不動産を相続したら不動産取得税がかかる?知っておきたい相続と遺贈の注意点

不動産を取得したら不動産取得税がかかるのか?

土地や建物など不動産を相続したけど、「不動産取得税ってかかるの?」と疑問をもたれる方も多いです。

不動産取得税が課税されるかされないかは、「どのように取得されたものか」によって決まります。

遺言で相続する場合も、取得の内容によっては、不動産取得税が課税される場合とされない場合があります。

こちらでは、相続で不動産取得税がかかるのか、相続と遺贈の注意点について、わかりやすく解説しています。

主な要点

  • 不動産取得税とは?
  • 相続や遺贈で不動産を取得したときの不動産取得税は?
  • 相続時制度課税制度は相続ではない!?
  • 相続でかかる登録免許税
  • 不動産取得税の免税点

不動産取得税とは

不動産取得税とは?

不動産取得税とは 『土地や家屋の不動産を取得したときに一度だけかかる税金』です。

不動産取得税は地方税で、不動産を取得した人が都道府県に納めます。

不動産の取得とは?

不動産の取得とは、売買だけでなく、家屋の建築、贈与なども含まれており、「有償・無償」「登記の有無」は問われません

そのため、親から土地を無償で贈与されたり、不動産を登記していなくても、「取得」すれば不動産取得税が課税されます。

ただし、「どのように取得されたものか」によって、課税・非課税に分かれます。

・不動産取得税は、不動産取得時に一度だけかかる税金
・不動産取得税は、地方税で都道府県に納税

相続による「取得」は不動産取得税がかからない

相続による取得は、形式的な所有権の移転とみなされ不動産取得税がかからない

不動産を登記していなくても、「取得」すれば不動産取得税が課税されますが、相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません

なぜかというと、相続人の意思に関係なく不動産を取得するという理由で、不動産取得税が課税されないよう定められています。

相続に伴う財産の所有権の変更は、取得ではなく「形式的な所有権の移転等」とみなされるため、形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税と定められています。

よって、被相続人から相続人に不動産が相続された場合は、不動産取得税がかかりません。

被相続人と相続人とは被相続人とは、相続財産を遺して亡くなった方。
相続人とは、亡くなった方のそう相続財産を受け継ぐ方。

それ以外でも不動産がかからないものがありますが、簡単にまとめるとこのようになります。

課税される課税されない(非課税)
・売買
・建築(新築・増築・改築)
・贈与
・交換
など
相続
・法人の合併または政令で定める分割による不動産
・宗教法人が専ら本来の用に供する不動産
・学校法人が直接保育または教育の用に供する不動産
など
・取得は、「有償・無償」「登記の有無」を問わない
・相続の場合は、不動産取得税は課税されない
関係法令

(形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税)

