相続登記にかかる登録免許税とは?計算方法や免税措置を詳しく解説!

相続登記にかかる登録免許税とは?計算方法や免税措置を分かりやすく解説

相続によって土地や建物を取得する場合、不動産の名義変更が必要です。

名義変更の手続きには、登記簿に登録を行いますが、その際にかかる税金が『登録免許税』です。

登録免許税は、土地や建物を相続する際に支払う相続税とは、まったく別物です。

相続税の納付だけでなく、登記する際は、必ず登録免許税も納付しましょう。

こちらでは、相続登記の登録免許税について以下の要点を中心に、わかりやすく解説していきます。

主な要点

  • 相続登記と登録免許税の関係
  • 登録免許税が発生する不動産登記の種類と税率まとめ
  • 事例を用いた登録免許税の計算方法
  • 登録免許税の免税措置について

相続登記とは

相続登記とは 不動産の所有者が死亡した場合に、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義変更を行うこと

相続登記とは 『不動産の所有者が死亡した場合に、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義変更を行うこと』です。

被相続人と相続人とは被相続人は、相続財産を残して亡くなった方で、その財産を受け継ぐ権利がある方

被相続人名義から相続人名義へ登記申請することで、不動産の所有権が移転します。

・相続登記とは、被相続人から相続人へ名義変更を行うこと
・不動産登記をして初めて所有権を主張できる

登録免許税とは

登録免許税は、不動産の所有権を登記する際に課税される税金

登録免許税は 『不動産の所有権を登記する際に課税される税金』 です。

相続だけでなく、土地や建物を購入して不動産登記する場合にも登録免許税が課税されます。

登録免許税は、不動産の所有権を登記する際に課税される税金

登録免許税額の計算式

登録免許税額は、課税標準に税率をかけて求められます。(国税庁:登録免許税の税額表

土地と建物双方ともに税率は0.4%です。

相続登記にかかる登録免許税登録免許税額=不動産の価額(課税標準)×0.4%(税率)

課税標準

相続登記による登録免許税の課税標準は、当時購入した金額ではなく固定資産課税台帳の固定資産税評価額が適用される

登録免許税の課税標準は 『登録免許税を算出する際に使用する算定基準』のことです。

例えば、所得税であれば「所得(課税標準)×税率」で求められ、ほとんどの税金は「課税標準×税率」で計算されます。

相続によって土地や建物を取得するときの登録免許税課税標準は、当時購入した売買価格ではなく、都道府県税事務所や市町村役場に備えられている固定資産課税台帳の固定資産税評価額が適用されます。

他の確認方法としては、被相続人が生前支払っていた固定資産税の納付書の中に課税明細書がついており、こちらにも評価額が記載されています。

ただし、相続による名義変更では、今現在の評価額を証明する必要があるため、最新年度の評価証明書が必要です。

・土地建物取得時の課税標準は、当時購入した売買価格ではない
・土地建物取得時の課税標準は、固定資産課税台帳の固定資産税評価額

税率

相続登記にかかる登録免許税の税率は、土地建物にかかわらず一律0.4%で軽減税率はない

売買による登録免許税の税率は、不動産登記の種類によって違いますが、相続登記にかかる登録免許税の税率は、土地建物にかかわらず一律0.4%です。

相続登記にかかる登録免許税の税率は、土地建物にかかわらず一律0.4%

登録免許税が発生する不動産登記の種類

相続登記の場合は、所有権移転登記を行う

不動産登記には、「所有権移転登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」などいくつか種類があります。

相続登記の場合は、『所有権移転登記』を行います。

所有権の移転では、登記簿の【権利部(甲区)】に記載されます。

登記事項証明書の「表題部」「権利部(甲部)」「権利部(乙区)」

(法務局:「登記事項証明書」の例)

  • 表題部:土地や建物の所在・地番・面積など不動産の物理的状況が記録されている
  • 権利部(甲区):所有者の氏名・登記目的・取得年月日・取得原因など所有権に関する事項が記録されている
  • 権利部(乙区):抵当権・地上権・賃借権など所有権以外の権利が記録されている
相続登記の場合は『所有権移転登記』に登録免許税がかかる

登録免許税の計算方法

法務局:登録免許税額の計算方法

相続登記での登録免許税の計算方法については、以下の3つのケースで計算方法を分かりやすく説明しています。

  • ①土地を相続したとき
  • ②土地と建物を相続したとき
  • ③固定資産税がかかっていない不動産を相続したとき

①土地を相続したとき

土地を相続した場合は、土地の所有権を変えるために「所有権移転登記」が必要です。

登記の種類課税標準本則税率軽減税率
所有権移転登記(土地)土地の価額0.4%
本則税率と軽減税率・本則税率とは、基本となる税率(本来の税率)
・軽減税率とは、要件を満たすことで税率を軽くしたもの

