東京都の注文住宅相場を市区町村別に徹底分析!千代田区の相場は7億!?

東京都内で注文住宅を建てる場合、土地を購入してハウスメーカーや工務店・建築設計事務所へ依頼する形になりますが、東京都にお住まいの方あるいは東京に注文住宅を建てたいと思っている方が一番気になるのは、やはり家を建てるときにかかるお金の相場ではないでしょうか。

夢のマイホームを建てるとなるとどの地域であっても高額な建築費用が必要です。ほとんどの方は住宅ローンを借りて30年35年と長い期間支払いますが、できることならなるべく安く抑えたいというのが本音かと思います。

東京都のイメージとして、皆さんが挙げられるのがやはり土地代が高いという点です。東京都の地価は全国トップクラスですが、実は都道府県別での注文住宅相場を見ると土地を購入して都内に注文住宅を建てると建築費相場は他の地域よりも一番安くなります。

都道府県別の注文住宅の相場については「注文住宅の相場と相場を見誤らないためのたった1つのポイント」をご確認ください。

また、東京都の中でも東京23区と他の地域を比較すると費用相場には大きな差があります。

今回は、国土交通省が公開している「建築着工統計」「住宅着工統計」のデータと住宅金融支援機構が公開している「フラット35利用者調査」のデータを元に東京都の市区町村別や木造・S造・RC造といった構造別など東京都の注文住宅相場を色々な角度から確認していきます。

東京都の注文住宅相場

こちらでは、東京都の工事費用・坪単価の相場をまとめるに当たって国土交通省が公開している「建築着工統計」のデータを参考にしています。

こちらのデータは、建築着工統計の居住専用住宅のみを抽出し東京都の市区町村別にまとめた注文住宅の工事費用相場データになります。

【居住専用建築物】
専ら居住の用に供せられる建築物のこと

「建築着工統計」「住宅着工統計」では、さまざまな分類方法でデータがまとめられており、それぞれの数値に若干の誤差があります。まとめているデータは、同データのもので相場の比較を行っています。

また、「工事費予定額」については、建築工事届け時点の予定額であり、実際に住宅を建てた時点での工事額とは異なりますので、予算を考えている場合は少し多めに予算を組み立てたほうがよいです。

東京都
地域戸数(戸)一戸あたり延床面積(㎡)一戸あたり工事費予定額(万円)一戸あたり工事費坪単価(万円/坪)
千代田区451,947.873,560124.6
中央区741,128.038,003111.2
港区202916.838,247137.7
新宿区545318.09,25996.1
文京区378351.310,839101.8
台東区334450.213,27297.3
墨田区566318.28,74890.7
江東区608492.313,79192.4
品川区909312.89,596101.3
目黒区806240.66,06783.2
大田区2,225187.04,70483.0
世田谷区3,333175.24,02375.8
渋谷区395585.820,469115.3
中野区941214.35,61886.5
杉並区2,012151.33,38073.7
豊島区678223.16,62197.9
北区822205.05,04181.2
荒川区555201.74,92080.5
板橋区1,379233.25,64679.9
練馬区2,657173.33,94475.1
足立区2,161158.23,32269.3
葛飾区1,553149.23,42275.7
江戸川区1,825170.63,70471.6
八王子市1,965137.22,69264.8
立川市689136.12,78867.6
武蔵野市391181.74,01572.9
三鷹市675132.72,77168.9
青梅市468120.42,06356.5
府中市911147.43,22172.1
昭島市377177.93,99274.0
調布市993138.72,99271.2
町田市1,830124.32,22359.0
小金井市622122.62,44965.9
小平市565106.11,87358.2
日野市890123.22,44765.6
東村山市620153.12,82060.8
国分寺市631117.32,27564.0
国立市260166.23,57571.0
福生市197132.92,37459.0
狛江市241162.93,61973.3
東大和市276125.02,21558.5
清瀬市387120.92,07656.7
東久留米市772104.41,86959.1
武蔵村山市374141.22,69262.9
多摩市214183.43,51263.2
稲城市309128.12,30359.3
羽村市223114.82,00957.8
あきる野市418114.41,98857.3
西東京市958159.33,24467.2
西多摩郡
瑞穂町192110.41,84855.2
日の出町68112.92,02059.1
檜原村
奥多摩町
大島町20119.52,86279.0
新島村7115.02,30466.1
神津島村
三宅村6207.08,867141.4
八丈町14133.33,84395.1
青ヶ島村
小笠原村1091.12,72998.9
東京都合計41,576245.86,97893.7
地域戸数(戸)延床面積(㎡)工事費予定額(万円)工事費坪単価(万円/坪)

