「注文住宅のざっくりとした予算の決め方」では、住宅ローンの毎月返済額からざっくりとした予算表を作成しました。
ここでは、営業担当者が話す金額を理解できるように、家を建てる時にかかる費用の内訳を把握していきます。
営業担当者が話す金額
家を建てよう！と思って、向かう先といえば？
ほとんどの方が、住宅展示場でしょう。
営業担当者が口にする金額を出せば家を建てられると思った方は、要注意。
営業担当者が話す金額は、『建物本体のみの工事費』を指すことが多いです。
例えば、家の周りの敷地を工事する「外構工事費」や、エアコン・カーテン・家具などの「付属品の費用」、住宅を取得したときに支払う「不動産取得税」などは、一般的に含まれません。
住宅業界では、「A工事は普通含む」「B工事は普通含まない」といった一般的な考えはありますが、ネット上で公開されている見積書を見ると、ハウスメーカーや工務店によって、含める範囲が若干違います。
実際に住宅展示場で金額を聞いたときに、大抵の所は「外構工事は入っていません。」と返ってくるのですが、ある工務店では「外構工事も含めての値段です。」と言われたことがあります。
ここで言いたいことは、どちらが常識かということではなく、『疑問に思うことや気になることは、その都度確認しましょう』ということです。
特に、他と比べて「安い！」「高い！」と思った時は、要注意。
意識の違いで勘違いが生まれますので、金額を詰めていくときは、「含まれているもの」「含まれていないもの」を確認できるよう費用の内訳を理解しましょう。
ただし、現段階では、細かな内訳を理解しなくてもOK。
| 本体工事の内訳 | 工事内容 |
|---|---|
| 仮設工事 | 工事を安全に施工するための足場組みなどの準備工事 |
| 基礎工事 | コンクリート、鉄筋、型枠、杭、土の処理など建物の土台となる部分の工事 |
| 木工事 | 小屋組みや、床組などの構造工事や屋根・壁・床の下地工事、敷居・鴨居・階段などの造作工事 |
| 屋根・板金工事 | 瓦やガルバニウム鋼板などで屋根を葺く工事や雨樋などの取り付け工事 |
| 外壁塗装工事 | 外壁のサイディングボードやALCパネルの取り付け、塗り壁などの外壁工事 |
| 石・タイル工事 | 玄関の床やお風呂場の壁・床などにタイルや石を貼る工事 |
| 左官工事 | 床下地のコンクリート直押えやモルタル塗りなど塗仕上げる工事 |
| 断熱・気密工事 | 屋根や壁・床下などに断熱材を敷き詰める工事 |
| サッシ・ガラス工事 | 屋外に面した窓ガラス・サッシ・網戸の取り付け工事 |
| 木製建具工事 | 室内の木製ドア・ふすま・障子などを取り付ける工事 |
| 金物工事 | 金属の手すりや鉄骨階段などを取り付ける工事 |
| 電気工事 | 電灯コンセントなどの電線や電話線、弱電設備などの設置工事 |
| 給排水衛生工事 | キッチンやトイレ・浴室といった水回りの配管などを取り付け工事 |
| 冷暖房空調工事 | 空調・換気・排煙の配管や空調ダクトなどを取り付け工事 |
| 防腐・防蟻工事 | シロアリによる被害や構造材の腐食を守るための薬剤を散布する工事 |
| 内装仕上げ工事 | 内部の床・壁・天井のクロスや塗装で仕上げる工事 |
| 仕上げユニット工事 | お風呂場のユニットバスやシステムキッチン、トイレなどを取り付ける工事 |
| 付帯工事の内訳 | 工事内容 |
| 仮設工事 | 仮設トイレ、仮設電気、仮設水道、清掃片づけなどの準備工事 |
| 解体工事 | 元々住んでいた住宅や古い家屋を解体する工事 |
| 地盤改良工事 | 軟弱な地盤を固く改良し、家を建てられる状態にするための工事 |
| 屋外電気工事 | 敷地の外から敷地内部まで電気配線を引き込む工事 |
| 屋外給排水工事 | 敷地の外から敷地内部まで給排水管を引き込み工事 |
| 屋外ガス工事 | 敷地の外から敷地内部までガス管を引き込み工事 |
| 外構工事 | 門扉や駐車場・玄関までのアプローチなどを整備する工事 |
| 造園工事 | 庭の石垣や植栽などを行う工事 |
| 地盤調査費 | 地盤の強さを測るサウンディング調査費 |
| 現場管理費 | 現場を管理するために必要な人件費など |
| 諸費用の内訳 | 内容 |
| 印紙税 | 「土地売買契約書」「工事請負契約書」などを作成する場合に課される税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課される都道府県税 |
| 登記手数料 | 土地や建物の所有者を登記簿に記載するために司法書士などに依頼する際にかかる手数料 |
| 登録免許税 | 土地の取得や建物を登記（表示陶器・保存登記・抵当権設定等など）する際に課せられる税金 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点で土地建物など登記されている所有者に課される地方税(市町村税) |
