新築でも不動産取得税がかからない2つのパターンと非課税・免除について

不動産を取得した時に支払わなければいけないのが不動産取得税です。

動産取得税には控除の特例や軽減措置が設けられており場合によっては、新築でも不動産取得税がかからないことがあります。

特例を受けるためには申告が必要ですが、知らずに提示された金額を納税してしまうこともあります。

こちらでは、軽減措置の内容、新築でも不動産手がかからない2つのパターン、不動産取得税の非課税についてわかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 不動産取得税の計算式と軽減措置
  • 不動産取得税がかからないよくあるパターン
  • 不動産取得税の非課税・免除について

不動産取得税の計算式

不動産取得税は「土地」と「家屋」それぞれに課せられる税金で、どちらも固定資産税評価額税率4%をかけて求められます。

不動産取得税の計算式

不動産取得税額=固定資産税評価額×4%

固定資産税評価額は、『固定資産税などを算出する際に基準となる不動産の評価額』のことで、一般的に、土地は公示価格の70%程度、家屋は建築費の60~70%程度が目安とされています。

公示価格とは

国土交通省が一般的な土地取引の指標として公示する価格のこと。

例えば、土地の公示価格が3,000万円、家屋の建築費が2,200万円であれば、固定資産税評価額は

【土地の固定資産税評価額】3,000万円×70%=2,100万円
【家屋の固定資産税評価額】2,200万円×60%=1,320万円

となります。

固定資産税評価額を元に土地・家屋の不動産取得税を求めると以下のようになります。

不動産計算式不動産取得税
土地2,100万円×4%84万円
家屋1,320万円×4%52.8円
合計136.8万円

「こんなにかかるの?」とびっくりされる方もいますが、こちらは、軽減税率や控除額の特例が適用されていない不動産取得税額となります。

軽減税率や控除額の特例を受けると、場合によっては、新築でも不動産取得税がかからないことがあります。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置については、新築住宅と土地の2つに分けて解説していきます。

  • 住宅・土地の税率特例
  • 新築住宅の固定資産税評価額からの特例
  • 住宅用土地の納税額からの控除特例

新築住宅の軽減措置

住宅の軽減措置として、住宅を取得した時に『不動産取得税の税率が4%から3%』になる特例と、新築住宅を建築あるいは購入したときに『固定資産税評価額から1,200万円を控除』する特例の2つがあります。

この2つの特例が適用させると以下の計算式から新築住宅の不動産取得税が求められます。

新築住宅の不動産取得税額=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

お気づきの方もいると思いますが、1,200万円控除されるということは、固定資産税評価額が1,200万円以下の新築住宅を取得すると、新築住宅の不動産取得税がかからないということになります。

家屋は建築費の60~70%程度が目安とされていますので、逆算すると

1,200万円÷60~70%=1,714万円~2,000万円

の建築費で立てた新築住宅の不動産取得税が、かからない可能性は高いです。

土地の軽減措置

土地の軽減措置として、土地を取得した時に『不動産取得税の税率が4%から3%』になる特例と、宅地を取得した時に 『固定資産税評価額が1/2』になる特例と、住宅用土地を取得した時に『A・Bのうち多い金額を納税額から控除』する特例の3つがあります。

この3つの特例が適用させると以下の計算式から住宅用宅地の不動産取得税が求められます。

住宅用土地の不動産取得税額=固定資産税評価額×3%-控除額(A・Bのうち多い金額)


  • A. 4万5000円
  • B. 土地1㎡当たりの固定資産評価額×1/2×住宅の床面積×2(200㎡が限度)×3%

例えば、以下の条件から住宅用土地の不動産取得税を求めます。

住宅用土地と新築住宅を取得したときの条件
項目内容
土地の敷地面積120㎡
土地の固定資産税評価額1050万円
住宅の延床面積100㎡

こちらの条件でBの控除額を算出すると

Bの控除額=(1,050万円/120㎡)×1/2×(100㎡×2)×3%=262,500円

となり、Aの45,000円よりもBの控除額が多いので、納税額からBの金額が控除されます。

更に、住宅用宅地の不動産取得税を求めると

10,500,000円×1/2×3%-262,500円=0円

となり、不動産取得税がかからないことになります。

このように新築住宅でも不動産取得税がかからないことがあります。

ただし、これらの不動産取得税の軽減措置を受けるには、適用要件を満たす必要があります。

適用要件については、icon-book 不動産取得税はいつ来る?いくら払う?計算方法を分かりやすく解説! 】で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

不動産取得税がかからないよくあるパターンは?

