知らないと損する不動産取得税の軽減措置の種類と条件は？

不動産取得税の軽減措置はパターンが多すぎて、よく分からないと悩んでいるあなた。

軽減措置は、「課税標準」「税率」「納税額」の３つの特例が設けられており、あとはそれぞれの特例を組み合わせるだけ。

これを理解できると「田んぼや山林は？」「新築の住宅は？」「中古のマンションは？」「投資用はどうなる？」と悩むことが無くなります。

このページでは、不動産取得税の軽減措置がよく分からない方のために、「課税標準」「税率」「納税額」の３つの特例が、どの条件で適用されるのか詳しく解説しています。

不動産取得税の軽減措置は、単なる組み合わせなので難しくありません。軽減措置の適用条件を知らずにいると、必要のないお金を払うことになりますので、損をしないためにもしっかり理解しましょう。

不動産取得税の課税対象

不動産取得税は、土地や家屋の不動産を取得したときに一度だけかかる税金 のことです。土地と家屋それぞれに課税されることが、まず一つ目のポイントです。

例えば、不動産の取得例と不動産取得税の関係を表すと、以下のようになります。

どんなタイミングであれ、土地を取得した場合は土地の不動産取得税が、家屋を取得した場合は家屋の不動産取得税が課税されます。

ただ、自ら購入したものではなく、相続や遺贈により不動産を譲り受けた場合は、不動産取得税そのものが非課税になることもあります。相続・遺贈の不動産取得税については「相続で不動産取得税はかからない？相続でも課税される3ケース」「遺贈での不動産取得税の計算方法と納税義務の3つの条件」で詳しくまとめていますので、こちらを確認しましょう。

土地と家屋で軽減措置の内容が異なる

不動産取得税は「土地」と「家屋」それぞれに課税されますが、軽減措置の内容も「土地」と「家屋」によって異なります。

ここが、不動産取得税の軽減措置のパターンをややこしくしている点で、「土地の軽減措置」と「家屋の軽減措置」は別物であることを押さえておきましょう。

不動産取得税の計算式

不動産取得税の計算式は以下のとおりです。

「取得した不動産の評価の価格に税率4％を掛けた金額」を、不動産取得税として納付しなければいけません。

「土地・家屋」「新築・中古」「住居用・投資用」「優勝・無償」は一切問わず、取得した不動産がいずれであっても、これが不動産取得税の基本の計算式となります。

この基本の計算式から、土地・家屋それぞれの軽減措置が適用されます。

この基本の計算式に、不動産取得税の軽減措置を適用させたものが、以下になります。

色々な軽減措置のパターンがありますが、軽減措置の種類を大きく分けると以下の３つに分類されます。

軽減措置は「課税標準」「税率」「納税額」の3つに分類でき、土地・家屋別にそれぞれ特例が設けられています。

土地取得による不動産取得税の軽減措置

ここからは、土地と家屋別にどのような不動産取得税の軽減措置があるのかを解説していきます。まず、土地取得による不動産取得税の軽減措置は、以下の3つです。

土地取得による不動産取得税の軽減措置は、この３つの組み合わせでパターンが分かれます。

土地（すべての地目）を取得した場合

課税対象の土地を改めて確認すると、以下のとおりです。

地目とは、土地の用途を区分したもので、こちらの軽減措置は、すべての地目が対象です。つまり、どのような土地であっても、まずこちらの軽減措置が適用されます。

こちらの軽減措置を適用した不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

こちらは、「税率」の特例で、４％から３％に引き下げられます。こちらの特例の正式名称は「住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例」といいます。

正式名称を見ると「住宅または土地の取得」が、この特例の対象というわけです。

不動産取得税の軽減措置のまとめを再度確認すると、税率が「3%」になっていますよね。土地・住宅どちらも3%になっているのは、この特例の対象が「住宅」と「土地」だからです。

この中でも、唯一この特例を受けられていない不動産が「住宅以外の家屋」です。

課税対象の家屋を改めて確認すると、以下のとおりです。

戸建てやマンション・アパートなど住むための住居は「住宅」に分類されています。

「住宅以外の家屋」というのは、店舗や工場などその他の建物です。つまり、店舗や工場などを購入した場合は、こちらの軽減措置を受けられないということになります。

軽減措置の条件

こちらの軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

軽減措置の条件は取得期限のみですが、こちらは期限が近づくと毎回更新されているのが現状です。

土地（すべての地目）取得時の不動産取得税の軽減措置

土地（すべての地目）取得時の不動産取得税の軽減措置の内容をまとめると、以下のとおりです。

宅地（宅地比準土地）を取得した場合

宅地（宅地比準土地）を取得した場合、軽減措置を適用した不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