| 都市計画税 | 市街化区域内に所在する土地建物に課される税金 |
| 引っ越し費 | 仮住まいの家賃、新築住宅への引っ越し運搬費など |
| 物件検査手数料 | 新築した住宅が国の建築基準に違反していないか調査するための検査費用 |
| 仲介手数料 | 仲介業者で注文住宅を建てた場合に支払う仲介手数料 |
etc…
見て分かるように、家を建てる時にかかる費用は、色々ありすぎです。
現段階で全部理解する必要はないので、住宅展示場に行くときに、営業担当者の言葉が理解できる程度、把握しておきましょう。
費用の内訳
ここからが、本題の「家を建てる時にかかる費用の内訳」です。
トータルコスト
家を建てる時にかかる費用は、大きく分けて『イニシャルコスト』と『ランニングコスト』に分かれます。
トータルコスト＝イニシャルコスト+ランニングコスト
【イニシャルコスト】1回支払えば終わる費用（土地代、工事費用、引越し費用など）
【ランニングコスト】管理・維持に必要な費用（光熱費、毎年支払う固定資産税、数十年毎の外壁塗装費用など）
ランニングコストは、購入した土地や建物の素材・設備によって大きく変わるので、細かく決めてからでないと金額は分かりません。
営業担当者が「トータルでお得ですよ！」とよく説明しますが、イニシャルコスト（初期費用）はその分高くなります。
要は、ランニングコストを下げるために、『いいヤツ（＝価格が高い）を使っている』ということです。
長期的に考えるとお得ですが、お金に余裕がないと毎月の支払いがきつくなるので、今の段階で詰める必要はありません。
「ランニングコストも追々考えていかないといけないんだな」と頭の片隅に置いておいてください。
イニシャルコストの内訳
「ランニングコスト」を押さえたら、次は「イニシャルコスト」の内訳です。
イニシャルコストは、ずばり『予算そのもの』です。
こちらは、「注文住宅のざっくりとした予算の決め方」で、一例をシミュレーションした予算表ですが、現実エリアの「2,935万円～3,840万円」がイニシャルコストにかける費用ということになります。
この予算をそれぞれの費用に振り分けるということです。
ただし、土地を購入して注文住宅を建てる方は、土地にいくらかけるかで、建物にかける金額が大きく変わってきます。
予算の振り分けは追々説明しますので、ここでは、費用の内訳についてのみ、話を進めていきます。
土地の総費用の内訳
土地の総費用の内訳は、大きく分けると「土地代」「諸費用」「+α」の3つに分類されます。
【土地代】土地そのものの価格（非課税で消費税がかからない）
【諸費用】土地取得に必要な費用（課税対象で消費税がかかる）
【+α】土地の特性によって必要な費用
通常、土地を買って家を建てる場合、土地代には消費税がかかりません。
2,000万円の土地なら2,000万が土地の価格です。
諸費用には、不動産の仲介手数料や不動産登記をお願いするときにかかる費用などが含まれますが、こちらは消費税がかかります。（登記時に課せられる登録免許税は消費税の課税対象外）
土地の予算を計算するときは、土地の総費用の10％を諸費用としてください。
例えば1,200万円の土地を購入するときは、
が、諸費用で、
が、土地の総費用、つまり「土地の予算」となります。
何も問題のない土地であれば、これ以上費用はかかりませんが、軟弱地盤の土地や高低差がある土地などを購入する場合は、「+α」で費用がかかることがあります。
軟弱地盤とは、田・畑に多い軟らかい地盤のことで、建物の重さに耐え切れず沈むことがあります。
建物の重さに耐えられるようにするための工事が「地盤改良（補強）工事」です。
地盤改良（補強）工事が必要かどうかは、地盤を調査しなければ分かりません。
つまり、土地を購入してからでないと、工事が必要かどうか判断ができないということです。
工事の種類で金額が変わりますが、軟弱地盤と想定される場合は、「+200万」予算に入れてください。
もう一つ「+α」でかかる費用が「擁壁工事」です。
高低差のある土地は、斜面が崩れて建物に被害がでないように、擁壁工事が必要な場合があります。
こちらは土地を購入する前に、業者に概算見積を依頼してから予算に入れてください。
他にも、土地の特性によって費用がかかる場合がありますが、大きく費用がかかるのが、この２つです。
建物の総費用の内訳
建物の総費用の内訳は、大きく分けると「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分類されます。
【本体工事費】建物の工事にかかる費用
【付帯工事費】建物以外の工事にかかる費用（外構工事など）
【諸費用】建物取得に必要な費用
建物の工事費は、全て消費税がかかります。
諸費用には、引越し費用、家具購入費用、不動産を登記する費用などが含まれます。
建物の予算を計算するときは、建物の総費用の70％を本体工事費としてください。
例えば2,000万円の注文住宅を建てるときは、
が、付帯工事費と諸費用を合わせた金額で、
