家を購入する時期はいつ?買うタイミングで決め手になる2つのポイント

家の購入を考えたときに気になるのが、「いつのタイミングで購入すればいいか?」ということです。この質問はお金をメインにした考えであることが多いです。

結論からいえば「本人が買いたいと思った時と無理のない資金計画ができた時」です。家の購入時期にスポットがあたりがちなのが、損をしないためのタイミングですが、そのほとんどの数値は少し変えるだけでどちらにも転びます。

こちらでは、家の購入で買うタイミングを知りたい方賃貸と購入で迷っている方向けに、どのタイミングで家を買うのがいいか選択できるようまとめています。

【主な要点】

  • 家を購入するタイミングで決め手になる2つのポイント
  • 家購入タイミングの注意ポイント

情報誌を鵜呑みにしない

不動産や経済に関する情報誌のスポンサーは、それら業界の会社であることが多いです。不動産や住宅情報誌の広告を見てもそれらに関する企業で、家を購入・建てることを警鐘するような記事は書きません。

全ての記事がそういうわけではありませんが、情報誌も営利目的で発行されていますので、様々な情報を収集してご自身で決定する判断材料にしましょう。

・情報誌も営利目的なので、スポンサーの悪いことは書かない

家を購入するタイミングで決め手になる2つのポイント

家を購入するタイミングで決め手になる2つのポイントは、先ほどもお話したように以下の2つです。

  • 本人が買いたいと思った時
  • 無理のない資金計画ができた時

本人が買いたいと思った時

家を買いたいと思ったときは、必ず理由があります。多くの方は以下の時期に買いたいと思う方が多いです。

  • 結婚したとき
  • 子供が生まれたとき
  • 子供が入学したとき
  • 子供が親元を離れたとき
  • 定年退職したとき

例えば、子供が生まれたときは、「子供とのびのびと暮らしたい」という思いから一軒屋の戸建て住宅や注文住宅を買いたい。退職したあとは、夫婦二人だけだから、利便性のいいマンションを購入したいなど必ず家を購入したいと思ったときには理由があります。

その家を持ちたいと思ったときに共通するものは「お金には変えられない満足感」です。

ほとんどの方は、家を購入するタイミングでは、損得でいつが「お買い得なのか」で決める方が多いですが、本来の目的というのは、金銭ではなく、「満足感」にあります。

・家を購入したいと思ったときには、理由がある
・購入したいと思ったときの気持ちは「満足感」

無理のない資金計画ができた時

もう一つのタイミングは、「無理のない資金計画ができた時」です。購入のタイミングで切っても切れない話が「お金」の話です。

本人が買いたいと思ったときは、子供ができた時や定年退職した時など様々ですが、そのときそのときに持っている資金や出て行く支出は常に変動しています。

お金の余裕がない時期に支払いができるのかを心配して皆さんタイミングがいつがいいのかを調べますが、買いたいと思ったときからライフプランを考えて、どの時期が一番支出のピークでそれをカバーできる資産があるのかをチェックするとよいでしょう。

極端な話、100億資産があるといった余裕で支払えるお金を持っている方、いつ購入しても問題ありません。住宅ローンを組んだとしても、生活に支障がないだけの資産があるからです。

そうでない方がほとんどなので、資金計画をしっかり立てましょう。

 

買うタイミングについて家族構成やライフスタイルが確定していないことを理由にする方がいますが、どのタイミングにせよ最高支出時のシミュレーションをしておけば、大方包括できます。

 

よく家賃と同じだから買ったほうがいいという内容もありますが、それは短絡的と批判しているものもあります。

その理由は、支払えなくなったときのリスクですが、賃貸物件でも支払いが困難になった場合は、家賃滞納で最悪の場合は、強制退去させられてしまいます。

そうなるとリスクの度合いの違いだけなので、「家族やご自身の幸せ」を考えたときにどちらもBADです。

 

 

資金計画で左右する重要なポイント

資金計画で左右する重要なポイントは「収入」と「支出」です。支出とは、つまり購入する費用です。

単純に考えて「収入が多い、支出が少ない」であれば、余裕のある資金計画ができ、「収入が低い、支出が多い」であれば、難しくなります。

たとえ、収入が低くても支出が少なければ、資金計画もしっかりできますが、これらをすべて考えると大変です。

他にも価格が安い中古という選択肢もあります。

もしもお金で難しいのであれば、それなりに支出を抑える方法を考えることで、色々可能性がでてきますので、以下の入門書を読み進めて見ましょう。

 