※１ 取得した宅地が「土地」のため、「税率」の特例も適用されます

こちらは、「課税標準」の特例で、固定資産税評価額（課税標準）が半額（1/2）になります。課税標準は、土地の評価額のことで、実際に支払った売買価格ではありません。

こちらの特例の正式名称は「宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例」といいます。

宅地評価土地とは、宅地及び宅地比準土地のことを指します。宅地は、建物の敷地として使用できる土地のことで、宅地比準土地は、宅地とほぼ同じ価格で評価額がつく土地のことです。

例えば、田や畑などの農地であっても市街地の真ん中にあれば、その土地は宅地並みに価格がつくため、そういった土地を宅地比準土地と言います。

よって「宅地及び宅地比準土地」が、この特例の対象です。

軽減措置の条件

こちらの軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

こちらの軽減措置の条件も取得期限のみです。宅地及び宅地比準土地を期限内に取得すれば、こちらの軽減措置が適用されます。

宅地（宅地比準土地）取得時の不動産取得税の軽減措置

宅地（宅地比準土地）取得時の不動産取得税の軽減措置の内容をまとめると、以下のとおりです。

特例適用住宅を建てた（建てる）宅地を取得した場合

特例適用住宅を建てた（建てる）宅地を取得した場合、軽減措置を適用した不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

※１ 取得した宅地が「土地」のため、「税率」の特例も適用されます
※２ 取得した土地が「宅地」のため、「課税標準」の特例も適用されます

こちらは、「納税額」の特例で、納税額からA・Bのうち多い金額が減額されます。こちらの特例の正式名称は「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」といいます。

住宅の用に供する土地とは、つまり住むための家の土地です。政令では、この対象の住宅のことを「特例適用住宅」と呼ぶため、特例適用住宅を建てた（建てる）宅地を取得したときに適用される軽減措置というわけです。

軽減措置の条件

こちらの軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

床面積

住宅の床面積は、「50㎡以上240㎡以下であること」が条件です。なお、戸建以外の貸家住宅（投資用マンションやアパートなど）の場合は、40㎡以上240㎡以下と緩和されます。

この床面積の条件を満たした住宅を「特例適用住宅」と言います。つまり、小さすぎる（大きすぎる）住宅でなければ、軽減措置の対象の住宅ということになります。

取得時期

もう一つの軽減措置の条件は、取得時期です。

この３つのいずれかに該当すれば、条件を満たしたことになります。

３つとも共通することは、未使用の「新築」であること。一度でも使用された中古住宅は対象外となりますので、注意しましょう。

（１）未使用住宅を築１年以内に取得した場合

こちらは、一般的に、分譲マンションや建売住宅を取得する場合に該当します。

住宅あるいはマンションが完成すると、最後に完了検査を受ける必要があり、その検査に合格すると検査済証が発行されます。その検査済証が発行された日から1年未満の未使用住宅が対象です。

（２）土地を取得した日から３年以内（やむを得ない事情がある場合は４年）に住宅が新築された場合

こちらは、一般的に、土地を先に取得してから新築住宅を建てる注文住宅の場合に該当します。（１）では、検査済証発行日からでしたが、こちらは土地を取得してから３年以内に新築された住宅が対象です。

「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」では、本来２年以内とされているのですが、「不動産取得税の新築家屋の取得の日等に係る特例」で、２年から３年に緩和されています。

また、この特例では、「同日から三年以内に特例適用住宅が新築されることが困難である場合として政令で定める場合には、四年」と、さらに１年緩和されます。

例えば、100戸以上の大きな分譲マンションを建築するとき、３年以上建築にかかる場合があります。そういったやむを得ない場合でも軽減措置を受けられるよう緩和されているというわけです。

（３）住宅を新築した取得者が、築１年以内に土地を取得する場合

こちらは、先に住宅を建ててから土地を取得するという、あまりないパターンですが、借地に家を建ててから1年以内に取得した土地が対象です。

もしも、借地に家を建ててから、やっぱり土地も購入したいという方は、築１年以内に土地を購入しなければ、こちらの特例を受けることができません。

特例適用住宅を建てた（建てる）宅地取得時の不動産取得税の軽減措置

特例適用住宅を建てた（建てる）宅地取得時の不動産取得税の軽減措置の内容をまとめると、以下のとおりです。

3つの軽減措置内容まとめ

土地を取得した場合の、3つの軽減措置の内容をまとめると、以下のとおりです。