住宅ローン控除(減税)の計算方法とシミュレーションの結果を徹底解説

住宅ローン控除は制度を利用すれば、10年間所得税や住民税が控除されます。

所得税から控除しきれない部分は住民税から控除されますが、住民税から控除して残った額はどこからも差し引けず損をしてしまうことになります。

住宅ローン控除額は一律ではなく、同じ金額の住宅ローンを借りた場合でも、住宅ローンの組み方や利用者の年収、住宅の種類によって変わります。

中には、所得税と住民税の総額が住宅ローン控除可能額よりも少ないケースがありますので、事前に住宅ローン控除額を計算してシミュレーションしてみましょう。

こちらでは、住宅ローン減税の計算方法やいくつかのパターンでシミュレーションをした結果を、わかりやすく解説していきます。

主な要点
  • 金利と利息の関係
  • 単利と複利の関係
  • 住宅ローンの金利タイプと閉鎖方法
  • 住宅ローンの計算方法

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは 『住宅ローン年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度』のことです。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るために設けられました。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれます。

住宅ローン控除の計算式

住宅ローン控除額の計算では、住宅ローン年末残高がベースとなり、以下の計算式から求められます。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

たとえば、住宅ローン年末残高が4,000万円、所得税額が43万円の場合、住宅ローン控除額は、

4,000万円×1%=40万円

となります。

所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

43万円ー40万円=3万円

で、所得税から40万円減税されます。

控除される期間は10年間で、住宅ローン控除の延長を受けられると3年延長され、合計で13年間減税されることになります。

ただし、延長3年分の計算方法は、別の計算式を用います。

こちらについてはicon-book 住宅ローン減税の控除期間が3年延長!対象者は13年間控除される! 】で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

住宅ローン控除の限度額

住宅ローン控除額を計算する際に注意しなければいけないのが住宅ローン控除額の限度額です。

住宅ローン控除の各年の控除限度額は、一般住宅で40万円、認定住宅で50万円まで減税されます。

認定住宅とは以下の2つの住宅のことです。
・認定長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用するためのにいくつかの条件を満たした住宅)
・認定低炭素住宅(「都市の低炭素化の促進に関する法律(エコまち法)」の認定基準を満たした住宅)

例えば、住宅ローン年末残高が4,500万円、所得税が35万円の場合は、

4,500万円×1%=45万円

となりますが、控除限度額40万円を超えているため、住宅ローン控除額は40万円となります。

更に所得税から住宅ローン控除額を差し引くと

35万円ー40万円=-5万円

と、住宅ローン控除額が所得税を上回っていますので、控除しきれません。

住宅ローン控除は、原則所得税から減税されますが、控除しきれなかった5万円は、翌年の住民税から控除できる制度を利用できます。

こちらは、特別な手続きは不要で、所得税から控除しきれなかった金額があれば、自動的に住民税から減税されます。

年間最大40万円は受けられない!?

各年の控除限度額は、一般住宅で40万円なので、10年間で最大400万円減税されることにありますが、実際に最大400万円まるまる控除できる方は、ごく一部の方のみです。

10年経過しても住宅ローン年末残高が4,000万円以上ということですので、いくつかシミュレーションをしてみると以下の条件で400万円まるまる控除されます。

  • 借入金額:5,400万円
  • 返済方法:元利均等返済
  • 金利:1.110%
  • 返済期間:35年間
返済回数返済額借入残高住宅ローン控除額
12回(1年目)155,21852,730,332400,000
24回(2年目)155,21851,446,499400,000
36回(3年目)155,21850,148,343400,000
48回(4年目)155,21848,835,701400,000
60回(5年目)155,21847,508,418400,000
72回(6年目)155,21846,166,326400,000
84回(7年目)155,21844,809,258400,000
96回(8年目)155,21843,437,050400,000
108回(9年目)155,21842,049,536400,000
120回(10年目)155,21840,646,539400,000

このような借入金額5,400円で毎月返済額が約15万円支払える方で、MAX400万円控除の恩恵を受けることができ、借入金額が少なければ少ないほど住宅ローン控除の恩恵を受けれないことになります。

