金等特別控除とは『住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

一般的に「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれているものです。

一定の条件を満たすリフォームの場合も、住宅借入金等特別控除を受けることができます。

icon-external-link 国税庁:増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

②特定増改築等住宅借入金等特別控除

特定増改築等住宅借入金等特別控除とは『一定の条件を満たすリフォーム等に対して、住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅借入金等特別控除とは、別に設けられた減税制度ですが、下記工事に該当する場合に適用されます。

  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事
  • 多世帯同居改修工事

多世帯同居改修工事とは、調理室を増設する工事、浴室を増設する工事、便所を増設する工事又は玄関を増設する工事のことです。

icon-external-link 国税庁:借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)
icon-external-link 国税庁:借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)
icon-external-link 国税庁:借入金を利用して多世帯同居改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)

③住宅特定改修特別税額控除

特定増改築等住宅借入金等特別控除とは『一定の条件を満たすリフォーム等に対して、工事費用の一定の割合に相当する金額を所得税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅特定改修特別税額控除の特徴は、住宅ローンを組んでいなくても適用できる点で、一般的に「リフォーム減税」と呼ばれています。

住宅特定改修特別税額控除も、下記工事に該当する場合に適用されます。

  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事
  • 多世帯同居改修工事

icon-external-link 国税庁:バリアフリー改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
icon-external-link 国税庁:省エネ改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
icon-external-link 国税庁:多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)

住宅借入金等特別控除を受けるための条件

リフォームで、住宅借入金等特別控除を受けるための条件は、以下の通りです。

  • ①個人が居住用の住宅について行う増改築・リフォーム
  • ②増改築・リフォームをした日から6か月以内に入居
  • ③合計所得金額が3,000万円以下
  • ④住宅ローンの返済期間が10年以上
  • ⑤政令で定める工事に該当する増改築、リフォーム
  • ⑥住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が自己の居住用
  • ⑦工事費用が100万円を超えており、1/2以上が自己の居住用部分の工事費用
  • ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと

①個人が居住用の住宅について行う増改築・リフォーム

住宅借入金等特別控除では、個人で居住用の住宅について行う増改築・リフォームであることが条件です。

居住者以外の方が行ったリフォームは住宅借入金等特別控除の適用対象外となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条第一項

②増改築・リフォームをした日から6か月以内に入居

次に、入居に関して、増改築やリフォームをした日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件となります。

もしも、個人が死亡した場合は、死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいることが条件となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

③合計所得金額が3,000万円以下

次に、控除を受ける人の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、収入から必要経費や給与所得控除などを差し引いた所得の合計額のことで、年収3,000万円が条件ではありません。

  • 会社員の場合:収入ー給与所得控除=所得
  • 個人事業主の場合:収入ー必要経費=所得

住宅ローン控除の控除期間中で、合計所得金額が3,000万円以下の年が対象になりますので、1年目3,000万円以上で受けられなかったとしても、2年目の年収が減少し、3,000万円以下であれば、2年目は住宅ローン控除の対象となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

※一部省略

第四十一条 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋で政令で定めるものの新築若しくは居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは建築後使用されたことのある家屋で政令で定めるものの取得又はその者の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの増改築等をして、これらの家屋を平成十一年一月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合(これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)において、その者が当該住宅の取得等に係る次に掲げる借入金又は債務の金額を有するときは、当該居住の用に供した日の属する年以後十年間の各年(当該居住日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。次項、第六項、第十項、第十三項及び第十六項並びに次条第一項において同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。第四項において「適用年」という。)のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する

(租税特別措置法第四十一条第一項)

④住宅ローンの返済期間が10年以上

次に、金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。

注意しなければいけないのは、金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れが対象で、勤務先や親族、知人からの借り入れは対象外であることです。

ただし、0.2%以上の金利であれば、勤務先からの借り入れも対象に含まれます

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

 当該住宅の取得等に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体その他当該資金の貸付けを行う政令で定める者から借り入れた借入金(当該住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地又は当該土地の上に存する権利(以下この項において「土地等」という。)の取得に要する資金に充てるためにこれらの者から借り入れた借入金として政令で定めるものを含む。)及び当該借入金に類する債務で政令で定めるもののうち、契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

