都市計画税とは？税率や計算方法を分かりやすく解説！減税事例も紹介

都市計画税の納税額は、市町村が計算するため、納税義務者が計算する必要はありませんが、どのような計算方法で求められたのかチェックしたほうがよいです。

最近では、固定資産税や都市計画税の課税ミスで多く払いすぎたケースも全国でいくつも発覚しています。

こちらでは、

など疑問を持たれている方へ、具体的な事例もあわせて、それぞれ分かりやすく解説しています。

都市計画税とは

都市計画税とは 『市街化区域内の土地や建物の不動産にかかる税金』 です。

都市計画事業や土地区画整備事業などの都市整備の費用に充てられる目的税で、原則として市街化区域以外の市街化調整区域では課されません。

都市計画税は、市街化区域内の土地や建物が所在する市区町村の地方税で、1月1日時点で不動産を所有している人が市区町村に納めます。（東京23区だけは東京都が課税）

都市計画税の対象となるものとして、

の2つがあります。

原則として市街化調整区域には、都市計画税は課せられませんが、都市計画税を課さないと著しく均衡を失う場合は、例外的に課すことができます。

関係法令

（都市計画税の課税客体等）

第七百二条　市町村は、都市計画法に基づいて行う都市計画事業又は土地区画整理法に基づいて行う土地区画整理事業に要する費用に充てるため、当該市町村の区域で都市計画法第五条の規定により都市計画区域として指定されたもの（以下この項において「都市計画区域」という。）のうち同法第七条第一項に規定する市街化区域（当該都市計画区域について同項に規定する区域区分に関する都市計画が定められていない場合には、当該都市計画区域の全部又は一部の区域で条例で定める区域）内に所在する土地及び家屋に対し、その価格を課税標準として、当該土地又は家屋の所有者に都市計画税を課することができる。当該都市計画区域のうち同項に規定する市街化調整区域内に所在する土地及び家屋の所有者に対して都市計画税を課さないことが当該市街化区域内に所在する土地及び家屋の所有者に対して都市計画税を課することとの均衡を著しく失すると認められる特別の事情がある場合には、当該市街化調整区域のうち条例で定める区域内に所在する土地及び家屋についても、同様とする。

（ 地方税法第七百二条）

固定資産税と都市計画税の違い

都市計画税は、固定資産税納税通知書で納付するため、「固定資産税・都市計画税納税通知書」と記載されていますが、都市計画税が課されない場合は、「固定資産税納税通知書」と記載されています。

都市計画税が課税されるかは、課税区域を確認しましょう。

都市計画税と固定資産税の違い

項目			固定資産税	都市計画税
課税対象			土地、家屋、償却資産	土地、家屋
課税区域	都市計画区域	市街化区域	課税される	課税される
		市街化調整区域		原則課税されない
	都市計画区域外			原則課税されない

都市計画税の計算式

都市計画税は、課税標準に税率をかけて求められます。

課税標準

都市計画税の課税標準とは 『都市計画税を算出する際に使用する算定基準』のことです。

例えば、所得税であれば「所得（課税標準）×税率」で求められ、ほとんどの税金は「課税標準×税率」で計算されます。

実際に売買した価格ではない

都市計画税の課税標準は、実際に支払った売買価格ではなく、都道府県税事務所や市町村役場に備えられている固定資産課税台帳の固定資産税評価額が適用されます。

固定資産税評価額は、原則として3年ごとに見直されることになったいますが、一般的に、土地の公示価格の70％程度、建物で50～60％程度が目安とされています。

税率

都市計画税の税率

対象	制限税率	軽減税率
市街化区域内の土地・家屋	0.3％	–

都市計画税の税率は、市街化区域内にある土地・家屋ともに制限税率は0.3％です。

また、固定資産税の場合は、本則税率を超える超過税率を設定することができますが、都市計画税では0.3％を超えることはできません。

0.3%を超えなければ、地方自治体が0.3%よりも低い税率を設定することができます。

全国の都市計画税税率

市町村	税率	市町村	税率	市町村	税率
東京都（23区）	0.3％	大阪市	0.3％	前橋市	0.2％
いわき市	0.3％	八潮市	0.25％	君津市	0.2％
横須賀市	0.3％	長野市	0.3％	島田市	0.3％
長岡京市	0.25％	高梁市	0.25％	みよし市	0.3％
太宰府市	0.2％	鹿児島市	0.3％	大牟田市	0.1％

関係法令

（都市計画税の税率）

第七百二条の四　都市計画税の税率は、百分の〇・三を超えることができない。

（ 地方税法第七百二条四項）

都市計画税の計算式一覧

都市計画税の「課税標準」と「税率」を、具体的に当てはめたものがこちらです。

この基本となる計算式に、軽減措置が設けられています。

次は、その軽減措置を分かりやすく説明していきます。

都市計画税の軽減措置は、土地の「課税標準」のみに特例が設けられています。

①課税標準の特例

都市計画税の「課税標準の特例」は、以下の1つのみです。

こちらの特例は「住宅用地」に関して軽減措置が設けられています。

（1）住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例

特例の適用要件		課税標準額
区分	敷地面積
小規模住宅用地	住戸一戸あたり200㎡以下の部分	課税標準額×1/3
一般住宅用地	住戸一戸あたり200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）	課税標準額×2/3