住宅ローン減税制度一覧

住宅ローン控除は年間40万円減税されるとお話しましたが、厳密には以下のように住宅の種類(新築・中古・リフォーム)や居住開始日、消費税率によって住宅ローン控除の上限額や期間が異なります。

居住開始日適用される
消費税率
建物種類住宅ローン
年末残高限度額
控除
期間
控除率最大
控除額
1~10
年目
11~13
年目
2019年10月1日~
2020年12月31日
10%一般住宅4,000万円13年間1%①②のいずれか少ない方

①住宅ローン年末残高×1%
②住宅取得価格(税抜)×2%÷3年

【住宅取得価格(税抜)の上限】
一般住宅4,000万円
認定住宅5,000万円

400万円
認定住宅5,000万円500万円
8%一般住宅4,000万円10年間400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円
2021年1月1日~
12月31日
8%・10%一般住宅4,000万円400万円
認定住宅5,000万円500万円
上記以外一般住宅2,000万円200万円
認定住宅3,000万円300万円

それぞれの適用条件についてはicon-book 住宅ローン控除(減税)とは?受けるための条件をわかりやすく解説!で詳しくまとめていますので、ご確認ください。

住宅ローン控除の計算方法の流れ

ここまでのポイントとしては、以下の4つです。

  • 住宅ローン控除額は「住宅ローン年末残高×1%」
  • 住宅ローン控除上限額40万円が10年間受けられて最大400万円の減税
  • 所得税から減税しきれない分は、住民税から減税される
  • 住宅の種類や居住開始日、消費税率によって住宅ローン控除上限額や期間が異なる

これらを踏まえて住宅ローン控除の計算方法の流れを説明していきます。

まず、おさらいで住宅ローン控除額の計算式は以下になります。

住宅ローン控除額の計算式住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×1%

①住宅ローン控除額を計算する

たとえば、住宅ローン年末残高が3,600万円なら、住宅ローン控除額は、

3,600万円×1%=36万円

住宅ローン年末残高が4,200万円なら、住宅ローン控除額は、

4,200万円×1%=42万円>40万円

です。

ここでのポイントは上限額を超えていないかどうかです。

超えている場合は、一般住宅で40万円、認定住宅で50万円までの上限額を覚えておきましょう。

②所得税額から差し引く

つぎに所得税から控除していきます。

たとえば、住宅ローン年末残高が3,600万円(ローン控除額36万円)、所得税が39万円なら、控除後の所得税は、

39万円-36万円=3万円

住宅ローン年末残高が4,200万円(ローン控除額40万円)、所得税が39万円なら、控除後の所得税は、

39万円-40万円=-1万円→0円

です。

所得税額から住宅ローン控除額を差し引く場合は、単純に引き算すれば問題ありません。

③個人住民税から差し引く

住宅ローン年末残高が4,200万円(ローン控除額40万円)、所得税が39万円のシミュレーションでは、1万円控除しきれませんでした

控除しきれなかった分は、翌年納める予定の個人住民税から差し引かれます。

個人住民税の住宅ローン控除額は以下の計算式から求められます。

個人住民税の住宅ローン控除額の計算式個人住民税の住宅ローン控除額=住宅ローン控除可能額-住宅ローン控除適用前の前年の所得税額

住宅ローン年末残高が3,200万円(ローン控除額32万円)、所得税が24万円なら、翌年に納める予定の個人住民税の住宅ローン控除額は、

32万円-24万円=8万円

が個人住民税から控除されます。

例えば、個人住民税が34万円であれば、

34万円-8万円=26万円

まで減税されます。

個人住民税から差し引かれる控除額には上限がある

先ほどの例では、全額が個人住民税から控除できましたが、個人住民税からの控除額には上限額が設けられています。

実際の個人住民税からの控除額は次のいずれか小さいほうの金額となります。

  • 住宅ローン控除の控除可能額の内、所得税から控除しきれなかった金額
  • 所得税の課税総所得金額等の額の7%(上限136,500円)