14 住宅借入金等には、当該住宅借入金等が無利息又は著しく低い金利による利息であるものとなる場合として政令で定める場合における当該住宅借入金等を含まないものとする。

(租税特別措置法第四十一条第一項の一、第十四項)

5 特別控除の対象とならない借入金等
次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
 (1) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率による借入金等
 (2) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づき利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる借入金等
 (3) 使用者又は事業主団体から使用人としての地位に基づく時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

icon-external-link 国税庁:No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

⑤政令で定める工事に該当する増改築、リフォーム

政令で定める工事とは、以下の6つの工事になります。

  • 増築、改築、大規模な修繕・模様替え工事
  • 区分所有する部分(室内)の床、階段、間仕切壁、壁の過半について行う修繕・模様替え工事
  • 家屋の居室、調理室、浴室、便所などの一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え工事
  • 現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替え工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

増築、改築、大規模な修繕・模様替え工事

租税特別措置法施行令では、「増築、改築、建築基準法第二条第十四号に規定する大規模の修繕又は同条第十五号に規定する大規模の模様替」をした場合に住宅ローン控除の対象と定められています。

大規模の修繕・模様替とは「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替」のことです。

主要構造部とは「壁、柱、床、はり、屋根又は階段」を指すので、「壁、柱、床、はり、屋根又は階段」のいずれかで過半のリフォームをした場合に、住宅ローン控除が適用されます。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

一 増築改築建築基準法第二条第十四号に規定する大規模の修繕又は同条第十五号に規定する大規模の模様替

icon-external-link 租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の一

(用語の定義)

 主要構造部 壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
十四 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

icon-external-link 建築基準法第二条第五号、十四号、十五号

区分所有する部分(室内)の床、階段、間仕切壁、壁の過半について行う修繕・模様替え工事

中古マンションなど区分所有建物の場合は、所有している室内の床、階段、間仕切壁、壁のいずれかで過半の修繕・リフォームをした場合に、住宅ローン控除が適用されます。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

 一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるもののうちその者が区分所有する部分について行う次に掲げるいずれかの修繕又は模様替(前号に掲げる工事に該当するものを除く。)

イ その区分所有する部分の床(建築基準法第二条第五号に規定する主要構造部(以下この号において「主要構造部」という。)である床及び最下階の床をいう。)の過半又は主要構造部である階段の過半について行う修繕又は模様替
ロ その区分所有する部分の間仕切壁(主要構造部である間仕切壁及び建築物の構造上重要でない間仕切壁をいう。)の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(その間仕切壁の一部について位置の変更を伴うものに限る。)
ハ その区分所有する部分の主要構造部である壁の室内に面する部分の過半について行う修繕又は模様替(当該修繕又は模様替に係る壁の過半について遮音又は熱の損失の防止のための性能を向上させるものに限る。)

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の二)

家屋の居室、調理室、浴室、便所などの一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え工事

大規模な修繕・模様替以外で、家屋の居室、調理室、浴室、便所などの一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え工事も住宅ローン控除の対象となります。

中古マンションの場合は、区分所有している範囲でのリフォームが対象です。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

 家屋(前号の家屋にあつては、その者が区分所有する部分に限る。)のうち居室、調理室、浴室、便所その他の室で国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるものの一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替(前二号に掲げる工事に該当するものを除く。)

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の三)

現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替え工事

中古物件の場合、建築した時期によって、現行の耐震基準に満たしていない物件もあります。

中古住宅や中古マンションを購入した場合は、現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替え工事を行うことで住宅ローン控除を受けられます。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

 家屋について行う建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準に適合させるための修繕又は模様替(前三号に掲げる工事に該当するものを除く。)

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の四)

一定のバリアフリー改修工事

一定のバリアフリー改修工事に該当するかについて、まず次のいずれかに該当する特定個人であることが条件です。

  • 年齢五十歳以上の方
  • 介護保険法に規定する要介護認定を受けている方
  • 介護保険法に規定する要支援認定を受けている方
  • 所得税法上の障害者に該当する方
  • 高齢者等である親族と同居を常況としている方

「高齢者等である親族」とは、65歳以上の方や要介護認定・要支援認定を受けている方、障碍者の方の親族のことです。

自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替として、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を含む増改築やリフォームを行った場合に減税されます。

