注文住宅の坪単価別相場と坪単価について知らないと損をする3つのこと

ハウスメーカーや住宅販売業者の広告やチラシでよく見かけるのが「先着10名様！坪単価40万円！」といったような宣伝文句です。

また、注文住宅の相場を知りたくて坪単価で確認する方も多いですが、目安とする分には坪単価で確認してもいいですが、坪単価の高い安いで施工業者は選ぶべきではありません。

今回は、坪単価とはそもそもなんなのか、坪単価の相場がどれぐらいなのかについて確認していきます。

坪単価とは？

坪単価とは、建物の床面積1坪に対してどれぐらいの建設費がかかったのかを算出したものです。床面積の1坪を㎡に換算すると約3.3㎡となります。

例えば、延床面積150㎡の注文住宅を建てる際にかかった本体価格が3,000万円の場合は、以下のように計算されます。

ちなみに「坪」とはメートル法が導入される前に使用されていた尺貫法(しゃっかんほう)の単位です。長さや距離を表すもので「尺」「間」「丈」などがありますが、面積や地積を表すもので「反」「畝」「坪」があります。

尺貫法では、１辺が６尺(1尺=10/33ｍ)の正方形の面積が１坪となり、1坪は(10/33ｍ×6)²≒約3.3㎡となります。

よく1坪は畳2枚分と言われますが、畳のサイズは地域によってさまざまです。しかし、不動産公正取引協議会では、畳の大きさは900mm×1,820mmの約1.62㎡が基準とされており、この基準に一番近いのが愛知・三重・岐阜の中京地方で普及している中京間で約1.65㎡となります。

中京間の畳1枚分は約1.65㎡ですので、2枚分は1.65㎡×2＝3.3㎡で1坪畳2枚分と言われるのはこの中京間のことを指します。

他にも畳の大きさは以下のようなものがあります。

坪単価はハウスメーカーや工務店によって算出方法が違う！？

坪単価の算出方法はハウスメーカーや工務店によって違うことがあります。違う要因として挙げられるのは「床面積の範囲」と「本体価格に含まれる範囲」の2つです。

延床面積と施工床面積では坪単価が変わってくる

延床面積は各階の床面積の合計ですが、吹き抜け部分やベランダ・バルコニーの先端から2mまでの範囲、ロフト、小屋裏収納、玄関ポートは床面積に含まれません。

ハウスメーカーや工務店の坪単価には、この床面積に含まれない面積が含まれて計算されているものもあります。

この床面積に含まれない面積を含んだ面積を「施工床面積」と言います。

この延床面積と施工床面積では、坪単価が変わってきますので、例を挙げてみていきます。例えば、延床面積が150㎡、施工床面積が160㎡の注文住宅を建てる際にかかった本体価格が3,000万円の場合は、以下のように計算されます。

延床面積で注文住宅の坪単価を算出すると65.9万円/坪ですが、施工床面積から坪単価を算出すると49.5万円/坪と16.4万円/坪も安くなります。

ハウスメーカーや工務店の中には、このように施工床面積を使って坪単価を安く見せかけようとする業者もいますので、坪単価で使用される面積がどの範囲のものなのかチェックする必要があります。

建物の本体価格に含まれる項目によって坪単価が変わってくる

坪単価で利用される建物の本体価格は一般的に建物だけの価格を指し、屋外設備の工事や外構工事は含まれないことが多いです。

この本体価格は明確にどこまでの項目を含めるのか決まりがないため、純粋な建物だけの価格であったり、外構工事を含めた価格であったり、ハウスメーカーや工務店によってまちまちです。

広告やチラシでは、小さな文字で以下のようなに書かれているものもありますので、どの範囲までの金額が含まれるのかを確認し、トータルでどれぐらいの費用がかかるのかも確認しましょう。

坪単価が大きく変わる3つの要因

坪単価は、「床面積の範囲」と「本体価格に含まれる範囲」で変わると説明しましたが、これらはハウスメーカーや工務店によって変わる内容です。坪単価に影響を与える要因は以下の3つがあります。

建物の形状や間取りによって坪単価が変わる

ハウスメーカーのプランの多くは、本体価格を安く抑えるために四角形の住宅が多いです。例えば、注文住宅の形状を凹型にすると外壁の面積が増えることで本体価格も高くなります。

他にも、同じ延べ床面積で3LDKと4LDKでは、3LDKより4LDKのほうが1つ部屋が多いため間仕切りの壁が増えるので、本体価格が高くなります。

もちろん3LDKと4LDKで延床面積が異なれば、坪単価もさほど変わらないかもしれませんが、同じ延べ床面積でリビングは吹き抜けで広い空間にしたいといった要望で部屋数を減らせば、1部屋分の壁が不要になるので、3LDKより4LDKのほうが坪単価は高くなります。

