注文住宅のざっくりとした予算の決め方

注文住宅のざっくりとした予算の決め方

「【注文住宅】多分失敗しない家作りの進め方」で、家作りの2つのポイントは『価値観』と『お金』だと説明しました。

ここでは、ざっくりとした予算を計算して、注文住宅にどれぐらいお金をかけられるのかを把握していきます。

予算

予算とは、『自己資金』と『住宅ローンの借入金額』を合わせた金額です。

予算
予算=自己資金+住宅ローンの借入金額

まずは、住宅ローンの借入金額を『年収』と『家賃』から決めていきます。

年収別の住宅ローン借入可能額

ほとんどの方は、注文住宅を建てるときに、住宅ローンでお金を借りますよね。

住宅ローンで借りられる金額は、ずばり『年収』で決まります。

お金をたくさん持っている人は、それだけ返せる能力があるので、「年収が高い人=いっぱいお金を借りられる」ということです。

住宅ローンには、いくつも種類がありますが、多くの方が利用するのが「フラット35」という住宅ローンです。

「フラット35」のシミュレーションツールを使って、年収別の住宅ローン借入可能額をまとめたものがこちら。

住宅ローン「フラット35」年収別借入可能額
年収(万円)借入可能額(万円)年収(万円)借入可能額(万円)
503775504,842
1007546005,282
1501,1326505,723
2001,5097006,163
2501,8867506,603
3002,2648007,043
3502,6418507,483
4003,5219007,924
4503,9629508,000
5004,4021,0008,000

※借入可能な上限額は8,000万円まで

例えば、年収650万円の方は、5,723万円までお金を借りることができます。

この表を見て「結構借りられるじゃん!」と思った方は、要注意。

借入可能額は可能なだけで、返済できるかは別問題です。

MAXで5,723万円借りたときの毎月の返済額は、約19万円

年収650万円の毎月の手取りは、ざっくり約40万で、半分が家賃を占めることになります。

現実的な借入可能額を把握したい場合は、今支払っている『家賃』からチェックしましょう。

現実的にボーダーラインを決めるなら、現在支払っている家賃+数万円ぐらいですので、次は毎月の返済額から住宅ローンの借入可能額を確認していきます。

毎月返済額別の住宅ローン借入可能額

住宅ローン「フラット35」毎月返済額別借入可能額
毎月返済額(万円)借入可能額(万円)毎月返済額(万円)借入可能額(万円)
3905133,924
41,207141,226
51,509154,528
61,811164,830
72,113175,131
82,415185,433
92,716195,735
103,018206,037
113,320216,339
123,622226,641

こちらは、毎月返済額別の住宅ローン借入可能額をまとめたものです。

例えば、現在家賃が毎月8万円の方は、今の生活水準を保とうとすると、2,415万円までが借入可能額となります。

つまり、2,415万円以上借りると、毎月の支払いがどんどんきつくなるということです。

ここで押さえておきたいポイントは、現実的な借入金額と最大借入可能額を把握しておくこと。

年収650万円(家賃8万円)の場合は、

【借入金額(返済額)】2,415万円(8万円/月)~5,723万円(19万円/月)

が、借入可能額からチェックした予算の可能範囲となります。

住宅ローン「フラット35」毎月返済額別借入可能額
毎月返済額(万円)借入可能額(万円)差額(万円)
3905
41,207302
51,509302
61,811302
72,113302
82,415302
92,716302
103,018302
113,320302
123,622302

こちらの表の一番右側の列は、それぞれの借入可能額との差額です。(1,207-905=302)

これは、借入可能額が302万円増加すると、毎月返済額が1万円増えることを意味します。

ハウスメーカーや工務店と話を詰めていくと、予算オーバーすることが多いので、ココを押さえておけば、オーバーした金額から毎月返済額がどれぐらい増えるのかを把握できます。

ちなみに、年収別・毎月返済額別にシミュレーションした条件は、こちらです。

  • 返済期間は「35年」
  • 返済方法は「元利均等」
  • 金利は「2.0%」

返済期間は35年で、「元利均等」は、毎月の返済額が一定の返済方法です。

金利は現在の金利より少し高い『2.0%』で計算しています。

2021年5月現在のフラット35の金利は1.360%~1.620%で、現実的な金利で計算すると、借入金額350万円ぐらいの増加で、毎月返済額が1万円増えます。

金利を低く設定すれば借りられる金額も増えますが、厳しい側に常に設定しておいたほうが、「どうしようもできねぇ!」なんて状況を緩和できます。

それと、共働きの場合は、それぞれ住宅ローンを借りられるのもポイント。

例えば、お互いの年収が400万円であれば、3,521万円×2=7,042万円がトータルの借入可能額になります。

自己資金

自己資金とは、手元にあるお金の中で、土地・建物の費用に充てるお金のこと

住宅ローンの借入可能額がだいたい分かったら、次は手元にあるお金の中から、いくら家を建てる費用に当てるか考えていきます。

自己資金とは、手元にあるお金の中で、土地・建物の費用に充てるお金のことです。

全財産全てを家を建てる費用にあてたら、転居後に生活するお金がありません。

数ヶ月の生活費や不足の事態(入院など)分は、手元に残しておきましょう。

手元に残すお金は、全財産から6か月分の生活費を除いた金額を自己資金としてください。

自己資金
自己資金=全財産-6か月分の生活費

例えば、全財産が700万円で毎月の生活費が30万円の場合は、700万円-(30万円×6ヶ月)=520万円が自己資金となります。

一般的には、3~6ヶ月分の生活費を手元に残しておけ!と言われますが、こちらも厳しい側で設定します。

生活費がいくらか分からない人は、毎月手元に残っているお金から、ざっくりでいいので割り出しましょう。

毎月の手取りー毎月手元に残るお金=毎月の生活費

自己資金が決まったら、住宅ローンの借入金額を合わせて、ざっくりとした予算表を作ります。

ざっくりとした予算表

年収650万円(家賃8万円)、借入可能額2,415万円(返済額:8万円/月)~5,723万円(19万円/月)、自己資金520万円の場合、最低予算額と最高予算額はこちらです。

【最低予算額】2,415万円+520万円=2,935万円

【最高予算額】5,723万円+520万円=6,243万円

こちらをもとに予算表を作ると、お金のことを考えるときに、だいたいの金額を割り出せます。

注文受託の最低予算額と最高予算額の範囲を4分割にした予算表

こちらは、最低予算額と最高予算額の範囲を3分割にした予算表です。

「現実エリア」は、今の生活と同等もしくはちょっと頑張ればイケるエリア。

「マジ悩むエリア」は、こだわりが強くて予算オーバーしたときに、価値観とお金がせめぎあうエリア。

「無理ゲーエリア」は、毎月の支払いで「マジ無理!」というエリア。

予算をどれぐらいにすればいいか分からない方は、ひとまず「現実エリア」の金額を予算にしてください。

ざっくりとした予算が決まったら、次は、営業担当者が話す金額を理解できるように、家を建てる時にかかる費用の内訳を把握していきます。