  • 1. 車いすで移動するための通路又は出入口の幅を拡張する工事
  • 2. 階段の設置(既存の階段の撤去に伴うものに限る。)又は階段の勾配を緩和する工事
  • 3. 次のいずれかに該当する浴室を改良する工事
    • 入浴又はその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
    • 浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
    • 固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴槽の出入りを容易にする設備を設置する工事
    • 高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し又は同器具に取り替える工事
  • 4. 次のいずれかに該当する便所を改良する工事
    • 排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
    • 便器を座便式のものに取り替える工事
    • 座便式の便器の座高を高くする工事
  • 5. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路に手すりを取り付ける工事
  • 6. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路の床の段差を解消する工事(勝手口その他屋外に面する開口の出入口及び上がりかまち並びに浴室の出入口にあっては、段差を小さくする工事を含む。)
  • 7. 次にいずれかに該当する出入口の戸を改良する工事
    • 開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
    • 開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
    • 戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
  • 8. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路の床の材料を滑りにくい床材料へ取り替える工事
関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定める法第四十一条の三の二第一項に規定する高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の五)

(特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例)

第四十一条の三の二 個人で、年齢五十歳以上である者介護保険法第十九条第一項に規定する要介護認定(以下この項において「要介護認定」という。)を受けている者同条第二項に規定する要支援認定(以下この項において「要支援認定」という。)を受けている者所得税法第二条第一項第二十八号に規定する障害者(以下この項において「障害者」という。)に該当する者又は当該個人の親族(当該親族が、年齢六十五歳以上である者、要介護認定を受けている者、要支援認定を受けている者又は障害者に該当する者(次項及び第十二項において「高齢者等」という。)である場合に限る。)と同居を常況としている者(以下この項及び次項において「特定個人」という。)が、当該特定個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの(第五項、第八項及び第十七項において「居住用の家屋」という。)の増改築等(以下この項、第三項、第四項及び第十四項第二号イにおいて「住宅の増改築等」という。)をして、当該家屋(当該住宅の増改築等に係る部分に限る。)を平成十九年四月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間に第四十一条第一項に定めるところによりその者の居住の用に供した場合において、当該居住の用に供した日の属する年(第四項、第十二項及び第十四項第二号イにおいて「居住年」という。)以後五年間の各年(同日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。以下この項、第五項、第八項及び第十三項から第十五項までにおいて同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項において「増改築等特例適用年」という。)において当該住宅の増改築等に係る増改築等住宅借入金等の金額を有するときは、その者の選択により、当該増改築等特例適用年における同条第一項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、第五項及び第八項、同条第二項及び第六項並びに第四十一条の二の規定にかかわらず、その年十二月三十一日における特定増改築等住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が特定増改築等限度額を超える場合には、当該特定増改築等限度額。以下この項において同じ。)の二パーセントに相当する金額とその年十二月三十一日における増改築等住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が千万円を超える場合には、千万円)から当該特定増改築等住宅借入金等の金額の合計額を控除した残額の一パーセントに相当する金額との合計額(当該合計額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)として、第四十一条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。

icon-external-link 租税特別措置法第四十一条の三の二第一項

一定の省エネ改修工事

エネルギーの使用の合理化に著しく資する修繕若しくは模様替又はエネルギーの使用の合理化に相当程度資する修繕若しくは模様替も住宅ローン控除を受けられます。

これらの工事は、一般的に「省エネ改修工事」や住宅ローン減税の「第6号工事」と呼ばれます。

一定の省エネ改修工事とは、以下のいずれかの工事のことです。

  • 1. 窓の断熱性を高める工事
  • 2. 窓の断熱性を高める工事と合わせて、次のいずれかに該当するもの
    • 天井等の断熱性を高める工事
    • 壁の断熱性を高める工事
    • 床等の断熱性を高める工事
関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

28 法第四十一条第十八項に規定する政令で定める工事は、次に掲げる工事で当該工事に該当するものであることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものとする。

 家屋について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるエネルギーの使用の合理化に著しく資する修繕若しくは模様替又はエネルギーの使用の合理化に相当程度資する修繕若しくは模様替(前各号に掲げる工事に該当するものを除く。)

