忘れたころにやってくるのが不動産取得税の納税通知書です。
いきなり届いて納税額にびっくりする方もいますが、減額申告すれば、大幅に税額を減らせますので、必ず申告しましょう。
こちらでは、不動産取得税の計算方法や軽減措置について、わかりやすく解説しています。
- 不動産取得税とは？いつ払うの？
- 不動産取得税の計算式
- 軽減措置の種類と適用要件
- 事例を用いた不動産取得税の計算方法
不動産取得税とは
不動産取得税とは 『土地や家屋の不動産を取得したときに一度だけかかる税金』のことです。
不動産の取得に含まれるもの
不動産の取得は、売買だけでなく、家屋の建築、贈与なども含まれており、「有償・無償」や「登記の有無」も問われません。
そのため、親から土地を無償で贈与されたり、不動産を登記していなくても、取得すれば不動産取得税が課税されます。
ただし、『相続』については、相続人の意思に関係なく不動産を取得するため、不動産取得税は課税されません。
| 課税される | 課税されない（非課税） |
|---|---|
| ・売買 ・建築（新築・増築・改築） ・贈与 ・交換 など | ・相続 ・法人の合併または政令で定める分割による不動産 ・宗教法人が専ら本来の用に供する不動産 ・学校法人が直接保育または教育の用に供する不動産 など |
誰が納税する？
不動産取得税は地方税で、不動産を取得した人が都道府県に納めます。
具体的には、以下の方が不動産取得税の納税者です。
- 家屋を新築、増築、改築、売買、交換、贈与などにより取得した人
- 土地を売買、交換、贈与などにより取得した人
たまに「新築の取得税はいくらですか？」と相談される方がいますが、新築に限らず土地や家屋の不動産に対して不動産取得税がかかります。
不動産取得税は確定申告が必要なのか？
「不動産取得税 確定申告」で検索される方が多いですが、不動産取得税は地方税のため、確定申告は不要です。
不動産取得で住宅ローンを利用した場合は、住宅ローン控除などの所得税控除を受けるために確定申告が必要になります。
年末残高の合計金額などを基に計算した金額が所得税から控除される制度。
課税対象の土地や家屋は？
土地
課税される土地は 『全ての地目が対象』です。
土地の用途（利用状況）によって区分したもの。
建物の敷地であれば「宅地」、農耕地であれば「田」「畑」のように20種類以上の地目がある。
家屋の敷地である「宅地」や「田」「畑」「山林」「公衆用道路」など全ての地目で、土地を取得したときに不動産取得税が課税されます。
家屋
課税される家屋には、一戸建てやマンションの住宅だけでなく、店舗や工場、倉庫などの建物も含まれます。
不動産取得税の優遇ポイント
課税対象の土地や家屋の中でも
- 地目が「宅地」
- 家屋が「住宅」
の不動産は、軽減措置で特に優遇されています。
税の負担を軽減する措置。
軽減する手段としては、税率を下げたり、控除額を設けるなどがある。
不動産取得税の軽減措置は、ややこしいので
- 「宅地」の土地 ＞ 「宅地以外」の土地
- 「新築住宅」の家屋 ＞ 「中古住宅」の家屋 ＞ 「住宅以外」の家屋
の順に、税制優遇が大きいことを押さえておきましょう。
いつ来る？いつ払う？
不動産取得税の徴収方法は 『普通徴収』です。
納税通知書を納税者に交付して、税金を徴収する方法
土地や建物の不動産を取得すると、各都道府県の税事務所から「不動産取得税納税通知書」が送られてきます。
不動産取得税は、各都道府県が徴収するため、不動産取得税納税通知書の様式に若干の違いがあります。
不動産取得税納税通知書はいつ来る？
不動産取得税納税通知書が送付される時期についても、各都道府県ごとに若干の違いがありますが、青森県の場合は、以下のように回答されています。
- 不動産を売買で取得した場合は、登記後おおむね3～4ヵ月後
- 新築住宅を取得した場合は、おおむね6ヶ月～1年後
東京都の場合は、30日以内で、毎月7日前後に発送されます。
新築住宅を取得した場合は、不動産取得税の計算に固定資産税評価額が必要で、調査のうえ、固定資産税評価額が決定するため時間がかかります。