こちらは、 『所有している土地が住宅用地の場合に、200㎡までの部分に対して課税標準額が1/3、200㎡を超える部分に対して2/3』になる特例です。

住宅用地は、

の2つに分かれます。

「小規模住宅用地」とは、敷地面積が住戸一戸あたり200㎡以下の部分をいいます。

例えば、9戸の賃貸住宅の場合は、

の部分が小規模住宅用地です。

「一般住宅用地」とは、小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。

例えば、300㎡の一戸建て住宅の場合は、

の部分が一般住宅用地です。

ただし、一般住宅用地は「家屋の床面積の10倍まで」となります。

 

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特例を受けるための要件

こちらの特例を受けるには、まず「住宅用地」であることが要件の1つです。

敷地の上に住宅がある限り、軽減措置が適用されます。

ただし、住宅用地であっても以下のように居住用の割合に満たない住宅は、住宅用地として認められませんので、注意が必要です。

住宅の種類	居住用床面積の割合	住宅用地の割合
専用住宅	1	1
地上階数５以上の耐火建築物である併用住宅	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上3/4未満	0.75
	3/4以上	1
上記以外の併用住宅	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上	1

居住用床面積の割合から住宅用地の割合が決まりますが、マンションなど集合住宅の場合は、「敷地面積を居住用住戸の戸数で除した面積」が住宅用地となります。

例えば、敷地面積900㎡で戸数12戸のマンションであれば、

が一戸あたりの住宅用地です。

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関係法令

【特例と要件】

（住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例）

第七百二条の三　第三百四十九条の三の二第一項又は第三百四十九条の三の三第一項（同条第二項において準用する場合及び同条第三項（同条第四項において準用する場合を含む。）の規定により読み替えて適用される場合を含む。次項において同じ。）の規定の適用を受ける土地に対して課する都市計画税の課税標準は、第七百二条第一項の規定にかかわらず、当該土地に係る都市計画税の課税標準となるべき価格の三分の二の額とする。

２　第三百四十九条の三の二第二項の規定又は第三百四十九条の三の三第一項の規定により読み替えて適用される第三百四十九条の三の二第二項の規定の適用を受ける土地に対して課する都市計画税の課税標準は、第七百二条第一項及び前項の規定にかかわらず、当該土地に係る都市計画税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。

（ 地方税法第七百二条第三項）

【特例の要件】

（法第三百四十九条の三の二第一項の家屋及び土地）

第五十二条の十一　法第三百四十九条の三の二第一項に規定する家屋で政令で定めるものは、その一部を人の居住の用に供する家屋のうち人の居住の用に供する部分（別荘（第三十六条第二項に規定する別荘をいう。以下次条までにおいて同じ。）の用に供する部分を除く。）の床面積の当該家屋の床面積に対する割合（次項において「居住部分の割合」という。）が四分の一以上である家屋とする。
２　法第三百四十九条の三の二第一項に規定する土地で政令で定めるものは、次の各号に掲げる土地の区分に応じ、当該各号に定める土地（その全部が別荘の用に供される家屋及び専ら人の居住の用に供する家屋でその別荘の用に供する部分の床面積の当該家屋の床面積に対する割合が四分の三を超えるものの敷地の用に供されている土地を除く。）とする。
一　専ら人の居住の用に供する家屋（別荘の用に供する部分を有する専ら人の居住の用に供する家屋でその別荘の用に供する部分以外の部分の床面積の当該家屋の床面積に対する割合が四分の一以上であるもの（次号において「別荘部分を有する専用住宅」という。）を除く。）の敷地の用に供されている土地　当該土地（当該土地の面積が当該家屋の床面積の十倍の面積を超える場合には、当該十倍の面積に相当する土地とする。）
二　前項の家屋又は別荘部分を有する専用住宅の敷地の用に供されている土地　次の表の上欄に掲げる家屋の区分及び同表の中欄に掲げる当該家屋に係る居住部分の割合（別荘部分を有する専用住宅にあつては、その別荘の用に供する部分以外の部分の床面積の当該住宅の床面積に対する割合とする。以下この号において同じ。）の区分に応じ、同表の下欄に掲げる率を当該土地の面積（当該面積が当該家屋の床面積の十倍の面積を超える場合には、当該十倍の面積とする。）に乗じて得た面積に相当する土地

（ 地方税法施行令第五十二条の十一）

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税と都市計画税の軽減措置の違いについては、以下のようになります。