(租税特別措置法施行令第二十六条第二十八項の六)

⑥住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が自己の居住用

次に、増改築、リフォームをした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が専ら自己の居住の用に供されていることが条件です。

床面積をチェックする際は、以下の4つに注意してください。

  • 床面積は、登記簿に表示されている床面積
  • マンションの場合は、共有部分は床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積
  • 店舗や事務所などと併用する住宅は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積
  • 夫婦や親子などで共有する住宅は、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積

床面積は登記簿に表示されている床面積で判断します。

マンションの場合は、共有部分の面積は含めずに専有部分の面積のみになりますが、戸建住宅とマンションでは計測方法が異なるため注意が必要です。

一戸建て住宅は壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」が、マンションは壁の内側部分の面積「内法面積」が登記簿面積

戸建住宅では、壁の中心線で囲まれた部分の面積「壁芯面積」で、マンションでは壁の内側部分の面積「内法面積」で計測されます。

特にマンションの場合は、面積が小さくなるので、50㎡ぎりぎりの場合は、注意が必要です。

夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積で判断しますが、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断されます。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

第二十六条 法第四十一条第一項に規定する住宅の用に供する家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

一 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
二 一棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの

icon-external-link 租税特別措置法施行令第二十六条第一項

⑦工事費用が100万円を超えており、1/2以上が自己の居住用部分の工事費用

次に、増改築、リフォームの工事費用が100万円を超えており、その1/2以上が自己の居住用部分の工事費用であることが条件です。

もしも、国や地方公共団体から補助金(給付金)を受けている場合は、工事費用から補助金(給付金)を差し引いた額が100万円を超えている場合に、対象となります。

関係法令

(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)

13 第一項に規定する増改築等とは、当該個人が所有している家屋につき行う増築、改築その他の政令で定める工事(当該工事と併せて行う当該家屋と一体となつて効用を果たす設備の取替え又は取付けに係る工事を含む。)で当該工事に要した費用の額(当該工事の費用に関し補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいう。以下この項において同じ。)の交付を受ける場合には、当該工事に要した費用の額から当該補助金等の額を控除した金額が百万円を超えるものであることその他の政令で定める要件を満たすもの(第四十一条の十九の三第一項、第三項又は第五項から第八項までの規定の適用を受けるものを除く。)をいう。

(租税特別措置法第四十一条第十三項)

⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと

次に、居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないことが条件です。

5つの特例とは、以下になります。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

特例の関係法令については、以下のとおりです。

関係法令

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十一条の三 個人が、その有する土地等又は建物等でその年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち居住用財産に該当するものの譲渡(当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条の規定又は前条、第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の五(同条第五項を除く。)、第三十七条の六、第三十七条の八若しくは第三十七条の九の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けている場合を除く。)には、当該譲渡による譲渡所得については、第三十一条第一項前段の規定により当該譲渡に係る課税長期譲渡所得金額に対し課する所得税の額は、同項前段の規定にかかわらず、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額に相当する額とする。

一 課税長期譲渡所得金額が六千万円以下である場合 当該課税長期譲渡所得金額の百分の十に相当する金額
二 課税長期譲渡所得金額が六千万円を超える場合 次に掲げる金額の合計額
イ 六百万円
ロ 当該課税長期譲渡所得金額から六千万円を控除した金額の百分の十五に相当する金額

icon-external-link 租税特別措置法第三十一条の三

(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

第三十五条 個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額(」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円(長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。)を控除した金額(」とする。
二 第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額(」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円(短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額)を控除した金額(」とする。

icon-external-link 租税特別措置法第三十五条

(特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の二 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの(以下この条及び次条において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の八又は第三十七条の九の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。)をした場合において、平成五年四月一日(当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日)から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの(以下この条及び次条において「買換資産」という。)の取得(建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項(同条第三項の規定により適用する場合を除く。)、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。

一 当該個人がその居住の用に供している家屋(当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。)で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの(当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)
三 前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四 当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利(当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。)

icon-external-link 租税特別措置法第三十六条の二

(特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例)

