おしどり贈与を利用すると最大2,110万円まで控除できます。
しかし、おしどり贈与を受ける条件は多く、必ずしもお得になる制度ではありません。
その原因の一つが、おしどり贈与の不動産取得税です。
こちらでは、おしどり贈与の不動産取得税についての計算方法や注意点にも触れます。
おしどり贈与に関する税金について詳しくまとめていますので、それぞれ説明していきます。
おしどり贈与とは
「おしどり贈与」とは、婚姻期間が20年以上の夫婦に適用される贈与税の特例であり、正式には「贈与税の配偶者控除」とも呼ばれます。（国税庁：No.4452夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除）
この制度では、夫婦が居住用の不動産やその取得資金を贈与する場合、最大で2,000万円まで贈与税の控除が受けられます。
基礎控除額である110万円と組み合わせることで、最大2,110万円までの贈与が可能です。
- 最大で2,000万円まで贈与税の控除が受けられる
- 基礎控除額110万円と組み合わせて最大2,110万円までの贈与が可能
おしどり贈与は、既存の居住用不動産の贈与や新たに購入する住宅の資金を贈与する場合にも有効です。
ただし、この特例を利用する際には、細かな税金の計算や個別の状況に応じた判断が必要です。
利用できる5つの条件
おしどり贈与の優遇措置を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 夫婦の婚姻期間が20年以上であること
- 配偶者から贈与される財産が、居住用不動産であるか、または居住用不動産の取得に関する金銭であること
- 国内にある居住用不動産であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与によって取得した居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に実際に住んでおり、今後も引き続き居住する見込みがあること
- 同じ配偶者から一度もおしどり贈与を受けていないこと
「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利または家屋のことを指します。
おしどり贈与は、同じ配偶者からの贈与について、一生に一度しか適用を受けることができません。
よって、再婚して上記の5つの条件を満たせば、その配偶者との間でおしどり贈与を利用することが可能です。
また、不動産の贈与だけではなく、居住用不動産の取得に関する金銭も対象だということもポイントの一つです。
こちらについては、「知らないと使えない！現金でおしどり贈与を利用できるたった1つの条件とは？」で詳しくまとめていますので、ご確認ください。
おしどり贈与の不動産取得税
おしどり贈与で不動産を取得した場合、不動産取得税がかかります。
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課される税金のことです。
不動産の取得とは、購入、贈与、交換、相続などを指し、おしどり贈与は文字のごとく「贈与」に該当します。
不動産取得税は、不動産を取得した日から30日以内に納付する必要があります。
おしどり贈与は税率が高い
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産取得税額＝固定資産税評価額（課税標準）×税率
不動産取得税の固定資産税評価額（課税標準）は、 『不動産取得税を算出する際に使用する算定基準』のことで、不動産の評価額だと思ってください。
課税標準は、固定資産税でも利用されますので、詳しく知りたい方は「固定資産税の計算方法と軽減措置を分かりやすく解説！減税事例も紹介」をご確認ください。
課税標準に税率を掛け合わせた金額が不動産取得税額となりますが、税率は以下の通りです。
| 不動産 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地（すべての土地） | 4％ | 3％ |
| 家屋（住宅） | 4％ | 3％ |
| 家屋（住宅以外） | 4％ | – |
基本的には軽減税率が適用されることが多いので、おしどり贈与で不動産を取得した場合は、税率3％が適用されます。
おしどり贈与時の不動産取得税の計算方法
それでは、実際におしどり贈与時の不動産取得税を計算していきましょう。
例えば配偶者から2,000万円の土地をおしどり贈与された場合は、
となりますが、実際には不動産取得税の軽減措置を利用すれば、さらに安くなります。
不動産取得税にはいくつも特例が設けられており、「宅地評価土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の特例」を利用すれば、課税標準が1/2となります。
こちらを適用させると、
となります。
おしどり贈与は、あくまで一般的な「贈与」扱いですので、不動産取得税の計算も、贈与のくくりで計算されます。
先ほども説明したように不動産取得税には、多くの特例がありますので、適用される特例があるかどうかについては、「不動産取得税はいつ来る？いくら払う？計算方法を分かりやすく解説！」を確認しましょう。
相続なら不動産取得税は0円
おしどり贈与は字のごとく「贈与」にあたり不動産取得税がかかることは分かりましたが、本来おしどり贈与をせずとも将来的には相続で不動産を取得できます。
その場合は、不動産の取得は「相続」に該当するため、そもそも不動産取得税はかかりません。
つまり、相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税が0円ということです。
こちらについては「相続で不動産取得税はかからない！贈与や遺贈は課税対象で要注意！」で詳しくまとめていますので、ご確認ください。
おしどり贈与にかかる税金
おしどり贈与で不動産を取得した場合にかかる税金が以下です。
- 不動産取得税
- 登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きを行う際に課される税金です。
不動産の所有権の変更や抵当権の設定など、登記をするためには登録免許税の支払いが必要となります。
おしどり贈与で不動産を取得した場合は、所有権の変更をしなければいけないため、その際に登録免許税がかかります。
登録免許税も不動産取得税と同じく以下のような計算式で計算されます。
登録免許税額＝固定資産税評価額（課税標準）×税率
登録免許税の税率は、不動産の取得の内容によってことなり、相続が0.4％、贈与が2％で、おしどり贈与を利用すると税率が5倍も高くなります。
まとめ
不動産を贈与する場合、不動産取得税と登録免許税がかかります。相続の場合は、不動産取得税はかからず、登録免許税もおしどり贈与と比較しても税率がとても低く設定されています。
つまり、不動産を贈与する場合よりも、不動産を相続する方が税金が安くなるのです。
不動産を贈与する場合には、これらの税金も考慮して検討する必要があります。
また、贈与で不動産取得税がからないケースもあります。
こちらについては、「遺贈での不動産取得税の計算方法と納税義務の3つの条件」で詳しくまとめていますので、ご確認ください。