家を購入するときの住宅ローンのポイント

戸建ての一軒家やマンションを購入する方の多くは、住宅ローンを利用して購入しますが、住宅ローンの返済期限は79歳までとしている金融機関が多いです。

住宅ローンはどれぐらいの期間借りたほうがいいかという話をすると「最長」で借りるのがよいです。(一般的な最長は35年ローン)

長く借りれば、それだけ支払い総額が大きくなると思っている方もいると思いますが、住宅ローンは繰り上げ返済ができますので、住宅ローンの期間を短くすることができます。

逆に最初から短く設定した場合は、たとえ他の金融機関へローンの借り換えをした場合も年数を延ばすことができません。

もしも、数年後返済に余裕ができたのであれば、繰上げ返済で期間を短くしたほうが得策です。

しかも、繰上げ返済のお金はすべて元金の返済ですので、利息を節約できます。

話を戻すと住宅ローンの返済期限は79歳ということは、最長35年でローンを組みたい方は44歳までに申し込まなければいけません。

また、定年退職の年齢が伸びているといっても79歳まで働いているかは分からないので、もしも家を購入したいと思った方は、資金計画をしっかり考え、無理のない範囲で計画が立てられたのなら、早いうちに購入したほうがよいです。

団体信用生命保険の加入は健康状態良好

住宅ローンを借りる場合は、契約者が返済中に亡くなって支払いができなくなったときのために、団体信用生命保険の加入を義務付けてところが多いです。

団体信用生命保険に加入するためには健康であることが条件のため、健康状態が良好な若いうちに住宅ローンを契約したほうがいいです。

 

 

 

家を購入する時期はいつがいい?

買い時はいつ?

自分が欲しいときと資金計画で真ん中開始すると買ってきて説明しましたが、もう一つ重要なことは年齢です。
お台場住宅ローンのフラット35の場合は35年度まで書いていますか映画50歳で380歳十歳で95歳になりますそれでも貸してくれません。

あと病気になった時も住宅ローンを借りることはできません。
元気なうちに借りられるのが住宅ローンです

団信保険は生命保険と同じですもしも本人はしてないぜ全額返してもらいます必要がありません

三大支出
住居費
教育費
老後費

住宅購入費教育費の支出と老後資金の用意の時期はできるだけずらした方が無理のない返済ができます出来るだけ子供にお金がかかる前に住宅のための支出をスタートさせた方が良いです

離れる時に前倒しで放っておく方が現実でしょう。
早い段階で購入を考えて最長で住宅ローンを組んで下さい最長で住宅ローンを組むと返済総額も増えると思うと思っているか繰り上げ返済期間を短くすることができます住宅ローンは1度短くはできないので 最長で住宅ローンを組むのが得策です。

買う人の年齢も買うタイミングを考える上では大きな要素

いずれも買うつもりがあるなら可能な範囲で早く若いうちに買った方がいい。
住宅ローンは返済期間が長いほど多く借りられ毎月の返済額を減らせかつ返済期間中の家計の変化に応じた借り入れ方法を選択することができます

できるだけ子供にお金がかかる前に住宅のための資質をスタートさせかつ払えるときに前倒しにして払うと言う方法が現実

住宅購入教育費の支出と老後資金の用意の時期をできるだけずらす計画が必要ですが教育費は事前準備はできるものの出費が必要な時期金額は子供の年齢に応じて変更できません親が勝手に変更しにくいところもありますこれは老後も一緒です

購入価格は30,000,000
頭金5,000,000
借り入れ額は25,000,000
購入者の年収は5,000,000円
ローン金利0 2.5
パーボーナス時返済は利用しない
60歳定年

で30、40、50歳で借りた時のシミュレーションをしめす

 

 

 

 

家購入タイミングの注意ポイント

最近は低金利ということで、雑誌やメディアでも「今が買い時!」と取り上げられていますが、単に安いか高いといった金額面だけで決めるのは要注意です。

雑誌やメディアで取り上げられているデータは、首都圏・関西圏といった特定の地域や全国平均での話が多いです。

ご自身の環境に合わせたデータとかけ離れていることもありますので、お得かどうかで比較したい場合は、しっかりしたデータから数値を求めましょう。

尚、雑誌やメディアで取り上げられる買い時と言うと金利や税制に関する内容が多いです。こちらも時間の経過とともに内容が変わってきます。消費税10%になった後に新たな税制待遇措置がとられないとも限りませんので、どのタイミングが一番得かで考えるのは失敗のもとです。

 

 

 

 

供給量データから見る

ネット上でよく耳にするのは供給が豊富で選びやすくなった安くなった高くなりそうだからその前に起き、 人口が減っていく供給過多になる

 