第三十六条の五 個人が、平成五年四月一日から平成三十一年十二月三十一日までの間に、その有する家屋若しくは土地若しくは土地の上に存する権利で第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するもの(以下この条において「交換譲渡資産」という。)と当該個人の居住の用に供する家屋若しくは当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で同項に規定する買換資産に該当するもの(以下この条において「交換取得資産」という。)との交換(第三十三条の二第一項第二号に規定する交換その他政令で定める交換を除く。以下この条において同じ。)をした場合(当該交換に伴い交換差金(交換により取得した資産の価額と交換により譲渡した資産の価額との差額を補うための金銭をいう。以下この条において同じ。)を取得し、又は支払つた場合を含む。)又は交換譲渡資産と交換取得資産以外の資産との交換をし、かつ、交換差金を取得した場合(第一号において「他資産との交換の場合」という。)における前三条の規定の適用については、次に定めるところによる。

一 当該交換譲渡資産(他資産との交換の場合にあつては、交換差金に対応するものとして政令で定める部分に限る。以下この号において同じ。)は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換譲渡資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の譲渡をしたものとみなす。
二 当該交換取得資産は、当該個人が、その交換の日において、同日における当該交換取得資産の価額に相当する金額をもつて第三十六条の二第一項の取得をしたものとみなす。

icon-external-link 租税特別措置法第三十六条の五

(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例)

第三十七条の五 個人が、その有する資産で次の表の各号の上欄に掲げるもの(第一号の上欄に掲げる資産にあつては、当該個人の事業の用に供しているものを除く。以下この項及び第四項において「譲渡資産」という。)の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十四条から第三十五条の二まで、第三十六条の二若しくは第三十七条の規定の適用を受けるもの又は贈与、交換若しくは出資によるものを除く。以下この条において同じ。)をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得(建設を含むものとし、贈与、交換又は所有権移転外リース取引によるものを除く。以下この条において同じ。)をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産(以下この項、第三項及び第四項において「買換資産」という。)を、第一号の買換資産にあつては当該個人の居住の用(当該個人の親族の居住の用を含む。以下この項において同じ。)に供したとき(当該期間内に居住の用に供しなくなつたときを除く。)、若しくは第二号の買換資産にあつては当該個人の事業の用若しくは居住の用に供したとき(当該期間内にこれらの用に供しなくなつたときを除く。)、又はこれらの用に供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条又は第三十二条の規定を適用する。

譲渡資産買換資産
一 次に掲げる区域又は地区内にある土地若しくは土地の上に存する権利(以下この条において「土地等」という。)、建物(その附属設備を含む。以下この条において同じ。)又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数四以上の中高層の耐火建築物(以下この条において「中高層耐火建築物」という。)の建築をする政令で定める事業(以下この項において「特定民間再開発事業」という。)の用に供するために譲渡をされるもの(当該特定民間再開発事業の施行される土地の区域内にあるものに限る。)
イ 第三十七条第一項の表の第一号の上欄に規定する既成市街地等
ロ 都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区(イに掲げる区域内にある地区を除く。)
当該特定民間再開発事業の施行により当該土地等の上に建築された中高層耐火建築物若しくは当該特定民間再開発事業の施行される地区(都市計画法第四条第一項に規定する都市計画に都市再開発法第二条の三第一項第二号に掲げる地区として定められた地区その他これに類する地区として政令で定める地区に限る。)内で行われる他の特定民間再開発事業その他の政令で定める事業の施行により当該地区内に建築された政令で定める中高層の耐火建築物(これらの建築物の敷地の用に供されている土地等を含む。)又はこれらの建築物に係る構築物
二 次に掲げる区域内にある土地等、建物又は構築物で、当該土地等又は当該建物若しくは構築物の敷地の用に供されている土地等の上に地上階数三以上の中高層の耐火共同住宅(主として住宅の用に供される建築物で政令で定めるものに限る。以下この項において同じ。)の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの(当該事業の施行される土地の区域内にあるものに限るものとし、前号に掲げる資産に該当するものを除く。)
イ 前号の上欄のイに規定する既成市街地等
ロ 首都圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第二条第四項に規定する近郊整備区域又は中部圏開発整備法(昭和四十一年法律第百二号)第二条第三項に規定する都市整備区域(第三十七条第一項の表の第一号の上欄のハに掲げる区域を除く。)のうち、イに掲げる既成市街地等に準ずる区域として政令で定める区域
ハ 中心市街地の活性化に関する法律第十二条第一項に規定する認定基本計画に基づいて行われる同法第七条第六項に規定する中心市街地共同住宅供給事業(同条第四項に規定する都市福利施設の整備を行う事業と一体的に行われるものに限る。)の区域
当該事業の施行により当該土地等の上に建築された耐火共同住宅(当該耐火共同住宅の敷地の用に供されている土地等を含む。)又は当該耐火共同住宅に係る構築物