つまり個人住民税からの控除額は、最大でも136,500円までとなります。

では、最大限恩恵を受けられない場合は、どのようなケースかシミュレーションしていきます。

収入6,000,000円3000,000円2,500,000円
借入金額38,000,000円26,090,000円21,740,000円
控除前所得税203,600円55,250円41,700円
控除前住民税308,600円120,500円93,400円
住宅ローン年末残高(1年目)37,106,534円25,476,563円21,228,845円
住宅ローン控除可能額371,065円254,765円212,288円
控除後所得税0円0円0円
住民税からの控除最大額136,500円136,500円136,500円
控除後住民税172,100円0円0円
控除しきれなかった控除額30,965円63,015円77,188円

こちらは年収600万円、300万円、250万円別でシミュレーションした表です。

借入金額については、年収600万円ではまだ借入できますが、年収300万円、250万円は可能借入金額にしています。

所得税・住民税についは、家族構成で変わってきますが、こちらのシミュレーションでは単身での比較でみていきます。

結論から言えば、3パターンとも1年目の住宅ローン控除分が残っています。

住民税からの控除上限がポイント

ポイントとなるのが、「住民税からの控除上限」です。

控除の上限136,500円は逆算すると

136,500円÷7%=1,950,000円

が所得税の課税総所得金額等の額になります。

所得が会社員の給与所得のみとすると、年収195万円以上の方の住民税からの控除上限は136,500円ということです。

おそらくほとんどの方が該当します。

3パターンとも所得税全額が減税されていますが、控除しきれなかった控除額は、住民税からの控除上限136,500円を超えているため、100%恩恵を受けられていません。

1年目から100%恩恵を受けられるパターンとしては、以下条件に近い方が受けやすいです。

  • 所得税からすべて控除できる高所得者
  • 借入金額が少ない中間所得者(年収500万円~800万円)

個人住民税からの控除は申告不要

個人住民税の住宅ローン控除の適用については、申告不要です。

住宅ローン控除の申請を行っておけば、自動で翌年納める予定の個人住民税から減税されます。

住宅ローン利息分と住宅ローン控除額の比較

住宅ローンの利息は、借入金額や借入期間などによって変わりますが、住宅ローン控除を100%恩恵を受けた場合、お得か気になる方も多いです。

結論から言えば、基本的に住宅ローンの利息の方が増えます。

以下は借入金額別に利息と住宅ローン控除額をシミュレーションした表です。

借入金額利息総額住宅ローン控除額総額利息の増加住宅ローン控除額の増加
3000万円621万円260万円
3500万円725万円303万円104万円43万円
4000万円829万円346万円104万円43万円
4500万円933万円380万円104万円34万円
5000万円1037万円396万円104万円16万円
5500万円1141万円400万円104万円4万円

利息の増加とは、例えば借入金額3500万円の利息と借入金額3000万円の利息を差し引いて増えた利息の金額になります。

725万円-621万円=104万円

住宅ローン控除額の増加も2つの借入金額の住宅ローン控除額総額を差し引いた金額になります。

借入金額が増えるほど、住宅ローン控除額の総額が増えていますが、利息の方が倍以上増えています。

10年目以降に一気に繰り上げ返済するといけるかもしれないと思った方も残念ながらお得にはなりませんでした。

このシミュレーションでは、10年間の利息の増加は500万円単位で48万円増加します。

例えば、元々借入金額4500万円で予定していて、住宅ローン控除MAX400万円を受けたい場合、5500万円にするとMAX400万円で減税されますが、10年間の利息は

48万円×2=96万円

増えます。

しかし、住宅ローン控除額総額は

400万円-380万円=20万円

しか増えていません。

まとめ

ここまで、住宅ローン減税の計算方法やいくつかのパターンでシミュレーションをした結果を、わかりやすく解説しました。

住宅ローン減税の計算方法自体は、難しくありませんが、控除を受けられる金額はシミュレーションしなければ、全額控除が受けられるか分かりません。

ここまでシミュレーションしてきた特徴を押さえながら、計算してみましょう。

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