土地を相続したときの所有権移転登記の本則税率は0.4%です。土地購入で軽減措置の要件を満たせば軽減税率が適用されますが、相続登記による軽減税率はありません

登記の種類課税標準本則税率軽減税率
相続による所有権移転登記(土地)土地の価額0.4%
売買による所有権移転登記(土地)土地の価額2.0%1.5%
生前贈与による所有権移転登記(土地)土地の価額2.0%

こちらは、相続と売買・生前贈与での税率を比較したものですが、相続の場合は売買時の軽減税率1.5%よりも0.4%と、はじめから低く設定されていることが分かります。

・相続登記による軽減措置は一切ない(売買では軽減措置有り)

計算方法

計算例1
当時の土地購入価格:12,000,000円
土地の固定資産税評価額:8,400,000円
登録免許税=固定資産税評価額(課税標準)×0.4%(課税標準)
33,600円=8,400,000円×0.004


計算例1の登録免許税は 33,600円

課税標準は、当時の土地購入価格ではなく、固定資産税評価額で計算されます。

計算例2
当時の土地購入価格:14,527,000円
固定資産税評価額:10,168,900円
登録免許税=固定資産税評価額(課税標準)×0.4%(課税標準)
40,672円=10,168,000円×0.004


計算例2の登録免許税は 40,600

計算例2の課税標準と登録免許税は、端数処理のルールに従って端数切り捨てで計算されています。

計算時の端数処理

相続による所有権移転登記では、固定資産税評価額(課税標準)の1,000円未満の端数は切り捨てられ、固定資産税評価額が1,000円未満である場合は、1,000円で計算されます。

固定資産税評価額(課税標準):10,168,900円 → 10,168,000
固定資産税評価額(課税標準):970円 → 1,000

更に登録免許税は、100円未満の端数が切り捨てられ、登録免許税が1,000円未満である場合は、1,000円で計算されます。

登録免許税:40,672円 → 40,600
登録免許税:970円 → 1,000

登録免許税を計算するときの端数処理は、所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記で共通です。

②土地と建物を相続したとき

土地と建物を相続した場合も、土地建物の所有権を変えるために、「所有権移転登記」が必要です。

登記の種類課税標準本則税率軽減税率
所有権移転登記(土地)土地の価額0.4%
所有権移転登記(建物)不動産の価額0.4%

計算方法

計算例3
土地の固定資産税評価額:10,168,900円
建物の固定資産税評価額:12,465,400円
登録免許税=土地建物の合計固定資産税評価額×0.4%(課税標準)
登録免許税=(10,168,900円+12,465,400円)×0.004
90,536円=22,634,000円×0.004


計算例3の登録免許税額は 90,500

同一の申請書で複数の不動産の所有権移転登記を申請する場合は、不動産の固定資産税評価額を合計した上で、1,000円未満の端数を切り捨てた額が課税価格になります。

計算例3では、土地と建物の固定資産税評価額を足して1,000未満を切り捨てて計算しています。

③固定資産税がかかっていない不動産を相続したとき

相続する不動産の中には、固定資産税がかかっていない不動産もあります。

例えば、不特定多数の人が一般の通行に使う道路「公衆用道路」もその1つです。

公衆用道路(こうしゅうようどうろ)・一般交通のために使われる道路で、農道や林道も公衆用道路として扱われる

固定資産税がかかっていない非課税の不動産であっても、名義変更で登記する場合は登録免許税がかかります

なお、非課税の不動産の登録免許税は、不動産評価額(近傍宅地単価×土地面積)の30%の金額で計算します。

非課税不動産の不動産評価額不動産評価額=近傍宅地単価×土地面積×30%
近傍宅地(きんぼうたくち)・課税対象土地の価格評価するために、対象土地と同種類の土地
・近傍宅地の単価を使用して、課税対象土地の不動産評価額を算出する

計算方法

計算例4
土地Aの固定資産税評価額:10,168,900円
土地Bの固定資産税評価額:0円
土地B面積:120㎡
近傍宅地単価:1,200円/㎡
土地Bの評価額:近傍宅地単価×土地面積×30%
43,200円=1,200円/㎡×120㎡×0.3
登録免許税=固定資産税評価額(課税標準)×0.4%(課税標準)
登録免許税=(10,168,900円+43,200円)×0.004
40,848円=10,212,000円×0.004


