住みたい地域から土地・建物の予算を振り分ける方法

土地の予算は、坪単価をチェックして、一番いいと思った土地を暫定予算にする

「家を建てる時にかかる費用の内訳」では、営業担当者が話す金額を理解できるように、家を建てる時にかかる費用の内訳を説明しました。

ここでは、土地と建物の暫定予算を把握するために、住みたい地域から土地・建物の予算を振り分ける方法について説明していきます。

住みたい地域

住みたい地域は、「なんとなくあの辺りかな?」程度の選択でOK。

予算の都合上、「やっぱり別の地域に変えよう・・・」ということもあるので、現段階で確定させる必要はありません。

例えば、「子供の学校の校区内がいい」とか「通勤で使う路線の駅近がいい」とかあれば、まずはその地域を他と比較するための基準としてください。

不動産情報

土地の不動産情報を知るのに、一番手っ取り早いのは、不動産ポータルサイトを利用することです。

有名なところでは、以下のサイトがあります。

  • athome(アットホーム)

  • LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)

  • suumo(スーモ)

  • ふれんず

業界トップクラスの掲載数を誇るのは「athome(アットホーム)」ですが、本気で土地を探すときは、全てのサイトをチェックしてください。

理由は、Aサイトに載っている情報が、Bサイトに載っていないことがあるからです。

どのサイトに掲載するかは、不動産会社次第。

重複する情報は多いですが、見落としがないように全てのサイトをチェックすることをお勧めします。

ただし、ここでは、土地価格の相場を調べ、ざっくりとした土地予算を把握するだけですので、ひとまず「athome(アットホーム)」を使って説明していきます。

土地情報はマップから

土地情報を探す場合は、マップから探すと便利です。

マップで探す方法は、「athome(アットホーム)」のトップページから「①売土地」→「②都道府県」→「③地図から探す」→「④住みたい市区郡」の順にクリックしていけば、選択した地域のマップが表示され、土地の位置情報を確認できます。

不動産情報ポータルサイト「at home(アットホーム)」のマップを使って、土地情報を確認する方法

基本的な操作手順は、他の不動産ポータルサイトも似たようなものです。

表示の方法はサイトによって違いますが、「athome(アットホーム)」の場合は、「①赤い点」をクリックすると、右上に土地の概要が表示され、「②詳細をみる」をクリックすると、土地の詳細ページが開きます。

不動産情報ポータルサイト「at home(アットホーム)」のマップから土地の詳細情報を確認する方法

土地の詳細ページで確認するのは、「坪単価」です。

【坪単価】土地価格を敷地面積(坪)で割った価格のこと

例えば、土地価格1,300万円、敷地面積40坪の場合、

1,300万円÷40坪=32.5万円/坪

が、坪単価になります。

同じように住みたい地域で販売されている土地を調べていき、それぞれの土地の坪単価が35万円、33.6万円、37.5万円のように推移している場合は、この地域の坪単価は30~40万円ぐらいが相場と推測できます。

もしも、この地域で10万円/坪の土地があれば、その土地は、周りの土地よりも価値が低い土地ということです。

そういった土地は、田・畑・山林などの住宅用宅地でない場合や、出入口が細長い旗竿地、四角でない歪な形の土地などの場合が多いです。

軟弱地盤がある場合は地盤改良(補強)工事が、高低差がある土地は擁壁工事が必要

そういった安い土地を選択するのも一つですが、「家を建てる時にかかる費用の内訳」で説明したように、地盤改良(補強)工事費、擁壁工事などの「+α」費用が発生する場合があります。

