auじぶん銀行住宅ローンの5年ルールと125%ルールとは?

auじぶん銀行住宅ローンでは、変動金利を選択した場合に金利上昇リスクを抑えるために、5年ルールと125%ルールを導入しています。

こちらでは、auじぶん銀行住宅ローンの5年ルールと125%ルールについて詳しくまとめています。

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変動金利とは?

変動金利とは、借入期間中に適用される金利(適用金利)が変動する金利タイプのことです。

一般的に借入後は、半年ごと(年に2回)に適用金利の見直しが行われ、返済額の元本と利息の割合が調整されます。

メリットとしては、固定金利に比べて適用金利が低い傾向があることや、金利が下がった場合に返済額が減少することが挙げられます。

デメリットとしては、金利が上昇した場合に返済額が増加することや、金利の変動によって返済計画が立てにくいことが挙げられます。

5年ルールとは?

5年ルールとは、変動金利型住宅ローンの金利見直しルールの一つです。

変動金利は、半年ごと(年に2回)に適用金利の見直しが行われ、返済額の元本と利息の割合が調整されると説明しましたが、月々の返済額は、5年ごとに見直されます。

この5年ごとに金利を見直し、その時点の金利に基づいて返済額を調整することを「5年ルール」と言います。

「5年ルール」が導入された背景には、金利上昇リスクがあります。

変動金利型住宅ローンは、金利が市場金利に連動するため、金利上昇の影響を受けやすいというデメリットがありました。

この金利上昇リスクを抑えるために導入されたのが「5年ルール」です。

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利では、この「5年ルール」が適用されます。

5年ルールの仕組み

5年ルールの仕組みをもう少し詳しく見ていきましょう。

5年ルールの仕組みのポイントは、以下の4つです。

  • 5年ルールが適用されるのは、元利均等返済
  • 半年ごと(年に2回)に適用金利の見直されるが、毎月返済額は変わらない
  • 5年ごとに毎月返済額が変わる
  • 金利が上がると、毎月返済額のうち、元金が減る
  • 金利が下がると、毎月返済額のうち、元金が増える

5年ルールが適用されるのは、元利均等返済

一般的に、「5年ルール」が適用されるのは、元利均等返済を選択した場合です。

元利均等返済は毎月の返済額が一定なのが特徴

元利均等返済とは、毎月返済する額が一定になる返済方法です。

返済当初は、利息の支払い割合が多く、元金の返済割合は少なくなりますが、返済が進むにつれて、利息の支払い割合は減少し、元金の返済割合は増えていくのが特徴です。

auじぶん銀行住宅ローンでは、変動金利タイプで元利均等返済を選択した場合に「5年ルール」が適用されます。

半年ごと(年に2回)に適用金利の見直されるが、毎月返済額は変わらない

まずは、変動金利は、半年ごと(年に2回)に適用金利の見直される特徴がありましたが、半年ごとに適用金利が見直されても月々のローン返済額は変わりません。

5年ごとに毎月返済額が変わる

月々のローン返済額が変わるのは、「5年ルール」の5年ごとに金利を見直しを行うタイミングで、その時点の金利に基づいて返済額を調整します。

金利が上がると、毎月返済額のうち、元金が減る

auじぶん銀行住宅ローンでは、変動金利タイプで元利均等返済を選択した場合に「5年ルール」が適用されます。

5年間は毎月返済額は変わりませんが、半年ごとの適用金利見直しで金利が上がっていた場合、毎月返済額が変わらない代わりに、利息が増えるため、元金の割合が減ります。

例えば、auじぶん銀行住宅ローンの2024年3月現在の変動金利は「0.319%」です。

借入金額3,000万円、返済期間35年の毎月返済額は、「75,499円」になります。

0年1ヵ月時点の毎月返済額のうち、元金は「67,524円(89.7%)」、利息は「7,975円(10.3%)」です。

仮に半年後に変動金利が0.1%上がり「0.319%」になると、毎月返済額は変わりませんが、毎月返済額のうち、元金は「67,396円(89.3%)」、利息は「8,103円(10.7%)」となります。