国土交通省「建築着工統計(平成29年度)」より

【延床面積】
延床面積は、建物の各階の床面積を合計した面積になります。
例えば、1階が80㎡で2階が70㎡であれば、延べ床面積は80㎡+70㎡=150㎡となります。
80㎡ + 70㎡ = 150㎡
【工事費予定額】
工事費予定額は、建築工事届け時点の予定額です。
【工事費坪単価】
工事費坪単価は、建物の床面積1坪に対してどれぐらいの建設費がかかったのかを算出したものです。床面積の1坪を㎡に換算すると約3.3㎡となります。
坪数 = 延床面積 ÷ 3.3㎡
坪単価 = 建物の本体価格 ÷ 坪数

東京都合計の平均工事費相場は6,978万円で工事費の坪単価は93.7万円/坪となっています。

全国平均と比べると東京の工事費は6,978万円-2,673万円=4,305万円も相場より高く坪単価でも93.7万円/坪-61.6万円/坪=32.1万円/坪も高いことが分かります。

しかし、この相場は一般の方が注文住宅を建てる価格とは言えません。

地域戸数(戸)一戸あたり延床面積(㎡)一戸あたり工事費予定額(万円)一戸あたり工事費坪単価(万円/坪)
全国504,673143.32,67361.6

東京23区が相場を押し上げている

東京都
地域戸数(戸)延床面積(㎡)工事費予定額(万円)工事費坪単価(万円/坪)
東京23区25,003404.512,878105.1
その他地域16,573135.22,86670.0
東京都合計41,576245.86,97893.7

国土交通省「住宅着工統計(平成29年度)」より

こちらは、東京23区とその他の地域を分けてまとめたデータで地域区分は以下の通りです。

【東京23区】:千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区
【その他地域】:上記以外の地域

東京23区の工事費用を見ると12,878万円と1億円を超えています。坪単価も105.1万円/坪で東京都平均よりも高くなっているのが分かります。

これは23区すべてが高いというわけではなく、千代田区・港区・中央区といった高級住宅街の地域が、ずば抜けて延床面積・工事費・坪単価が高いため平均が底上げされたと考えられます。

関東(首都圏)・関西・中部など他の地域でも都心になれば地価も建築費用も上がるといった傾向は見られますが、東京都はその差が激しく、東京都のその他地域の中には地方の相場よりも低く注文住宅を建てることができる地域もあります。

単に東京都全体で注文住宅の相場を見ると現実とかけ離れた金額になってしまいますので、どの地域ならどれぐらいの費用感なのかを掴みましょう。

また、23区でなくても府中市の工事費用は3,221万円と全国平均よりも高く、立川市の2,788万円・三鷹市の2,771万円・八王子市の2,692万円といった地域は全国平均と同水準、小平市の1,873万円は全国平均より安い価格で注文住宅を建てることができます。

東京都の中央部に位置にあり三鷹の森ジブリ美術館で有名な三鷹市の工事費用は2,771万円で全国平均と同水準ですが、三鷹駅前には商業施設や大型スーパーがあり、静かで緑も多い住宅街もあります。

すぐ隣はにぎやかな吉祥寺がありますが、自然に恵まれた落ち着いた雰囲気が三鷹市の魅力でもあります。

このように地域それぞれに特徴があり、東京でも「どこに建てるか」によって無理のないマイホームを建てることができますので、まずは予算の範囲内でどの地域に建てられるのかを考えましょう。

工事費高額ランキング

地域戸数(戸)一戸あたり延床面積(㎡)一戸あたり工事費予定額(万円)一戸あたり工事費坪単価(万円/坪)
千代田区451,947.873,560124.6
港区202916.838,247137.7
中央区741,128.038,003111.2
渋谷区395585.820,469115.3
江東区608492.313,79192.4
台東区334450.213,27297.3
文京区378351.310,839101.8
品川区909312.89,596101.3
新宿区545318.09,25996.1
三宅村6207.08,867141.4