都市計画税と固定資産税の違い

		固定資産税	都市計画税
税率		1.4％（本則税率）	0.3％（制限税率）
土地	小規模住宅用地	課税標準額×1/6	課税標準額×1/3
	一般住宅用地	課税標準額×1/3	課税標準額×2/3
住宅	新築住宅	納税額×1/2（3年間あるいは5年間）	軽減措置なし
	新築長期優良住宅	納税額×1/2（5年間あるいは7年間）

固定資産税の場合は、住宅にも軽減措置が設けられていますが、都市計画税の場合は軽減措置がありません。

都市計画税の計算方法

都市計画税の軽減措置について理解したところで、実際に以下の3つのケースで都市計画税の計算方法を分かりやすく説明しています。

①市街化区域内の宅地を取得したとき

まず、以下の条件で宅地を購入したときの都市計画税の計算方法を解説していきます。

更地の宅地を取得したときの条件

項目	内容
取得日	2020年3月1日
区域	市街化区域
地目	宅地
土地面積	200㎡
土地の固定資産税評価額	21,500,000円

※建物が建っていない更地を取得しています。

基本となる都市計画税の計算式は、

になります。

宅地を取得したときの都市計画税を計算すると以下のようになります。

不動産	計算式	固定資産税
住宅	–	–
宅地	21,500,000円×0.003	64,500円
合計		64,500円

市街化区域内の土地は課税対象ですので、土地の都市計画税は64,500円となります。

②市街化区域外の宅地を取得したとき

次は、以下の条件で宅地を購入したときの都市計画税の計算方法を解説していきます。

更地の宅地を取得したときの条件

項目	内容
取得日	2020年10月15日
区域	市街化調整区域
地目	宅地
土地面積	500㎡
土地の固定資産税評価額	8,200,000円

※建物が建っていない更地を取得しています。

こちらの土地は、市街化調整区域のため、土地の都市計画税は課税されません。

③住宅を取得したとき

次は、以下の条件で建売住宅を購入したときの都市計画税の計算方法を解説していきます。

建売住宅を取得したときの条件

項目	内容	項目	内容
取得日	2020年2月1日	建物状態	新築
区域	市街化区域	建物用途	住宅
地目	宅地	延床面積	144㎡
土地面積	140㎡	建物の固定資産税評価額	12,500,000円
土地の固定資産税評価額	10,500,000円

※土地と建物は同時に取得しています。

まずは、軽減措置が適用されなかった場合の都市計画税を計算すると以下のようになります。

不動産	計算式	固定資産税
住宅	12,500,000円×0.003	37,500円
宅地	10,500,000円×0.003	31,500円
合計		69,000円

厳密には、申請しなくても住宅用地の特例が適用されますが、軽減措置がまったく適用されない基本となる都市計画税は69,000円となります。

軽減措置の適用可否

今回は、建売住宅を購入した事例ですので、

の特例が対象となります。

（1）住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例

こちらは

で、課税標準額の掛け率が変わりますので、分けて計算します。

この軽減措置を適用させて固定資産税を計算したものがこちらです。

不動産	計算式	固定資産税
住宅	12,500,000円×0.003	37,500円
宅地	10,500,000円×1/3×0.003	10,500円
合計	37,500円+10,500円	48,000円

課税標準額は端数処理として1,000円未満切捨て、納税額は100円未満切捨てで計算されます。

軽減措置がまったくない場合は69,000円でしたが、軽減措置を受けると48,000万円まで減額できます。

都市計画税の免税点

免税点とは、「税法によって一定金額あるいは一定数量に満たなければ、課税対象に対して課税しないとするもの」です。

都市計画税に免税点はありませんが、固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税もかからないことになっています。

固定資産税の免税点

対象	免税点の額 （課税標準額）
土地	30万円未満
家屋	20万円未満
償却資産	150万円未満

関係法令

（都市計画税の非課税の範囲）

第七百二条の二　市町村は、国、非課税独立行政法人、国立大学法人等及び日本年金機構並びに都道府県、市町村、特別区、これらの組合、財産区、合併特例区及び地方独立行政法人に対しては、都市計画税を課することができない。

２　前項に規定するもののほか、市町村は、第三百四十八条第二項から第五項まで、第七項若しくは第九項又は第三百五十一条の規定により固定資産税を課することができない土地又は家屋に対しては、都市計画税を課することができない。

（ 地方税法第七百二条第二項の二）

まとめ

ここまで、都市計画税の計算方法や軽減措置について、わかりやすく説明してきました。

固定資産税や都市計画税の課税ミスで多く払いすぎたケースも多く発覚していますので、納税通知書から都市計画税がどのような計算方法で求められているのかチェックしたほうがよいです。

たまに納税額が間違っていたり、軽減措置が反映されていないこともあるので、ここまで解説した計算方法を参考に必ず一度自分で計算して、実際の都市計画税額がいくらになるのかをチェックしましょう。

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