第七十三条の七 道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない
一 相続包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による不動産の取得
二 法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得
二の二 法人が新たに法人を設立するために現物出資(現金出資をする場合における当該出資の額に相当する資産の譲渡を含む。)を行う場合(政令で定める場合に限る。)における不動産の取得
二の三 共有物の分割による不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除く。)
二の四 会社更生法(平成十四年法律第百五十四号)第百八十三条(金融機関等の更生手続の特例等に関する法律(平成八年法律第九十五号。以下この号において「更生特例法」という。)第百四条又は第二百七十三条において準用する場合を含む。)、更生特例法第百三条第一項(更生特例法第三百四十六条において準用する場合を含む。)又は更生特例法第二百七十二条(更生特例法第三百六十三条において準用する場合を含む。)の規定により更生計画において株式会社、協同組織金融機関(更生特例法第二条第二項に規定する協同組織金融機関をいう。以下この号において同じ。)又は相互会社(更生特例法第二条第六項に規定する相互会社をいう。以下この号において同じ。)から新株式会社、新協同組織金融機関又は新相互会社に移転すべき不動産を定めた場合における新株式会社、新協同組織金融機関又は新相互会社の当該不動産の取得
三 委託者から受託者に信託財産を移す場合における不動産の取得(当該信託財産の移転が第七十三条の二第二項本文の規定に該当する場合における不動産の取得を除く。)
四 信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託により受託者から当該受益者(次のいずれかに該当する者に限る。)に信託財産を移す場合における不動産の取得
イ 当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者
ロ 当該信託の効力が生じた時における委託者から第一号に規定する相続をした者
ハ 当該信託の効力が生じた時における委託者が合併により消滅した場合における当該合併後存続する法人又は当該合併により設立された法人
ニ 当該信託の効力が生じた時における委託者が第二号に規定する政令で定める分割をした場合における当該分割により設立された法人又は当該分割により事業を承継した法人
四の二 資産の流動化に関する法律第二条第十三項に規定する特定目的信託で次に掲げる要件の全てを満たすものの原委託者(同法第二百二十四条に規定する原委託者をいい、当該特定目的信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者に限る。)が、当該特定目的信託の信託財産に属する不動産(同法第二条第十六項に規定する受託信託会社等が、当該特定目的信託の効力が生じた時に当該原委託者から当該特定目的信託の信託財産として取得したものであつて、当該原委託者に賃貸したものに限る。)を当該特定目的信託に係る信託契約の終了の時に買い戻す場合における当該不動産の取得
イ 当該特定目的信託に係る信託契約において、資産の流動化に関する法律第二百三十条第一項第二号に規定する社債的受益権(ハにおいて「社債的受益権」という。)の定めがあること及び当該社債的受益権の元本の償還に関する事項として政令で定める事項を定めていること。
ロ 当該原委託者の信託した特定資産(資産の流動化に関する法律第二条第一項に規定する特定資産をいう。)が投資者の投資判断に重要な影響を及ぼすものとして政令で定める要件を満たすものであること。
ハ 当該特定目的信託の効力が生じた時から引き続き当該原委託者及び当該特定目的信託の社債的受益権を有する者のみが当該特定目的信託の信託財産の元本の受益者であること。
五 信託の受託者の変更があつた場合における新たな受託者による不動産の取得
五の二 相続税法(昭和二十五年法律第七十三号)第四十六条第一項の規定による承認に基づき物納の許可があつた不動産をその物納の許可を受けた者に移す場合における不動産の取得

( icon-external-link 地方税法第七十三条の七

遺贈も不動産取得税がかからない!?

相続と同様に、不動産取得税がかかるのかの問題で挙がるのが「遺贈」です。

遺贈とは「 遺言によって財産を無償で譲ること」です。

遺言によって財産を譲るのであれば、本質的には相続と変わらないので、不動産取得税は課税されなさそうですが、遺贈の種類と遺贈者によって課税・非課税が決まります。

遺贈者と受遺者とは遺贈者とは、遺言により受遺者に財産を譲る方。
受遺者とは、遺贈によって相続財産を譲り受ける方。

遺贈の特徴として、

  • 財産の全部、または一部を譲る
  • 相続人または相続人以外の第三者へ譲る

ことができます。

生前、お世話になった第三者に譲るであったり、A氏にはこの財産の一部だけ譲るなど、遺言書を作成することで、遺贈者が自由に自身の財産を譲ることができるのが、特徴です。

包括遺贈と特定遺贈

包括遺贈と特定遺贈

遺贈には、「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つの方法があります。

包括遺贈とは、財産を指定せずに「割合」のみを指定して遺贈する方法です。

例えば、「Aに自分の財産の全部を遺贈する」「Bに財産の1/3を遺贈する」のように割合を指定します。

特定遺贈とは、個別の財産を指定して遺贈する方法です。

例えば、「自分の財産のうち、自宅不動産をAに遺贈する」のように財産を指定します。

どちらも財産を相続するという意味では同じですが、「 icon-arrow-circle-up 地方税法第七十三条の七」では、相続には、「包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。」と定められています。