計算例1の登録免許税は 40,800

計算例4は、土地Aと土地B(公衆用道路)を相続した例です。

土地Bの固定資産税評価額は0円のため、近傍宅地単価を使って土地Bの評価額を算出しています。

相続登記による登録免許税の免税措置

法務局:相続登記の登録免許税の免税措置について

相続による所有権移転登録の登録免許税の軽減措置は「ない」と説明しましたが、要件を満たせば「免税措置」が受けられます。

「軽減」は税率を低くするものですが、「免税」は税を免除することで税金がかかりません

免税措置が受けられるケースは、以下の2つです。

  • 一次相続人が土地の相続登記をしていない場合
  • 10万円以下の土地を相続した場合
・免税措置があるのは「土地」のみ

一次相続人が土地の相続登記をしていない場合

一次相続人が土地の相続登記をしていない場合、要件を満たせば登録免許税が免税される

登記は第三者に所有権を主張するためのものですが、必ずしも登記しなければいけないわけではありません。

例えば、祖父の土地を父親が相続(一次相続)しても名義変更しないで、そのままにしている方も多いです。

名義変更しないまま父親が他界して、本人が相続(二次相続)しても本人名義で登記することができます。

これまでは、一次相続のときに未登記であっても、一次相続と二次相続で2回登録免許税を払わなければいけない場合があります。

そこで、このようなケースで以下の要件を満たした場合は、一次相続についての相続登記の登録免許税が免税されます。(二次相続時の登録免許税は免税されない)

登録免許税の免税措置適用要件

  • 2021年(令和3年)3月31日までに相続登記の申請をすること
  • 相続する不動産が土地であること(建物は対象外
  • 一次相続が未登記であること
  • 相続登記の申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載すること

今回の例では、祖父→父親→本人と相続で説明しましたが、本人が土地を相続している必要はなく、父親が登記をせずに、第三者へ土地を売却した場合でも、一次相続についての相続登記の登録免許税は免除されます。

・土地の一次相続で未登記でも登録免許税が免税される
・二次相続以外に第三者へ土地を売却した場合も適用される

10万円以下の土地を相続した場合

市街化区域外・法務大臣の指定・土地が10万円以下の場合に登録免許税が免税される

土地の価格が10万円以下で、以下の要件を満たしている場合は、相続登記の登録免許税が免税されます。

登録免許税の免税措置適用要件

  • 2021年(令和3年)3月31日までに相続登記の申請をすること
  • 相続する不動産が土地であること(建物は対象外
  • 市街化区域外の土地であること
  • 法務大臣が指定する土地であること
  • 土地の価格が10万円以下であること
  • 相続登記の申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により⾮課税」と記載すること

市街化区域外とは?

市街化区域とは、街を活性化させるために都市計画法に基づいて指定される区域のことです。

都市計画法の定義では、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされます。

市街化区域外は、それ以外の区域になります。

法務大臣が指定する土地とは?

市街化区域外の土地であっても、「市町村の行政目的のため相続による土地の所有権移転登記の促進を特に図る必要があるもの」に対して法務大臣が指定します。

どの土地が該当するかについては、各法務局・地方法務局の不動産登記部門に確認しましょう。

土地の価格

土地の価格については、固定資産課税台帳の固定資産税評価額です。

もしも、固定資産税評価額がない場合は、登記官が認定した価格になるため、土地を管轄している登記所へ問い合わせましょう。

・市街化区域外・法務大臣指定・10万円以下の土地は、登録免許税が免税される

まとめ

ここまで、相続登記にかかる登録免許税の計算方法・免税措置について、わかりやすく説明してきました。

改めて相続登記にかかる登録免許税の要点をまとめました。

まとめ

  • 相続登記とは、被相続人から相続人へ名義変更を行うこと
  • 登録免許税は、不動産の所有権を登記する際に課税される税金
  • 相続登記にかかる登録免許税=不動産の価額(課税標準)×0.4%
  • 土地建物の課税標準は、実際に支払った売買価格ではなく固定資産税評価額
  • 相続登記にかかる登録免許税の軽減措置はないが、免税措置はある

相続登記にかかる登録免許税の軽減措置はありませんが、要件を満たせば免税措置はあります。

ご自身で登録免許税を納付したいときは、最寄の法務局(登記所)でも分かりやすく説明してくれますので、一度相談してみましょう。

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