またよく取り上げ時計などのデータです。

といえばこちらはマンション市場予測のデータですがこちらのデータも館東京計器健保でそれ以外の地域はこれには必ずしも当てはまるというわけではありません
マンション供給数のグラフ
マンション価格のグラフ

そういったものを利用すると今がお買い得と言ったような流れに進むわけです。
正しい一つ一つ紐解いて細かい金額を出すと本当にそれで高いということもあるので例えば君にしても固定金利と変動金利では金利が上昇するととても高いというような形になりますが、シュミレーションをすると今のうちに変動金利を結んだとしても引っ張ってもあまり金額は変わらないという結果になります。

これは単に数字のマジックその時その時で金額を出していければそれを書けばそうでない人は自分を変えたいと思ったときと資金計画が 今行くとカンジダ的に進めたほうがいいと。

いつが買い時なのか実際に皆さんは今開いたファイルなのか気になって検索してるかもしれませんがやるやらないので0か100ではなくこれからやろうと思うので色々な知識をつける必要がありますので入門書で進めていきながら本当に自分に合うものかどうかを判断しております。

 

 

損得での3つの重要項目

客観的な買い時は
供給状況
金利
税制

の3条件で決まる

税制
1 購入時購入後の税負担の軽減措置
2 親からの資金援助を受けやすくする住宅取得等資金贈与の特例
3 年末のローン残高に従って所得税住民税から減税される住宅ローン控除
4 商品や寄付などに使える住宅エコポイント

の4種類

 

 

税制によるシミュレーション

例えばこちらのように 年々低金利になってるのわかります
全面では購入時購入後の税負担の軽減措置や親からの資金援助による贈与の特例年末のローン残高もしまった取得税金の減額住宅ローン控除など様々な税制優遇措置が取られています。

 

 

金利データの推移

金利データの推移
フラット35

金利1%上昇で返済額は数百万も増える

 

 

消費税10%で急ぐ必要もない

消費税が10%になるとそれだけ多く支払わなければいけないと思うところですが、それにあわせて税制優遇もあります。

 

  • 住宅ローン減税
  • すまい給付金
  • 個人間での中古物件売買(消費税がかからない)

 

 

税制の優遇措置

 

印紙税

不動産譲渡に関する契約書や建設工事請負契約書の印紙税は、以下のように軽減税率が設けられています。(建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置)これは、平成26年4月1日から令和2年(2020年)3月31日までの間に作成されるものが対象です。

 

軽減後の税率の表
契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 200万円以下のもの400円200円
200万円を超え 300万円以下のもの1千円500円
300万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

 

登録免許税

土地や建物を購入するときに所有権の登記をしますが、その際にかかるのが登録免許税です。住宅の床面積が50㎡以上であれば税率が軽減されます。(登録免許税の税額表

 

土地の所有権の移転登記

 

内容課税標準税率軽減税率(措法72)
売買不動産の価額1,000分の20平成31年(2019年)3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割不動産の価額1,000分の4
その他
(贈与・交換・収用・競売等)
不動産の価額1,000分の20

 

 

建物の登記

 

内容課税標準税率軽減税率(措法72の2~措法75)
所有権の保存不動産の価額1,000分の4個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。
売買又は競売による所有権の移転不動産の価額1,000分の20同上
相続又は法人の合併による所有権の移転不動産の価額1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)不動産の価額1,000分の20

 

住宅用家屋の軽減税率

 

項目内容軽減税率備考
住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記1,000分の1.5登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。
住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記1,000分の3同上
特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記
(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。)
1,000分の1同上
認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記1,000分の1同上
特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記1,000分の1同上
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75)個人が、平成32年(2020年)3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記1,000分の1同上

 

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県が課税する地方税です。こちらの税制優遇を受けるには原則として都道府県が定めた期間内に申告しなければいけません。

取得した際に1度だけかかる税金です。

 

固定資産税と都市計画税

家を購入後に毎年かかる税金で、市町村が課税する税金でもあります。

 

 

金利シミュレーションの罠

ローン自体は今までの家賃と変わらないとしても固定資産税や管理費修繕積み立て金等その他の出費は想像以上にかかりますもし手元に現金がなく家賃並みだから、購入を考えているのであれば資産を見直して頭を冷やす必要があります

頭金の有無で返済がどう変わるかシュミレーション

頭金なしでも購入したほうがいい。せっかく頭金をためても金利が1%上昇すれば頭金なしと比べてるとさほど変わりません。

こういったことも結局は数字の計算方法によりますので、ざっくりやってみてどうしても最終計算が難しい場合は、その時にやめたほうがいいです。

それまでの時間は決してムダじゃありません。
帰るときに必ず役立ちます。

 