国土交通省「建築着工統計(平成29年度)」より

こちらは東京都内の市区町村の中から工事費が高いランキングベスト10をまとめたものです。

ランキングを見ると、一戸あたり延床面積を見ても一般の方が注文住宅を建てる面積ではありませんし、工事費も上位7位の地区の相場が1億円を越えています。

東京の高級住宅街は都心部から郊外まで有名な場所が多いですが、千代田区の一番町から六番町、港区の南麻布・白金・高輪、中央区の日本橋浜町、渋谷区の松濤と早々たる地域が工事費高額ランキングの上位を占めています。

中でも皇居もある千代田区の工事費相場は7億を超えており、上位の地区つまり23区の地域が東京都の相場を押し上げていると言えます。

また、10位の三宅村は伊豆諸島にある村ですが、運搬費などがかかるためその分費用が高いと考えられます。

工事費低額ランキング

地域戸数(戸)一戸あたり延床面積(㎡)一戸あたり工事費予定額(万円)一戸あたり工事費坪単価(万円/坪)
瑞穂町192110.41,84855.2
東久留米市772104.41,86959.1
小平市565106.11,87358.2
あきる野市418114.41,98857.3
羽村市223114.82,00957.8
日の出町68112.92,02059.1
青梅市468120.42,06356.5
清瀬市387120.92,07656.7
東大和市276125.02,21558.5
町田市1,830124.32,22359.0

国土交通省「建築着工統計(平成29年度)」より

こちらは東京都内の市区町村の中から工事費が低いランキングベスト10をまとめたものです。

ランキングを見ると、東京都の中で一番安く注文住宅を建てられるのは、西多摩郡にある瑞穂町で工事費1,848万円で全国相場よりも2,673万円-1,848万円=825万円も安く建てることができます。

ランキング上位10位すべてが全国相場よりも安く注文住宅を建てることができ、東京23区にも比較的近い東久留米市・小平市では1,000万円台で戸建て住宅を建てることができます。

戸数から見る人気エリアランキング

地域戸数(戸)一戸あたり延床面積(㎡)一戸あたり工事費予定額(万円)一戸あたり工事費坪単価(万円/坪)
世田谷区3,333175.24,02375.8
練馬区2,657173.33,94475.1
大田区2,225187.04,70483.0
足立区2,161158.23,32269.3
杉並区2,012151.33,38073.7
八王子市1,965137.22,69264.8
町田市1,830124.32,22359.0
江戸川区1,825170.63,70471.6
葛飾区1,553149.23,42275.7
板橋区1,379233.25,64679.9

国土交通省「建築着工統計(平成29年度)」より

こちらは東京都内の市区町村の中から新築戸数の多い人気エリアランキングベスト10をまとめたものです。

住宅地で建てられる土地があるかないかによっても差がでてきますが、ランキングを見ると、東京都の中で一番人気のあるエリアは世田谷区で3,333戸建てられています。

23区以外では八王子市の1,965戸が多く、町田市と共に人気のエリアであることがうかがえます。

東京都の構造別注文住宅相場

構造別(木造・S造・RC造・SRC造)
構造戸数(戸)延床面積(㎡)工事費予定額(万円)工事費坪単価(万円/坪)
木造11,303112.22,12262.4
鉄骨造2,089134.84,142101.4
鉄筋コンクリート造151211.88,513132.6
鉄骨鉄筋コンクリート造3206.07,437119.1

国土交通省「住宅着工統計(平成29年度)」より

こちらは国土交通省が公開している「住宅着工統計(平成29年度)」のデータで東京都の構造別(木造・S造・RC造・SRC造)にまとめたものです。

木造住宅は、柱や梁など主要な部分に木材を用いて構成された住宅のことで、東京都では一番多く建てられている構造です。工事費も坪単価も安くほとんどの方が木造を選択していることが分かります。

参考 木造注文住宅の費用相場と木造のメリット・デメリット

鉄骨造はS造(Steel)とも呼ばれており、主に柱や梁などの主要構造部に鉄骨を使用した構造のことをいいます。工事費の相場は4,142万円で木造の2倍ぐらいに費用になります。

鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の延べ床面積は、木造・鉄骨と比較して2倍近くの広さになっていますので、敷地面積も大きくなければいけません。