このように建物の形状や間取りによっては、材料費や工事の手間賃が増えるので本体価格も高くなり、坪単価も上がります。

建築材料や設備の仕様・グレードによって坪単価が変わる

ハウスメーカーや工務店のプランには、同じような間取りで建築材料・設備も標準タイプを設定しています。

例えば、システムキッチンはもっと高機能のものに変えたいであったり、和室は漆喰や珪藻土にしたいなどグレードアップをする場合もあります。

そうなると建築材料や設備の単価が高くなるので、比例して坪単価も高くなります。そういった意味でもどういうグレードを利用しているかが分からないので、坪単価の相場は参考程度にとどめておくのがよいかと思います。

土地あり・土地なしで坪単価が変わる

住宅金融支援機構「フラット３５利用者調査」のデータによると、注文住宅を建てる際に土地を元々所有している場合（土地あり）の建物の建設費相場は3,312.2万円、土地を購入する場合(土地なし)の建設費相場は2,663.3万円となっています。

延床面積は、土地がある場合は129.4㎡、土地がない場合は113.3㎡とさほど差はありません。

建設費は全国平均の相場になりますので、土地を所有しているか所有していないかで坪単価も変わることが分かります。

こちらについては「注文住宅の相場と相場を見誤らないためのたった1つのポイント」で詳しく解説していますので、ご確認ください。

注文住宅の坪単価別相場

坪単価について分かったところで注文住宅の坪単価別相場について国土交通省の建築チャック統計調査のデータをもとに相場をみていきます。

建築着工統計調査とは？

建築着工統計調査は、建築基準法第15条第１項の規定により届出が義務づけられている建築物を対象とした統計調査で、毎月調査結果が公表されます。

調査項目としては、建築物の着工状況について建築主別の建築物の数や延床面積、工事費予定額などがあり、こちらのデータは住宅の着工状況だけをまとめた住宅着工統計（新築の居住専用住宅・個人・一戸建て）のデータになります。

都道府県別の坪単価の相場

こちらのデータは都道府県別にまとめた坪単価の相場データになります。

国土交通省「2017年度建築着工統計調査」調べ

データの項目にある「工事費予定額」は建築工事届け時点の予定工事額で完成した時点の工事額ではありません。若干の差異がありますので、参考程度にとどめてください。

予定工事費の坪単価相場を見ると53.1万円/坪～70.8万円/坪の範囲で、注文住宅を建てていることが分かります。

坪単価の最大差は70.8万円/坪-53.1万円/坪＝17.7万円/坪で、全国平均の延べ床面積から工事費予定額を算出すると17.7万円/坪×（120.5㎡÷3.3㎡/坪）≒646万円の差があります。

こちらは、三大都市圏とその他の地域ごとにまとめたデータで地域区分は以下の通りです。

全国平均の坪単価相場は「63.0万円/坪」となっていますが、首都圏・東海圏が高く、近畿圏はその他地域とほとんど同じぐらいの相場になっています。

こちらのデータは地方をもう少し細かくまとめたデータになります。

地域区分は以下の通りです。

先ほどのデータはその他地域がひとまとめにされていましたが、細かく地方を分けると「東北」「北陸」「四国」「九州」では坪単価が50万円台と低いですが、「東北」「北陸」は延べ床面積が全国平均よりも広いので、その影響で坪単価が低くなっていると考えられます。

注文住宅は坪単価60万円で建てる人が多い

こちらのデータは坪単価を50万円台・55万円台・60万円台・65万円台・70万円台と5万円刻みにまとめたデータになります。

注文住宅の坪単価別の件数をみると60万円台が137,118件と一番多く、全国件数の52.1%の方が60万円台で注文住宅を建てているのが分かります。

延床面積は35～40坪で建てる方が92.5%

こちらのデータは延床面積を坪換算して30坪～35坪・35坪～40坪・40坪～50坪と5坪刻みにまとめたデータになります。

注文住宅の延床面積別の件数をみると35坪～40坪台が243,657件と一番多く、全国件数のなんと92.5％の方が延床面積35坪～40坪の範囲で注文住宅を建てているのが分かります。

35坪～40坪台の坪単価を見ると61.7万円/坪と先ほど坪単価別でまとめたデータの中で坪単価60万円台で建てている方が多い傾向と一致します。

つまり、注文住宅を建てる方の多くは、延床面積が35坪～40坪の範囲で坪単価60万円台の家を建ていることになります。