新築マンションを購入したとき

不動産取得税がかからないよくあるパターンは、「新築マンションを購入したとき」です。

家屋については、固定資産税評価額から1,200万円の控除があるため、固定資産税評価額が1,200万円以下の新築マンションの不動産取得税はかかりません。

土地の不動産取得税についても、マンションの場合は、床面積よりも共有持分の土地面積の方が小さいことから0円になるケースが多いです。

納税額-控除額B=0

固定資産税評価額×1/2×3%ー(固定資産税評価額/土地面積)×1/2×(床面積×2)×3%=0

固定資産税評価額×1/2×3%=(固定資産税評価額/土地面積)×1/2×(床面積×2)×3%

固定資産税評価額=固定資産税評価額×(床面積×2)/土地面積

元々所有している土地に住宅を建てたとき

もう1つのパターンは、元々所有している土地に住宅を建てたときに不動産取得税がかからないことが多いです。

元々所有している土地というのは、所有権を有している土地のことで、親から土地を譲り受ける生前贈与の場合は、不動産取得税がかかります。

親の土地を無償で借りる場合は、「使用貸借」となり贈与税の課税対象になりませんが、親が亡くなって相続した場合は、不動産取得税ではなく相続税が課税されます。

よって、元々所有している土地に住宅を建てたときの土地の不動産取得税は一切かかりません。

建物の不動産取得税については、ローコスト住宅など固定資産税評価額が1,200万円以下の住宅を建てた場合は、不動産取得税はかかりません。

不動産取得税の非課税・免除

不動産取得税には、最初から税金がかからない以下のような非課税枠があります。

  • 相続により不動産を取得したとき
  • 法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により不動産を取得したとき
  • 公共の用に供する道路及び水道用地、もしくは墓地などの用に供する土地を取得したとき
  • 土地区画整理法による土地区画整理事業の施行に伴う換地を取得したとき
  • 取得した土地の価格が10万円未満であるとき
  • 家屋を新築(増築・改築)した価格が23万円未満であるとき
  • 家屋を売買・交換・贈与等により取得した価格が12万円未満であるとき
課税される課税されない(非課税)
・売買
・建築(新築・増築・改築)
・贈与
・交換
など
・相続
・法人の合併または政令で定める分割による不動産
・公共の用に供する道路及び水道用地、もしくは墓地などの用に供する土地
・土地区画整理法による土地区画整理事業の施行に伴う換地
・宗教法人が専ら本来の用に供する不動産
・学校法人が直接保育または教育の用に供する不動産
など

不動産取得税が課税されない非課税枠のほとんどは一般の方には関係の無い内容ですが、その中で深く関係してくるのが「相続」です。

相続』については、不動産を取得するため課税されるイメージがありますが、相続人の意思に関係なく不動産を取得するという理由で、不動産取得税は課税されないことになっています。

不動産取得税の免税点

不動産を売買で取得した場合や第三者への特定遺贈した場合は、不動産取得税が課税されますが、不動産の価格が免税点の額であれば、不動産取得税は課税されません

免税点とは

税法によって一定金額あるいは一定数量に満たなければ、課税対象に対して課税しないとするもの

不動産取得税の免税点
対象免税点の額
(課税標準)
土地1つの土地につき10万円未満
建築(新築・増築・改築)による家屋1戸につき23万円未満
建築以外での売買、贈与等による家屋1戸につき12万円未満

それぞれの金額未満の場合は不動産取得税が免除されますので、もしも該当する場合は、税事務所へ確認しましょう。

まとめ

ここまで、軽減措置の内容、新築でも不動産手がかからない2つのパターン、不動産取得税の非課税についてわかりやすく解説してきました。

基本的に土地や住宅を取得する場合は、不動産取得税がかかりますが、軽減措置のおかげで比較的安く押さえることができます。

ただし、軽減措置を受けるには要件を満たす必要がありますので、しっかり確認しましょう。

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