icon-external-link 租税特別措置法第三十七条の五

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるための条件

特定増改築等住宅借入金等特別控除は、下記工事に該当する場合に適用されます。

  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事
  • 多世帯同居改修工事

共通条件

この3つの工事の共通条件は以下の通りです。

  • ①個人が居住用の住宅について行う増改築・リフォーム
  • ②増改築・リフォームをした日から6か月以内に入居
  • ③合計所得金額が3,000万円以下
  • ④住宅ローンの返済期間が5年以上
  • ⑤住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が自己の居住用
  • ⑥工事費用が50万円を超えており、1/2以上が自己の居住用部分の工事費用
  • ⑧居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、5つの特例の適用を受けていないこと

この共通条件は、住宅借入金等特別控除を受けるための条件で説明した内容とほぼ同条件となります。

異なる点としては、住宅ローン返済期間が5年以上であることと、工事費用が50万円を超える場合に適用されます。

関係法令

(特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例)

第二十六条の四 法第四十一条の三の二第一項に規定する特定個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものは、同項に規定する特定個人がその居住の用に供する家屋とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

 法第四十一条の三の二第二項に規定する政令で定める要件を満たすものは、次に掲げる要件を満たす工事とする。

一 法第四十一条の三の二第二項に規定する高齢者等居住改修工事等に要した同項に規定する費用の額が五十万円を超えること
二 法第四十一条の三の二第二項に規定する特定工事をした家屋の当該特定工事に係る部分のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住の用に供する部分に係る当該特定工事に要した費用の額が当該特定工事に要した費用の額の二分の一以上であること。
三 法第四十一条の三の二第二項に規定する特定工事をした家屋が、その者のその居住の用に供される次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)のいずれかに該当するものであること。
イ 一棟の家屋で床面積が五十平方メートル以上であるもの
ロ 一棟の家屋でその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの
四 法第四十一条の三の二第二項に規定する特定工事をした家屋が、その者が主としてその居住の用に供すると認められるものであること

icon-external-link 租税特別措置法施行令第二十六条の四、第二十六条の四第五項

バリアフリー改修工事の固有条件

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるためのバリアフリー改修工事の固有条件は、まず次のいずれかに該当する特定個人であることが条件です。

  • 年齢五十歳以上の方
  • 介護保険法に規定する要介護認定を受けている方
  • 介護保険法に規定する要支援認定を受けている方
  • 所得税法上の障害者に該当する方
  • 高齢者等である親族と同居を常況としている方

そして、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を行った場合に減税されます。

  • 1. 車いすで移動するための通路又は出入口の幅を拡張する工事
  • 2. 階段の設置(既存の階段の撤去に伴うものに限る。)又は階段の勾配を緩和する工事
  • 3. 次のいずれかに該当する浴室を改良する工事
    • 入浴又はその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
    • 浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
    • 固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴槽の出入りを容易にする設備を設置する工事
    • 高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し又は同器具に取り替える工事
  • 4. 次のいずれかに該当する便所を改良する工事
    • 排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
    • 便器を座便式のものに取り替える工事
    • 座便式の便器の座高を高くする工事
  • 5. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路に手すりを取り付ける工事
  • 6. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路の床の段差を解消する工事(勝手口その他屋外に面する開口の出入口及び上がりかまち並びに浴室の出入口にあっては、段差を小さくする工事を含む。)
  • 7. 次にいずれかに該当する出入口の戸を改良する工事
    • 開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
    • 開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
    • 戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
  • 8. 便所、浴室、脱衣室、玄関などを結ぶ経路の床の材料を滑りにくい床材料へ取り替える工事
関係法令

(特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例)