このように、元金の割合が89.7%から89.3%に減っているのが分かります。

金利が下がると、毎月返済額のうち、元金が増える

逆に金利が下がると、毎月返済額が変わらない代わりに、利息が減り、元金の割合が増えます。

住宅ローンの総支払額は、元金を元に計算されるため、元金の減少が大きいほど、総支払額が少なく済みます。

逆に元金の減少が小さいほど、総支払額が大きくなります。

最終的に変動金利により増減した総支払額の差額は、最終返済日に一括返済されるのが一般的です。

金利が上昇していると、この最終返済日の返済額が非常に大きくなる可能性があります。

125%ルールとは?

125%ルールも、変動金利型住宅ローンの金利見直しルールの一つです。

125%ルールでは、5年ごとの金利見直し時に、返済額が前回返済額の125%を超えないように抑制されます。

例えば、毎月返済額が10万円だった場合、金利が大幅に上昇したとしても、毎月返済額は12万5,000円が上限額となります。

こちらも5年ルールと同じように金利上昇リスクを抑えるために導入されました。

しかし、金利が2%以上上昇しなければ、返済額が125%を超えることはありません。

さらにそこから125%超えるには、金利が4%以上上昇する必要があります。

ゼロ金利政策が導入されてから20年以上経過している現在で、金利が急に2%以上超えることは考えにくいので、125%ルールはあまり気にする必要はない対策と言えます。

金利が低下した場合は、返済額の減額制限はない

返済額見直しでは、金利上昇時の返済額増加を抑制するために、前回返済額の125%を上限とするルールが「125%ルール」ですが、返済額の減額制限はありません。

金利が大きく下がれば、返済額は大幅に減少する可能性がありますが、特に減額制限は設けられていないため、制限なくローン返済額が減少します。

元金均等返済に5年・125%ルールはない?

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法があります。

元金均等返済は元金の返済額が毎月一定なところが特徴

元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金返済額を一定額にする返済方法です。

返済当初は利息の支払い割合が多く、返済が進むにつれて元金の支払い割合が多くなるのが特徴です。

この元金均等返済には、一般的に「5年ルール」や「125%ルール」は適用されません。

これは、元金均等返済は毎月の返済額のうち元金返済額を一定にするため、金利上昇の影響を受けにくく、「5年ルール」「125%ルール」のような金利上昇リスクを抑える仕組みが必要ないからです。

ただし、一部の金融機関では、元金均等返済に「5年ルール」を適用する場合もあります。(auじぶん銀行住宅ローンの元金均等返済では、適用されません)

他の金融機関を検討している方は、各金融機関に元金均等返済で「5年ルール」「125%ルール」が適用されるか確認しましょう。

すべての金融機関で適用されるわけではない

auじぶん銀行住宅ローンでは、変動金利タイプで元金均等返済を選択すると、「5年ルール」「125%ルール」が適用されますが、すべての金融機関で、このルールが適用されるわけではありません。

これらのルールがあるかどうかは、金融機関によって異なるため、住宅ローンを選ぶ際には確認が必要です。

まとめ

ここまで、auじぶん銀行住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」について詳しく解説してきました。

auじぶん銀行住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」によって、金利上昇リスクを抑え、家計の安定を守ることができます。

金利動向や自身のライフプランに合わせて、賢く住宅ローンを選びましょう。

建築士・宅地建物取引士・建築積算士・被災建築物応急危険度判定士・SEOコンサルタント

分離発注で家建築。
「気密?知らん。気密は秘密」と笑ってギャグを飛ばすおじいちゃん大工さんたちと独学で高断熱高気密住宅を建ててみた。
【結果】
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気密処理はすべて自分で行いました。
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