地価の高い東京でそれだけの土地を購入できるのは資金に余裕のある方になるので、RC造・SRC造の注文住宅を建てる方の多くは富裕層の方ではないかと考えられます。

参考 鉄骨造注文住宅の費用相場と鉄骨造のメリット・デメリット

RC造(Reinforced Concrete)とは鉄筋コンクリート造の略で、主に柱や梁などの主要構造部に鉄筋の入ったコンクリートで構成されたものをいいます。こちらの工事費相場は8,513万円で木造の4倍、鉄骨造の2倍の費用となっています。

参考 RC造注文住宅の費用相場と耐用年数から見るとRC造はお得なのか!?

注文住宅の相場は土地ありと土地なしで大きく変わる

注文住宅の相場は土地を持っているか、持っていないかで大きく変わります。

住宅ローンを借りようと思っている方は一度は聞いたことがあると思いますが、全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」を提供している住宅金融支援機構が、住宅ローン「フラット35」を利用した方を対象にデータを集計して公表していますので、そちらのデータを確認してみます。

【土地を持っていて注文住宅を建てたデータ】
都道府県延床面積(㎡)敷地面積(㎡)建設費(万円)建築費坪単価(万円/坪)
東京都126.5166.13,933.8102.6
全国129.4305.03,312.284.5

住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」調べ

土地を持っていて注文住宅を建てた場合の建設費の全国相場は3,3312.2万円で、東京都では3,933.8万円になります。

【土地を購入して注文住宅を建てたデータ】
都道府県延床面積(㎡)敷地面積(㎡)建設費(万円)建築費坪単価(万円/坪)土地取得費(万円)建設費と土地取得費合計(万円)
東京都100.0113.12,389.078.93,239.85,628.8
全国113.3218.12,663.377.61,291.43,954.8
【土地取得費】
土地取得費は土地取得予定の購入予定額、あるいは取得済みで取得した際の実際の購入金額となります。

こちらは、新たに土地を購入して注文住宅を建てた方のデータになります。

建設費の全国相場は2,663.3万円で、東京都では2,389.0万円になります。土地あり・土地なしでは、3,933.8万円-2,389.0万円=1,544.8万円も建設費に差があります。

また、土地を持っている場合の建設費相場で一番高かった東京都が土地を購入して注文住宅を建てると建設費が全国で一番低くなっています。

この原因は、土地代の高さです。東京都の土地取得費は全国相場の2.5倍にもなります。土地代だけで注文住宅が一軒建つ金額です。

トータルで土地代が占める割合が高いほど、注文住宅にかけれるお金が少なくなっていることがわかります。

なお、フラット35利用者調査データの「建設費」は建物を建てるための工事費となります。建築着工統計・住宅着工統計データの「工事費予定額」も明確な定義はないですが、同様の意味合いになるかと思います。

東京で注文住宅を建てる際にかかるお金は工事費だけではありません。

家を建てるのにかかる全体の費用のことを「総費用」といいます。総費用の内訳は、大きく分けると「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分類されます。

総費用 = 本体工事費 + 付帯工事費 + 諸費用

ここでいう「建設費」というのは、「本体工事費」と「付帯工事費」の合計額となります。

建設費 = 本体工事費 + 付帯工事費

これら「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つの項目については、おおまかな割合がありますので、建設費の相場から戸建て住宅を建てるのにかかる全体の費用を算出することもできます。

注文住宅費用の内訳については、「注文住宅費用の内訳と押えておくべき4つのポイント」で詳しく解説していますので、ご確認ください。

まとめ

東京都の注文住宅の相場について解説してきました。東京都では、東京23区とそれ以外の地域で相場に大きな差があり、土地ありと土地なしでも建設費が約1,500万円も差があります。

構造別の割合としては、木造が83.5%、鉄骨造が15.4%、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造が1.1%の割合で、木造が一番多く建てられています。

単純に相場だけ見ても百万・千万単位で大きく違ってきますので、数値はあくまで参考程度にとどめたほうがいいです。

また、建設費の相場は実は地域ではなく、基本的に年収でおおかた決まってきます。こちらについては、「年収別注文住宅の相場と年収から予算を算出する3つの方法」でまとめていますので、ご確認ください。

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