支払いの納付期日や納付方法についても、各都道府県で異なりますので、納税通知書に記載されている期日内に指定の方法で納付しましょう。
不動産取得税納税通知書は、申告書をしてから届く
不動産を取得した際に、各都道府県の税事務所へ申告しなければいけません。
一般的には、不動産取得税を軽減してもらうために「不動産取得税減額申告書」を提出しますが、その際に不動産取得税申告書も提出します。
中には、不動産取得税減額申告書と不動産取得税申告書が一緒になっているものがありますが、申告書の書き方については、以下をご確認ください。
不動産取得税申告書の書き方
不動産取得税申告書の書き方と記入例を大公開！
- 不動産取得税とは？
- 不動産取得税申告書と不動産取得申告書の違いは？
- 不動産取得税申告書提出までの流れ
不動産取得税減額申告書の書き方
不動産取得税減額申告書の書き方マニュアル！記入例の見本も公開
- 不動産取得税とは？
- 不動産取得税の減額申告と軽減措置
- 不動産取得税申告書提出から納付までの流れ
いつまでに納付する？
不動産取得税の納付時期については、「不動産取得税納税通知書」の支払用紙に期限日が記載されていますので、そちらを確認しましょう。
東京都の場合は、原則として発送月の月末が不動産取得税の納期限となります。
支払い方法
不動産取得税の支払方法も、各都道府県ごとに定められていますが、主に以下のような支払方法があります。
- 金融機関、郵便局、税事務所の窓口
- ATM振込み
- コンビニエンスストア
- ペイジー（Pay－easy）
- クレジットカード
コンビニエンスストア
コンビニエンスストアで、不動産取得税を支払う場合は、納税額に注意しましょう。
納付書1枚あたりの金額が30万円以下の納付書には、バーコードが付いていてコンビニエンスストアで支払ができますが、30万円を超える場合は、できません。
クレジットカード
クレジットカードで、不動産取得税を支払う場合は、別途手数料がかかります。
ポイントが貯まるので、クレジットカードを利用しようとする方が多いですが、税金をクレジットカードで支払う場合は、決済手数料として取られることがあります。
また、納付できる金額も100万円未満となります。
東京都の都税クレジットカードお支払サイトの決済手数料は以下の通りです。
| 税額 | 決済手数料 |
|---|---|
| 1円~10,000円 | 73円(消費税込80円) |
| 10,001円~20,000円 | 146円(消費税込160円) |
| 20,001円~30,000円 | 219円(消費税込240円) |
| 30,001円~40,000円 | 292円(消費税込321円) |
| 40,001円~50,000円 | 365円(消費税込401円) |
| ※以降、税額が10,000円増えるごとに決済手数料73円(消費税別)が加算されます。 | |
軽減措置を受けるには申告が必要
不動産取得税の軽減措置を受けるには、
- 不動産取得税申告書
- 不動産取得税減額申告書
- ・・・
などの書類を都道府県の税事務所に提出して、申告する必要があります。
一般的に、不動産を取得したときから60日以内に申告することになっていますが、不動産取得税納税通知書が届いたあとでも、すぐに減額申告すれば、軽減してくれます。
軽減措置を知らずに支払ったときでも、還付申請をすれば、払いすぎた税金を還付金として受け取ることができますので、申告していない場合は、税事務所へ相談してみましょう。
・不動産取得税納税通知書が届いたあとでも、減額申告できる
不動産取得税の計算式
不動産取得税は、課税標準に税率をかけて求められます。
不動産取得税額＝課税標準×税率
課税標準
不動産取得税の課税標準とは 『不動産取得税を算出する際に使用する算定基準』のことです。
例えば、所得税であれば「所得（課税標準）×税率」で求められ、ほとんどの税金は「課税標準×税率」で計算されます。
実際に売買した価格ではない
不動産を取得したときの不動産取得税の課税標準は、実際に支払った売買価格ではなく、都道府県税事務所や市町村役場に備えられている固定資産課税台帳の固定資産税評価額が適用されます。