が、建物の総費用、つまり「建物の予算」となります。
ここで一つ注意することは、営業担当者がお金の話をするときは、税抜で話をしていることが多いです。（坪単価も税抜き）
2,000万円の税込みは2,200万円で、建物の総費用を計算すると3,143万円になります。
つまり、税抜きと比べて286万円アップしたことになります。
とりあえず、お金でハウスメーカーや工務店を比較したい方は、含まれる範囲と税抜きかどうかを確認しましょう。
土地・建物総費用の内訳一覧
こちらは、土地と建物別に総費用の内訳をまとめたものです。
| 総費用 (万円) | 土地代 （万円） | 諸費用 (万円) | 総費用 (万円) | 土地代 （万円） | 諸費用 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|
| 111 | 100 | 11 | 2,333 | 2,100 | 233 |
| 222 | 200 | 22 | 2,444 | 2,200 | 244 |
| 333 | 300 | 33 | 2,556 | 2,300 | 256 |
| 444 | 400 | 44 | 2,667 | 2,400 | 267 |
| 556 | 500 | 56 | 2,778 | 2,500 | 278 |
| 667 | 600 | 67 | 2,889 | 2,600 | 289 |
| 778 | 700 | 78 | 3,000 | 2,700 | 300 |
| 889 | 800 | 89 | 3,111 | 2,800 | 311 |
| 1,000 | 900 | 100 | 3,222 | 2,900 | 322 |
| 1,111 | 1,000 | 111 | 3,333 | 3,000 | 333 |
| 1,222 | 1,100 | 122 | 3,444 | 3,100 | 344 |
| 1,333 | 1,200 | 133 | 3,556 | 3,200 | 356 |
| 1,444 | 1,300 | 144 | 3,667 | 3,300 | 367 |
| 1,556 | 1,400 | 156 | 3,778 | 3,400 | 378 |
| 1,667 | 1,500 | 167 | 3,889 | 3,500 | 389 |
| 1,778 | 1,600 | 178 | 4,000 | 3,600 | 400 |
| 1,889 | 1,700 | 189 | 4,111 | 3,700 | 411 |
| 2,000 | 1,800 | 200 | 4,222 | 3,800 | 422 |
| 2,111 | 1,900 | 211 | 4,333 | 3,900 | 433 |
| 2,222 | 2,000 | 222 | 4,444 | 4,000 | 444 |
| 総費用 (万円) | 本体工事費 (万円) | 付帯工事費 (万円) | 諸費用 (万円) |
|---|---|---|---|
| 1,143 | 800 | 229 | 114 |
| 1,429 | 1,000 | 286 | 143 |
| 1,714 | 1,200 | 343 | 171 |
| 2,000 | 1,400 | 400 | 200 |
| 2,286 | 1,600 | 457 | 229 |
| 2,571 | 1,800 | 514 | 257 |
| 2,857 | 2,000 | 571 | 286 |
| 3,143 | 2,200 | 629 | 314 |
| 3,429 | 2,400 | 686 | 343 |
| 3,714 | 2,600 | 743 | 371 |
| 4,000 | 2,800 | 800 | 400 |
| 4,286 | 3,000 | 857 | 429 |
| 4,571 | 3,200 | 914 | 457 |
| 4,857 | 3,400 | 971 | 486 |
| 5,143 | 3,600 | 1,029 | 514 |
| 5,429 | 3,800 | 1,086 | 543 |
| 5,714 | 4,000 | 1,143 | 571 |
| 6,000 | 4,200 | 1,200 | 600 |
| 6,286 | 4,400 | 1,257 | 629 |
| 6,571 | 4,600 | 1,314 | 657 |
| 6,857 | 4,800 | 1,371 | 686 |
| 7,143 | 5,000 | 1,429 | 714 |
「土地代」「本体工事費」をベースに話をすることが多いので、土地・建物の総費用がいくらになるのか、その都度確認しましょう。
家を建てる時にかかる費用の内訳を理解したら、次は、土地と建物の暫定予算を把握するために、住みたい地域から土地・建物の予算を振り分ける方法を説明します。