第四十一条の三の二 個人で、年齢五十歳以上である者介護保険法第十九条第一項に規定する要介護認定(以下この項において「要介護認定」という。)を受けている者同条第二項に規定する要支援認定(以下この項において「要支援認定」という。)を受けている者所得税法第二条第一項第二十八号に規定する障害者(以下この項において「障害者」という。)に該当する者又は当該個人の親族(当該親族が、年齢六十五歳以上である者、要介護認定を受けている者、要支援認定を受けている者又は障害者に該当する者(次項及び第十二項において「高齢者等」という。)である場合に限る。)と同居を常況としている者(以下この項及び次項において「特定個人」という。)が、当該特定個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの(第五項、第八項及び第十七項において「居住用の家屋」という。)の増改築等(以下この項、第三項、第四項及び第十四項第二号イにおいて「住宅の増改築等」という。)をして、当該家屋(当該住宅の増改築等に係る部分に限る。)を平成十九年四月一日から平成三十三年十二月三十一日までの間に第四十一条第一項に定めるところによりその者の居住の用に供した場合において、当該居住の用に供した日の属する年(第四項、第十二項及び第十四項第二号イにおいて「居住年」という。)以後五年間の各年(同日以後その年の十二月三十一日(その者が死亡した日の属する年にあつては、同日。以下この項、第五項、第八項及び第十三項から第十五項までにおいて同じ。)まで引き続きその居住の用に供している年に限る。以下この項において「増改築等特例適用年」という。)において当該住宅の増改築等に係る増改築等住宅借入金等の金額を有するときは、その者の選択により、当該増改築等特例適用年における同条第一項に規定する住宅借入金等特別税額控除額は、第五項及び第八項、同条第二項及び第六項並びに第四十一条の二の規定にかかわらず、その年十二月三十一日における特定増改築等住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が特定増改築等限度額を超える場合には、当該特定増改築等限度額。以下この項において同じ。)の二パーセントに相当する金額とその年十二月三十一日における増改築等住宅借入金等の金額の合計額(当該合計額が千万円を超える場合には、千万円)から当該特定増改築等住宅借入金等の金額の合計額を控除した残額の一パーセントに相当する金額との合計額(当該合計額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)として、第四十一条及び第四十一条の二の二の規定を適用することができる。

(租税特別措置法第四十一条の三の二第一項)

省エネ改修工事の固有条件

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるための省エネ改修工事の固有条件は、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を行った場合に減税されます。

  • 1. 全ての居室の全ての窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次のいずれかに該当する断熱改修工事等
    • 改修部位の省エネ性能がいずれも平成28年基準以上となること
    • 改修後の住宅全体の断熱等性能等級が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること
  • 2. 全ての居室の全ての窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次のいずれかに該当する特定断熱改修工事等
    • 改修部位の省エネ性能がいずれも平成28年基準以上となること
    • 改修後の住宅全体の断熱等性能等級が平成28年基準相当となること
  • 3. 居室の窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次にいずれかに該当する特定断熱改修工事等
    • 改修部位の省エネ性能がいずれも平成28年基準以上となること
    • 改修後の住宅全体の断熱等性能等級が現状から一段階以上上がり、改修後の住宅全体の省エネ性能について断熱等性能等級が等級4又は一次エネルギー消費量等級が等級4以上かつ断熱等性能等級が等級3となること
  • 4. 上記の断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等と併せて行う一定の修繕・模様替えの工事

多世帯同居改修工事の固有条件

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるための多世帯同居改修工事の固有条件は、以下のいずれかに該当する多世帯同居改修工事を行った場合に減税されます。

  • 1. 家屋について行う他の世帯との同居をするのに必要な設備の数を増加させるための増築、改築、修繕又は模様替えで調理室を増設する工事
  • 2. 浴室を増設する工事、便所を増設する工事
  • 3. 玄関を増設する工事を含む増改築等

まとめ

ここまで、リフォームに関連する3つの減税制度を、わかりやすく説明してきました。

3つの減税制度のうち、住宅ローンを借りて適用されるのが、「住宅借入金等特別控除」「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の2つです。

どちらの条件も満たしている場合は、どちらか一方選べますが、条件や控除金額に違いがありますので、どちらがお得になるのかをしっかり見極めましょう。

 

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