安いということは、それなりの理由があるということですので、土地を選ぶ際は注意しましょう。

土地の予算

住みたい地域の坪単価がおおよそ分かったら、土地の予算を決めていきます。

土地の予算は、坪単価をチェックして、一番いいと思った土地を暫定予算にする

土地の予算は、坪単価をチェックした土地の中で、一番いいと思った土地を基準にしてください。

一番いいと思った土地は、現時点の価値観で選んだ土地です。

坪単価・敷地面積別の土地価格
坪単価
(万円/坪)
敷地面積(坪数)
30
(100㎡)
40
(133㎡)
50
(165㎡)
60
(198㎡)
70
(231㎡)
80
(264㎡)
90
(298㎡)
100
(331㎡)
土地の価格(万円)
5150200250300350400450500
103004005006007008009001,000
154506007509001,0501,2001,3501,500
206008001,0001,2001,4001,6001,8002,000
257501,0001,2501,5001,7502,0002,2502,500
309001,2001,5001,8002,1002,4002,7003,000
351,0501,4001,7502,1002,4502,8003,1503,500
401,2001,6002,0002,4002,8003,2003,6004,000
451,3501,8002,2502,7003,1503,6004,0504,500
501,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000
551,6502,2002,7503,3003,8504,4004,9505,500
601,8002,4003,0003,6004,2004,8005,4006,000
651,9502,6003,2503,9004,5505,2005,8506,500
702,1002,8003,5004,2004,9005,6006,3007,000
752,2503,0003,7504,5005,2506,0006,7507,500
802,4003,2004,0004,8005,6006,4007,2008,000
852,5503,4004,2505,1005,9506,8007,6508,500
902,7003,6004,5005,4006,3007,2008,1009,000
952,8503,8004,7505,7006,6507,6008,5509,500
1003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001,0000

こちらは、坪単価・敷地面積別の土地の価格になります。

例えば、坪単価30万円、敷地面積40坪(133㎡)の土地が一番いいと思った土地であれば、

30万円/坪×40坪=1,200万円

が、暫定の土地価格です。

さらに、「家を建てる時にかかる費用の内訳」で説明したように諸費用も含めると

1,200万円÷0.9≒1,333万円

が、暫定の土地の予算になります。

予算的には、一番いいと思った土地の周りの範囲が、暫定の土地価格から許容できる、坪単価・敷地面積となります。

建物の予算

暫定の土地の予算が決まったら、建物の予算を決めていきます。

建物の予算は、「注文住宅のざっくりとした予算の決め方」で作った予算表を利用しましょう。

注文受託の最低予算額と最高予算額の範囲を4分割にした予算表

こちらの例では、現実エリアの「2,935万円~3,840万円」がイニシャルコストにかける予算でした。

イニシャルコスト

イニシャルコスト=土地の総費用(予算)+建物の総費用(予算)

よって、建物の最低総費用と最高総費用はこちらになります。

【最低総費用】2,935万円-1,333万円=1,602万円

【最高総費用】3,840万円-1,333万円=2,507万円

さらに、建物の総費用から本体工事費(総費用の70%)を算出したものが、こちらです。

【最低本体工事費】1,602万円×70%≒1,121万円

【最高本体工事費】2,507万円×70%≒1,755万円

つまり、「2,935万円~3,840万円」の予算で、住みたい地域の土地(1,200万円)に家を建てたい場合は、本体工事費が「1,121万円~1,755万円」かかるということです。

よって、「1,121万円~1,755万円」が建物の予算になります。

現実エリアの予算2,935万円3,840万円
土地の総費用(A)1,333万円
土地価格(A×90%)1,200万円
土地の諸費用(A×10%)133万円
敷地面積40坪(133㎡)
土地の坪単価30万円/坪
(エリア坪単価30万円/坪~40万円/坪)
建物の総費用(B)1,602万円2,507万円
本体工事費(B×70%)1,121万円1,755万円
付帯工事費(B×20%)320万円501万円
建物の諸費用(B×10%)161万円251万円

これでひとまず、暫定の総予算・土地予算・建物予算が決まりました。

「土地代」「本体工事費」をベースに話をすることが多いので、土地・建物の総費用がいくらになるのか、その都度確認しましょう。

暫定の予算が決まったら、次は、建物の性能について営業担当者が話す言葉が理解できるように、住宅展示場に行く前に知っておくべく建物の予備知識を説明します。