資金計画で不安な方は、自分でできない場合は、ファイナンシャルプランナーにお願いしたほうがいいです。

よく「無料計画」などで資金計画も一緒に考えてくるところがありますが、購入ありきのサービスです。いかに購入させようと計画立てるかをしています。
すでに立てることが決まっているのであれば、利用しても問題ありませんが、まだ立てるかどうか分からない方は、まとめて相談してくれるところよりも、ファイナンシャルプランナー単独でサービスをしている人にお願いしたほうがいいです。

ただし、注意しなければいけないのが、お金のプロなので、お金の面に特化した内容が多いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

【新築マンションのメリット】

  • 耐震性や防災力が強い
  • 新しいマイホームで生活をスタートできる
  • 最新の設備がついている
  • 税制優遇がある

【新築マンションのデメリット】

  • 物件数が少ない
  • 生活環境のリサーチができない
  • 契約時に実物がみれない

【中古マンションのメリット】

  • 価格が安い
  • 新築に比べると立地がよく、物件数が多い
  • リノベーションすれば間取りが自由
  • 実物がみれる

【中古マンションのデメリット】

  • 格安でもリノベーションやリフォームで費用が発生する
  • メンテナンスの負担がかかる
  • 税制優遇がない
  • 諸費用が新築よりもかかる

 

 

 

 

 

 

まとめ

家を買うタイミングには、ご自身が買いたいという「家族の幸せ」と損をしたくないという「損得勘定」から来るものがあります。もちろんどちらも重視したい点ではありますが、双方を相容れるのはとても難しいです。

お金についても金利がどうだとか、税制優遇がどうだということで決めるのはあまりよくありません。「家族の幸せ」が第一です。お金を持っていることは心のゆとりができ、家族の幸せにもつながります。

逆にマイホームは手に入れたものの、住宅ローンの支払いができないくなって、心に余裕ができなくなれば、家族の幸せも訪れません。

金利や税制優遇は健全な資金計画の中での損得にすぎません。

「家族の幸せ」が一番求めるところですが、その基盤を崩さないためには「資金計画」をしっかり立てることが重要です。

 

 

資金計画をたてても難しい場合でも、今後買う予定であれば、今のうちに知識を付けておいたほうがあとあと失敗しません。

 

家を購入するベストタイミングがくるまでにしっかりとした準備をしておくことも大切です。今資金計画で難しいなら余裕がでるぐらいまでの資金をためることや、理想の家をどういう風に建てたいかです。

 

改めて新築・中古マンションを選ぶ人が特に重視するメリットや新築・中古のメリット・デメリットをまとめると以下になります。

【新築マンションを選ぶ人が特に重視するメリット】

  • 耐震性や防災力が強い
  • 新しいマイホームで生活をスタートできる

【中古マンションを選ぶ人が特に重視するメリット】

  • 価格が安い
  • 中古マンションは立地がよく、物件数が多い
建売住宅注文住宅
メリット気に入ればすぐ購入できて住むまでの期間が短い自分の希望通りの家を建てれる
土地を探す手間が省ける予算を調整できる
建物が完成しているのでイメージしやすい施工会社を選択できる
デメリットデザインや間取りがありきたり打ち合わせに時間がかかる
間取りや仕様を変更できない入居するまでの期間が長い
工事過程をチェックできない完成してからでないとイメージ通りか分からない
近隣住宅と距離が近いこだわり過ぎると予算オーバーしてしまう
設備やオプション追加で金額が増加

大きな特徴としては、「住むまでの期間」と「間取りやデザイン」の違いです。すぐに住みたい方は建売、家にこだわりたい方は注文住宅といったように分かれることが多いです。

メリット・デメリットから比較してどちらがご自身にあっているか選択して次へ進みましょう。

 

マイホームの選択でどちらか決めた方は、次はどれぐらいの建物を購入できるのか家賃から大まかな予算を把握していきます。

マイホームの選択を決めた方へ

【注文住宅を選択】

【建売住宅を選択】

【マンションを選択】

建売と注文住宅の価格相場を知りたい方へ

価格を一番重視している方が特に知りたいのが、価格相場です。相場は地域や構造によって異なるため、相場の幅が大きいですが、価格の相場感からどちらか決めたい方は確認しましょう。

マンションも選択肢に考えている方へ

マンションと戸建て住宅のどちらかで悩むときにメリットやデメリットで比較しますが、メリットやデメリットは、どのライフステージに立っているかで感じる強さが違います。そんなときは、住生活のライフステージごとに考えると選択しやすくなります。

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