一般的に固定資産税評価額は、土地で売買価格の70％程度、建物で50～60％程度が目安とされています。
・取得した不動産の課税標準は、固定資産課税台帳の固定資産税評価額
税率
| 不動産 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地（すべての土地） | 4％ | 3％ |
| 家屋（住宅） | 4％ | 3％ |
| 家屋（住宅以外） | 4％ | – |
・本則税率とは、基本となる税率（本来の税率）
・軽減税率とは、要件を満たすことで税率を軽くしたもの
不動産取得税の税率は、土地家屋ともに本則税率は4%ですが、軽減措置の要件を満たせば軽減税率3％が適用されます。（ 住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例）
不動産取得税の計算式一覧
不動産取得税の「課税標準」と「税率」を、具体的に当てはめたものがこちらです。
不動産取得税額＝固定資産税評価額×4％
この基本となる計算式に、以下のような、軽減措置で税率を下げたり、控除額が設けられています。
次は、不動産取得税の軽減措置を分かりやすく説明していきます。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税の軽減措置では、「課税標準」「税率」「納税額」ごとに特例が設けられています。
- ①課税標準の特例
- （1）不動産取得税の課税標準の特例（新築住宅）
- （2）不動産取得税の課税標準の特例（中古住宅）
- （3）宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例
- ②税率の特例
- （1）住宅の取得及び土地の取得に対する不動産取得税の税率の特例
- ③納税額の特例
- （1）住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額（新築住宅）
- （2）住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額（中古住宅）
①課税標準の特例
不動産取得税の「課税標準の特例」は、以下の3つです。（厳密には、（1）（2）は新築・中古で分けているだけで同じ特例）
- （1）不動産取得税の課税標準の特例（新築住宅）
- （2）不動産取得税の課税標準の特例（中古住宅）
- （3）宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例
（1）不動産取得税の課税標準の特例（新築住宅）
| 特例の適用要件 | 課税標準から控除される額 （一戸につき） | ||
|---|---|---|---|
| 不動産 | 床面積 | 期日 | |
| 新築・増築・改築の住宅 （新築住宅購入も含む） | 床面積が50㎡以上240㎡以下 （戸建以外の貸家住宅は一戸当たり40㎡以上240㎡以下） | – | 1,200万円 |
| 新築の長期優良住宅 | 2021年（令和3年）3月31日までに取得 | 1,300万円 | |
こちらは 『住宅の建築をした場合に、一戸につき課税標準から1,200万円（1,300万円）を控除』する特例です。
具体的に「住宅の建築をした場合」とは、
- 建売住宅を購入
- 注文住宅を建築
- 新築分譲マンションを購入
- 新築マンション1棟を購入
- マンションを建築
などが該当します。
特例では一戸につき控除されますので、賃貸用マンション（総戸数8戸）を建築した場合は
で計算されます。
更に、新築の長期優良住宅の場合は、控除額が100万円上乗せされて、1,300万円の控除が受けられます。
長期にわたり良好な状態で使用するためのにいくつかの条件を満たした住宅のこと。
長期優良住宅として認定してもらうには、着工前に申請が必要となる。
特例を受けるための要件
こちらの特例を受けるには、以下の「床面積」の要件を満たす必要があります。
| 床面積下限 | 床面積 上限 | ||
|---|---|---|---|
| 戸建の住宅 | 戸建以外の住 | ||