つまり、

  • 包括遺贈
  • 被相続人から相続人に対してなされた遺贈

は不動産取得税は課税されません。

遺贈での課税・非課税のポイント

遺贈の種類による不動産取得税の課税・非課税

ここで、ポイントなのは、「被相続人から相続人に対してなされた遺贈」についてです。

包括遺贈については、相手が指定されていないため、遺贈の方法が「包括遺贈」であれば、非課税です。

特定遺贈については、被相続人から相続人に対しての遺贈であれば非課税ですが、「被相続人から相続人以外に対してなされた遺贈」は含まれていません。

つまり、「相続人以外の第三者へ特定遺贈した場合は、不動産取得税が課税される」ということです。

遺贈による不動産取得税の課税・非課税
遺贈の種類相続人に遺贈第三者に遺贈
包括遺贈課税されない課税されない
特定遺贈課税されない課税される
関係法令

(包括遺贈及び特定遺贈)

第九百六十四条 遺言者は、包括又は特定の名義で、その財産の全部又は一部を処分することができる。ただし、遺留分に関する規定に違反することができない。

( icon-external-link 民法第九百六十四条

相続時制度課税制度は相続ではない!?

もう1つよく検索されるのが、「相続時制度課税制度を利用したら不動産取得税がかかるのか?」についてです。

相続時制度課税制度とは、「一定金額までの生前贈与については贈与税を非課税とする代わりに、相続時に過去に生前贈与した財産も相続財産に合算して相続税を課税するる制度」です。

相続時制度課税制度の名称に「相続」とあるので、「相続だから不動産取得税はかからないだろう」と勘違いしている方も多いですが、相続時制度課税制度を利用して不動産を取得すると不動産取得税が課税されます。

なぜかというと、相続時制度課税制度は、いわゆる「生前贈与」に該当するため、課税される「取得に含まれる」からです。

相続登記で登録免許税がかかる

相続登記の場合は、所有権移転登記を行う

不動産取得税の特徴として「有償・無償」「登記の有無」は問われないと説明しましたが、登記をする必要はないという意味ではありません

登記は不動産の所有権を主張するために大事なものですので、不動産を相続したときは速やかに相続登記をしましょう。

不動産を相続した場合は、不動産取得税は課税されませんが、相続登記をする場合は、不動産の所有権を登記する際に課税される「登録免許税」がかかります。

相続登記の方法についてはicon-book 相続登記にかかる登録免許税とは?計算方法や免税措置を詳しく解説! 】で詳しくまとめていますので、確認しましょう。

不動産取得税の免税点

不動産を売買で取得した場合や第三者への特定遺贈した場合は、不動産取得税が課税されますが、不動産の価格が免税点の額であれば、不動産取得税は課税されません

免税点とは税法によって一定金額あるいは一定数量に満たなければ、課税対象に対して課税しないとするもの
不動産取得税の免税点
対象免税点の額
(課税標準)
土地1つの土地につき10万円未満
建築(新築・増築・改築)による家屋1戸につき23万円未満
建築以外での売買、贈与等による家屋1戸につき12万円未満
関係法令

(不動産取得税の免税点)

第七十三条の十五の二 道府県は、不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあつては十万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあつては一戸(共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分をいう。以下本条において同じ。)につき二十三万円、その他のものにあつては一戸につき十二万円に満たない場合においては、不動産取得税を課することができない

( icon-external-link 地方税法第七十三条の十五の二

まとめ

ここまで、相続や遺贈で不動産を取得した際の不動産取得税の課税・非課税について、わかりやすく説明してきました。

相続で不動産取得税はかかりませんが、相続登記をする際に登録免許税がかかります。

ちなみに、土地や建物など不動産を相続したときにかかる税金は以下の3つです。

  • ①相続税
  • ②登録免許税
  • ③不動産譲渡税

相続の状況によっては、課税されない税金もありますが、基本的に相続の場合は、「不動産取得税はかからない」と覚えておきましょう。

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