中古マンションの不動産取得税はいくら？0円になる可能性あり！

中古マンションを取得した場合、不動産取得税が課税されます。

中古マンションの不動産取得税には、納税額を減額できる軽減措置がありますが、築年数によって適用条件が異なります。

中古マンションの不動産取得税の目安金額や、軽減措置の条件と手続き方法、軽減措置を申請し忘れた場合の対処方法など詳しく解説しています。

不動産取得税に関する心配事を解消し、支払いに備えるための準備をしっかりと進めるために、ぜひこの記事を活用してください。

不動産取得税とは

不動産取得税とは 『土地や家屋の不動産を取得したときに一度だけかかる税金』のことです。

マンション購入も不動産の取得に該当しますので、不動産取得税の課税対象というわけです。

不動産取得税は地方税で、不動産を取得した人が都道府県に納めますが、中古マンションを購入した場合は、登記後おおむね3～4ヵ月後に通知が届きます。

不動産取得税はいつ来るのかについては、「不動産取得税はいつ来る？いくら払う？計算方法を分かりやすく解説！」で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

課税対象

不動産取得税の課税対象は、土地と建物です。

中古マンションを購入した場合は、マンションが建設されている土地の不動産取得税と、マンション自体の建物の不動産取得税を支払わなければいけません。

不動産取得税の計算方法

中古マンションの不動産取得税の計算式は以下の通りです。

土地であっても建物であっても、基本の計算式は同じです。

この基本の計算式から、土地・建物それぞれの軽減措置や控除が適用されます。

課税標準

不動産取得税の固定資産税評価額（課税標準）とは 『不動産取得税を算出する際に使用する算定基準』のことです。

例えば、所得税であれば「所得（課税標準）×税率」で求められ、ほとんどの税金は「課税標準×税率」で計算されます。

中古マンションを取得したときの固定資産税評価額（課税標準）は、実際に支払った売買価格ではなく、都道府県税事務所や市町村役場に備えられている固定資産課税台帳の固定資産税評価額が適用されます。

一般的に固定資産税評価額は、土地で売買価格の70％程度、建物で50～60％程度が目安とされています。

税率

不動産取得税の税率は、土地家屋ともに本則税率は4%ですが、軽減措置の要件を満たせば軽減税率3％が適用されます。

課税される家屋には、新築・中古関係なく一戸建てやマンションも含まれます。

よって、不動産取得税の軽減税率は、土地・建物が適用対象となります。

中古マンションでの不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置では、「課税標準」「税率」「納税額」ごとに特例が設けられています。

①課税標準の特例

不動産取得税の「課税標準の特例」の中で、中古マンションが対象となるのは、以下の2つです。

（1）不動産取得税の課税標準の特例（中古マンション）

※控除額は、各都道府県によって若干の違いがある

こちらは 『個人が自己の居住の用に供する耐震基準適合既存住宅を取得した場合に、一戸につき課税標準から新築時の特例控除額を控除』する特例です。

こちらの特例を受けられると、課税標準から420万円～1,200万円を差し引くことができます。

なお、不動産取得税の課税標準の特例（中古マンション）を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

個人が自己の居住の用に供する中古マンションであること

不動産取得税の課税標準の特例（中古マンション）は、「個人が自己の居住の用に供する耐震基準適合既存住宅」であることが条件の一つです。

「個人が自己の居住の用に供する」住宅とは、

のことですで、中古マンションも該当します。

また、こちらはあくまで個人が対象ですので、法人の場合は適用されません。

床面積が50㎡以上240㎡以下であること

こちらの特例を受けるには、以下の「床面積」の要件を満たす必要があります。

床面積の要件は 『床面積が50㎡以上240㎡以下（戸建以外の貸家住宅は一戸当たり40㎡以上240㎡以下）』であることです。

マンションの床面積の範囲については、専有面積に「共用部分を持ち分に応じて按分した面積」が加算されます。

この床面積の要件を満たした新築未使用住宅を「特例適用住宅」と言います。

建物について指定条件を満たすこと

中古マンションの建物については、 『以下の①～③のいずれかに該当する』ことで条件となります。

昭和57年1月1日以前のものは、特例の対象外となりますので、必ずいつ建築されたものなのか確認しましょう。

また、新耐震基準に適合しているかどうかも重要なポイントです。

こちらについても新耐震基準に適合しているかどうか不動産屋さんに確認してください。

特例の控除額

不動産取得税の課税標準の特例（中古マンション）は、『個人が自己の居住の用に供する耐震基準適合既存住宅を取得した場合に、一戸につき課税標準から新築時の特例控除額を控除』する特例です。

「一戸につき課税標準から新築時の特例控除額を控除」とは、

ということで、新築された年度によって控除額が異なります。

例えば大阪府の年度ごとに決められた控除額は以下の通りです。

このように各年度ごとに決められた控除額があるので、中古住宅を取得したときは、中古住宅が新築された年度の決められた控除額を差し引くことになります。

具体的には、昭和61年1月1日に新築されたマンションを中古マンションとして購入すると

平成8年9月1日に新築されたマンションを中古マンションとして購入すると

のような控除額になります。

なお、年度ごとの控除額は、各都道府県によって若干の違いがあります。

例えば、東京都の控除額はこのように設定されています。

大阪府は「昭和57年7月1日」からですが、東京都は「昭和56年1月1日」となっています。

このように都道府県ごとに若干の違いがありますので、詳しい控除額については、取得した不動産がある都道府県の税事務所へ問い合わせましょう。

（2）宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例

こちらは、土地の地目が 『宅地及び宅地比準土地の場合に、課税標準が1/2』になる特例です。

こちらの特例が適用されると、課税標準が半額（1/2）となります。

なお、「宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例」を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

土地の地目が宅地及び宅地比準土地であること

土地の地目とは、土地の用途（利用状況）によって区分したものです。

建物の敷地であれば「宅地」、農耕地であれば「田」「畑」のように20種類以上の地目がある。

不動産取得税が課税される土地は、全ての地目が対象ですが、こちらの特例を受けるには、土地の地目が宅地及び宅地比準土地であることが条件となります。

中古マンションの土地の地目は宅地に該当しますので、こちらの特例が適用されます。

期日要件を満たすこと

もう一つの要件は、期日要件で以下の期日を満たす必要があります。

②税率の特例

中古マンションでの不動産取得税の「税率の特例」は、以下の1つです。

（1）住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例

こちらは 『住宅または土地を取得した場合に、税率が3％』になる特例です。